רכשתם דירה ללא היתר? לא תפוצו על ליקויי בנייה

>> רכישת דירה שהוקמה תוך עבירות בנייה היא מסוכנת לא רק בגלל האפשרות שהעירייה תגלה אותה יום אחד ותדרוש את הריסתה, אלא משום שלרוכש הדירה גם אין זכות להתלונן על ליקויי בנייה שביצע בה המוכר. כך עולה מפסק דין של שופטת בית משפט השלום בתל אביב, יעל אחימן. השופטת דחתה באחרונה תביעה על ליקויי בנייה שהגיש רוכש דירה, משום שהרוכש היה ער לעובדה שהדירה נבנתה ללא היתר.

הדירה הוקמה ללא היתר בנייה על קרקע חרסיתית בחלל קומת עמודים בבניין בן שלוש קומות בתל אביב. רוכש הדירה טען כי המוכר הונה אותו בביצוע העסקה, והסתיר את מגרעותיה. בהסתמך על חוות דעת הנדסית, טען הרוכש כי בגלל שהדירה נבנתה על קרקע חרסיתית, שינויים בתנאי מזג האוויר גורמים לרצפה לשקוע ולפעירת סדקים בקירות.



מוכר הדירה ציין בעדותו כי אכן מצבה של הדירה היה ירוד ונראו בה שקיעות וסדקים, ולכן שקל לשפצה. לאור תוצאות בדיקה שערך, גילה כי השיפוץ כרוך בעבודות נרחבות, ולכן נסוג מכוונתו והעדיף למוכרה. לדבריו, מידע זה ופרטי העבודה הנדרשת, כמו הצורך בבידוד הרצפה ושאיבת המים בסביבה, נחשפו בפני רוכש הדירה עוד כשהתעניין בה. כמו כן, הסביר המוכר כי הפנה את הרוכש לגורם שלישי שהיה מעורב בהקמת המבנה. לטענתו, המחיר ששולם על הדירה גילם את מצבה הפיזי והתכנוני.



בניגוד לדברים אלה, טען רוכש הדירה כי פרטים אלה לא הובאו בפניו, למעט קיומה של חריגה מהיתר בנייה ונושא הרישוי. כפועל יוצא, טען כי המוכר הטעה אותו, והוא נאלץ לשפץ את הדירה בעלות של יותר מ-270 אלף שקל. המוכר טען כי "הנתבע שמכר לי את הדירה נמנע במכוון מלגלות על התנועתיות האופיינית לקרקע במקום. מדובר בפגם נסתר שחייב בחובת גילוי. את העובדה הזו גיליתי רק לאחר שביצעתי את השיפוץ הראשון בדירה, לאחר שהדירה אוכלסה ונגרמו נזקים קשים לדירה תוך סיכון שלום השוכרים".



דגל אדום



מדבריו של הרוכש עלה עוד, כי הבין היטב שהיעדר היתר בנייה לדירה הוא "דגל אדום", אך בכל זאת הצהיר בהסכם המכירה כי ראה את הדירה, והבין את מצבה המשפטי, התכנוני, הפיסי ואת תוכניות בניין העיר החלות עליה, לרבות ייעודה והשימושים המותרים בה - ומצא את כל אלה תקינים.



השופטת ראתה ברוכש אחראי לנעשה: "המידע הרלבנטי למכירת הדירה לא היה כפי שטוען הקונה בסוג הקרקע, השקיעות והעליות של הרצפה ואפילו לא הסדקים במחיצות, אלא דווקא במידע הישיר הבסיסי והפשוט הנוגע לשאלת קיומו של היתר בנייה. ככל שנמסר המידע לעניין של היעדר היתר בנייה, כלולה בו אזהרה חמורה (?דגל אדום' כלשונו של הקונה עצמו), לכל כשל קונסטרוקטיבי שיתגלה.



"מסקנתי היא כי לקונה נמסר המידע הנוגע להיעדר היתר בנייה לדירה. לחילופין קיבל זה על עצמו את האחריות לבדיקת המידע. לחילופי חילופין היה עליו לבדוק מידע זה לאור הנתונים המטרידים שהונחו בפניו, לפי גרסתו הוא. התעלמותו מהאותות הינה בגדר עצימת עיניים של ממש", כתבה בהחלטתה.



השופטת אחימן כתבה כי "גם לו היו פני הדברים כפי טענתו (של הרוכש) לפיה המידע שנמסר לו בנושא ההיתר היה חלקי ומטעה, כי אז לא היה בכך כדי לשנות את מסקנתי". לדבריה, הרוכש היה אחראי לבדיקת מצבה התכנוני המלא של הדירה לאור המידע החלקי שנמסר לו והיה אמור לעורר את דאגתו בעניין. השופטת ציינה כי בהסכם עצמו נכתב כי הרוכש מאשר שבדק את מצבה המשפטי, התכנוני והפיזי של הדירה אצל הרשויות.



לאור זאת, דחתה השופטת אחימן את התביעה, ורוכש הדירה הבלתי חוקית יצטרך להתלבט אם להשקיע כספים בשיפוצה, רק כדי שבעוד תקופה כזו או אחרת הליקויים בדירה יתגלו על ידי העירייה ויוחלט על הוצאת צו הריסה על כל ההשקעות שבוצעו בה.