>> מדינת ישראל אינה שותפה להתלהטות היצרים בשוק הנדל"ן. מאז תחילת 2009 מחירי הדירות אמנם עולים, אבל הכנסות המדינה משוק זה לא גדלו. להפך. לפי נתוני רשות המסים, מתחילת השנה נכנסו לקופת המדינה 2.2 מיליארד שקל ממס רכישה, ירידה של 16% לעומת התקופה המקבילה ב-2008. הירידה בהכנסות ממס שבח היתה אף חדה יותר: 1.5 מיליארד שקל בלבד לעומת 2.1 מיליארד שקל אשתקד - צניחה של 26%.
הנתון האחרון בולט במיוחד: מס שבח הוא מס רווח - מס של 20% מהרווח הריאלי הנובע ממכירת דירה. כידוע, עד כה 2009 האירה פניה לשוק הנדל"ן המקומי, כולל זינוק של יותר מ-5% במחיר הריאלי של דירה. בשנתיים האחרונות עלו מחירי הדירות בכ-12% ריאלית. הכיצד, אם כך, הרווח הממוסה ממכירת דירות נמוך כל כך?
למעשה, הוא נמוך הרבה יותר. לפי רשות המסים, המקור של חלק גדול מהתקבולים ממס שבח הוא נדל"ן עסקי. רק חלק מזערי - ככל הנראה כמה מאות בודדות של מיליוני שקלים בשנה - מקורם במס שבח על מכירת דירות. במלים בוטות יותר: מדינת ישראל כמעט שאינה מקבלת מס שבח ממכירה של דירות פרטיות.
אפשר לתאר את המצב גם בדרך הפוכה: מדינת ישראל יוצאת מגדרה כדי לתמרץ השקעה בדירות מגורים. יוצאת מגדרה עד כדי כך שבפועל היא פוטרת את המשקיעים הפרטיים בדירות ממסים על השקעתם. הרווח הנובע להם מדמי השכירות פטור ברובו (עד תקרה של 4,200 שקל בחודש), וגם הרווח ממכירת הדירה עצמה פטור.
טוב, לא כך זה מוגדר בחוק. בחוק נקבע כי מכירת דירת מגורים פטורה ממס. לעומת זאת, מכירה של דירה להשקעה - דירה שנייה ויותר - אמורה היתה להיות חייבת במס שבח של 20% מהרווח הריאלי, בדומה למס המשולם על רווח הון בהשקעות פיננסיות.
הטיה ברורה
רק שעל חובת המס הזו הוסיף המחוקק הקלות שונות ומשונות. כך, נקבע כי מכירת דירה אחת לארבע שנים תהיה פטורה ממס שבח. כתוצאה מכך, מרבית המשקיעים פשוט ממתינים ארבע שנים לפני שהם מוציאים את הדירות שבהן השקיעו למכירה, וכך הם מתחמקים (באופן חוקי למהדרין) מתשלום מס שבח.
התוצאה, בכל מקרה, היא אחת: כל מי שבוחר להשקיע את מיטב כספו בדירות, ולא במניות או בתוכניות חיסכון, פטור בפועל ממס על הרווח - גם רווח ההון וגם הרווח השוטף (שכר דירה). מאחר שמרבית המשקיעים בדירות הם בני העשירון העליון - לבני המעמד הבינוני אין בדרך כלל די הון פנוי כדי להשקיע בדירות נוספות - הרי שמדינת ישראל מעודדת את השקעותיהם של העשירים (דירות) בעוד היא ממסה את ההשקעות של בני המעמד הבינוני (תוכניות חיסכון).
פועל יוצא נוסף הוא שלעשירים, בבואם להחליט אם הם ישקיעו את כספי החיסכון שלהם בתוכנית חיסכון או ברכישת דירה נוספת, תהיה הטיה ברורה לרכישת דירה - מאחר שאפיק השקעה זה פטור ממס. כתוצאה מכך המדינה מעודדת, באמצעות מערכת המס שלה, ביקושים לדירות, ותורמת בכך לעלייה במחירי הדירות. במונחים סוציאליים: העשירים, שיכולים להשקיע בדירות להשקעה, מייקרים את הדירות שזוגות צעירים מתקשים כל כך לרכוש. וכל זאת, באדיבות מערכת המס של מדינת ישראל.
ואם כל זה לא מספיק, אז נזכיר גם כי המס היחיד שהעשירים, המשקיעים בדירות, צריכים לשלם הוא מס רכישה - שהוא דווקא המס הפחות כלכלי ופחות הגון, מאחר שהוא מוטל על סך מחיר הדירה ולא על הרווח ממנה.
עוול היסטורי
בימים אלה, כאשר בני ישראל נאנקים תחת עול מחירי הדיור הגואים, חוסר ההיגיון המשווע של מיסוי הנדל"ן מחייב תיקון. אי אפשר להבין ואי אפשר לקבל את המשך הפטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים כל ארבע שנים, במיוחד כשהנתונים מלמדים כי בפועל הפטור הזה התרחב לפטור כללי ממס שבח על דירה שנייה. טכנית, אמנם, קיים קושי להבחין בין מי שמוכר דירה להשקעה (דירה שנייה) לבין מי שמוכר את דירת המגורים שלו (דירה ראשונה), אבל הקשיים הטכניים הללו בוודאי לא צריכים להוות מחסום בכל הקשור לתיקון העוול ההיסטורי של מיסוי נדל"ן.
אין סיבה שהעשירים ימשיכו ליהנות מפטור ממס כשהם קונים דירות המיועדות להשקעה, ולהאיץ בכך את התייקרות הדירות - שמקשה עוד יותר על השכבות החלשות לרכוש דירה למגורים.
הגיע הזמן לבטל את הפטור ממס על דירות להשקעה
מירב ארלוזורוב
23.10.2009 / 7:12