סקר: ירידה בתפוסת המשרדים ובדמי השכירות באזור הבורסה ברמת גן

מאת מירי ריילי



תפוסת המשרדים באזור מתחם בורסת היהלומים ברמת גן ירדה מ-94.7% באוגוסט 2001 לכ-82% בדצמבר; בנוסף, מחירי השכירות באזור ירדו מממוצע של 19.5 דולר למ"ר לחודש באוגוסט 2001 ל-17-16 דולר בדצמבר - כך עולה מסקר שערכה באחרונה חברת נ.ת.מ נכסים על אזור מתחם בורסת היהלומים ברמת גן.



נתונים אלה עלולים להעיב על תוכניותיהם של כמה יזמים לבנות לפחות 5 מגדלים, בגובה 60-30 קומות, באזור צומת עלית ברמת גן הממוקם מול מתחם הבורסה.



הסקר כלל מבנים ופרויקטים חדשים או משודרגים (דירוג א') באזור, ולא מבנים תעשייתיים וישנים. היקף השטח הבנוי למשרדים באזור הוא כ-552 אלף מ"ר.



הירידה בתפוסה ובמחירים באזור הבורסה משקפת את המגמה הכללית בשוק מאז החל המשבר בענף ההיי-טק. לאחרונה דווח על ירידה בתפוסה ובמחירים גם באזורי ההיי-טק המבוקשים בהרצליה, ברמת החייל וברעננה. ייתכן כי הסבת חלק מהשטחים במקומות אלה מהיי-טק למשרדים, וירידת המחירים שם, השפיעה גם על מתחם הבורסה ברמת גן.



עדינה קופר, מנכ"ל משותף בנ.ת.מ נכסים, העוסקת בייעוץ ותיווך של נדל"ן עסקי, אומרת כי הנתונים עובדו על סמך דיווחים של בעלי משרדים ועל בסיס רישום ומעקב שעורכת החברה לגבי שוכרי משנה באזור.



קופר ציינה כי שכר הדירה המבוקש על ידי בעלי המשרדים בבניינים החדשים או בפרויקטים ששודרגו היה 19.2 דולר למ"ר לחודש בדצמבר - אך לפי מידע שנאסף בסקר בסגירת החוזים המחירים קרובים יותר ל-17-16 דולר למ"ר לחודש.



קופר הוסיפה כי במקרים של שכירויות משנה, מגיעים המחירים כיום גם לרמה של 14 דולר למ"ר לחודש. בשכירויות המשנה מדובר, בדרך כלל, בהשכרות לטווח קצר. לדבריה, בהשכרות לטווח ארוך, שהן העסקות המהותיות יותר, היה מחיר השכירות המבוקש בבניינים מסוג זה 20.8 דולר למ"ר לחודש באוגוסט - אך בפועל נסגרו העסקות בכ-5% פחות.



לצומת עלית יש כמה יתרונות, בהם הישענות על ציר ז'בוטינסקי, הסמיכות לדרך איילון והקרבה למתחם בורסת היהלומים ברמת גן. רבים מסמנים אותו כאזור הביקוש הבא בעיר.



אחת התוכניות באזור צומת עלית היא להקמת שלושה מגדלים, שניים בני 35 קומות ומגדל של 30 קומות. שני המגרשים הגדולים בתוכנית נמצאים בבעלות משפחות היהלומנים מנחמוב ומולדבסקי ומשקיעים איטלקים; המגרש השלישי, הקטן יותר, נמצא בבעלות חברה פרטית. ההערכה היא כי מימוש התוכנית, כמו גם הקמת שני פרויקטים גדולים נוספים המתוכננים באזור, יעוכבו לפחות עד 2006. הביקושים הנמוכים למשרדים ותנודות המחירים בשוק זה, אינם מהווים זרז ליזמים.



ליזמים יש אפשרות לבנות כבר כיום בשטח לפי תב"ע (תוכנית בניין עיר) שבתוקף, לפי זכויות של כ-275% בנייה. ואולם בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה הופקדו תוכניות המבקשות להגדיל את זכויות הבנייה ל-450%, בדומה לזכויות במגדל שער העיר של חברת אוסיף במתחם בורסת היהלומים.