הרפורמה בתכנון ובבניה שיוזם ראש הממשלה נוגעת בשורה של סוגיות חשובות. אחת מהן היא הרצון לצמצם את כוחן של ועדות התכנון המחוזיות, ואולי אף להביא לביטולן, כך שיישארו שני דרגים תכנוניים בלבד - ועדות תכנון מקומיות והמועצה הארצית לתכנון ובנייה. המצדדים טוענים שההליך יפחית את הסחבת, אך המקטרגים מזהירים שכך יהיה ההליך חשוף יותר לבעלי אינטרסים וכוחות שוק.
אחת הבעיות הקשות בתחום התכנון והבניה היא התמשכות הליכי התכנון הנגרמים בעיקר מהתנגדויות. אכן, קיימת חשיבות מכרעת לשיתוף הציבור בהליכי התכנון. לא ניתן גם להמעיט בחשיבות מתן אפשרות לכל אחד להגיש התנגדות במסגרת הליכי תכנון אשר עלולים לפגוע בזכויותינו. עם זאת, מציאות בה יכול כל אחד ל"תקוע" תוכניות בניה במשך חודשים ולעיתים אף שנים, היא בעייתית ביותר.
יש בסיס ממשי לדעה כי "חופש ההתנגדות" היא אחת הסיבות לעליית מחירי הנדל"ן ואף לתופעה שיזמים רבים מעדיפים לבנות בחו"ל, עקב התייקרות הליכי התכנון ודחיית מימוש זכויות הקניין עד אין קץ. כדי להגיש התנגדות לבקשה להיתר בנייה או לתוכנית, לא צריך עו"ד וההליך אינו כרוך בעלות או באגרה.
חוק התכנון והבניה מאפשר להגיש התנגדות בשלב הפקדת תכנית ל"כל מי שמעוניין בקרקע, בבניין או בכל פרט תכנוני אחר". בתי המשפט פירשו סעיף זה באופן רחב ומאפשרים לכל אחד להשמיע דברו ולהתנגד. המחוקק אף הוסיף בתקנות רשימה של גופים ציבוריים שרשאים תמיד להגיש התנגדות בשם הציבור. ואולם, ישנם מקרים בהם ההתנגדות יכולה להיות מונעת על ידי אינטרס צר של קבוצת דיירים שמהות התנגדותם היא "לא בחצר האחורית שלי" או ממניעי סחטנות גרידא.
לצמצם את זכות ההתנגדות
כל בקשה (להיתר בניה, לתוכנית, לשינוי ייעוד, שימוש חורג וכד') מפורסמת בהתאם להנחיות וועדת התכנון הרלבנטית. מטרת הפרסום להביא לידיעת הציבור את קיומה של הבקשה ולהזמינו לעיין בפרטיה ולהתנגד. הגשת התנגדות עוצרת את מהלך התכנון, אף אם הנה סתמית וחסרת בסיס, שכן עצם הגשתה מסיט את הבקשה ממסלול הרישוי ומעביר את הדיון בה לדיון בוועדה.
לאחר שנדונה ההתנגדות בוועדה יש להמתין לאישור הפרוטוקול והפצתו. גם אם ההתנגדות נדחית, עומדת לפני המתנגד הזכות לערער על החלטת הוועדה בתוך 30 יום ובמקרים מסוימים, להגיש עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי.
לעיתים רבות ההתנגדות הנה לגיטימית וכלי הגנה משמעותי ביותר על זכויות המתנגד. עם זאת, מתן הזכות להתנגד ל"כל מי שרואה עצמו נפגע", גם אם אין לו זיקה מהותית לתכנית המבוקשת ומבלי שיש סנקציה הקבועה בחוק ל"מתנגדי הסרק", מאפשרת לעיתים ניצול לרעה של זכות ההתנגדות או ניצול פזיז.
סטטיסטית מרבית ההתנגדויות נדחות ומסתברות בסופו של יום כהתנגדויות סרק, סחטנות או צרות עין. נשאלת השאלה וכיצד מאזנים בין הרצון לתת לצד שעלול להיפגע את הזכות הבסיסית להגן על רכושו וזכויותיו ולמנוע פגיעה באיכות חייו, ומאידך למנוע התנגדויות סרק?
חיוב צירוף חוות דעת אדריכל או מהנדס להתנגדות, תצמצם להערכתי עד מאוד את מספר ההתנגדויות. הן בזכות הבחינה המקצועית של הטענות והן משום העלות הכרוכה בהעסקתם.
בנוסף, חיוב מתנגד סרק בהוצאות ופיצוי מבקש ההיתר, במקרה של דחייה מוחלטת של ההתנגדות, תהווה חסם משמעותי בפני הגשת התנגדויות חסרות תוחלת.
אין ספק גם כי ישנו מקום לרפורמה בהליכי התכנון במדינת ישראל, במסגרתה יימצא איזון בין השמירה על ערכי הסביבה, הטבע והאינטרס הכללי אל מול האינטרס של בעלי ההון. אולם, גם ללא רפורמה מקיפה, חשוב בינתיים לקדם חקיקה מתאימה אשר בסופו של יום תצמצם את זכות ההתנגדות וכפועל יוצא תוזיל לכולנו את עלויות הנדל"ן.
הכותב הוא עו"ד מומחה לדיני תכנון ובנייה.