>> המוכר מבטיח לכם דירה בשטח 120 מ"ר, בדיקה בטאבו מעלה ששטחה 98 מ"ר בלבד והעירייה שולחת ארנונה לפי 110 מ"ר - מה קורה כאן? בישראל, כך מתברר, שטח הדירה נתון לפרשנות. הסיבה העיקרית שבגינה מונח פשוט לכאורה, כמו שטח, קשה כל כך להגדרה בישראל היא הפקרות של שנים בתחום, שעודדה יצירת פרשנויות וקומבינות. עד 2008, השנה שבה תוקן חוק המכר (דירות) בהתאם לקביעת שיטת מדידה אחידה על ידי הוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים, היו בישראל יותר מעשר הגדרות לשטחי דירה, וכל אחד השתמש בהגדרה הנוחה לו.
הקבלנים, למשל, כשרצו להראות לרוכשים שהם מוכרים דירות גדולות ומרווחות, יצרו קומבינציות להכללת רכיבים שונים בשטח הדירה. כך, מי שקנה דירה מקבלן עד 2008 הוצג בפניו שטח שכלל גם לובי כניסה, חדרי מדרגות, מחסנים, מרפסות ופירי מעליות. כלומר, דירה שהוצגה כמשתרעת על שטח של כ-150 מ"ר, היתה בפועל בשטח 120 מ"ר. 30 המ"ר הנוספים התייחסו בעיקר לשטחי שירות של הבניין.
השימוש שעשו הקבלנים בשיטות המדידה השונות גרם לפער של עשרות אחוזים ביו שטח הדירה המשווקת לבין שטחה בפועל, ויצר בלבול בקרב הרוכשים, בעיקר תושבי חוץ. כמה מהם אף הגישו תביעות נגד קבלנים בטענה כי אלה "עבדו עליהם".
בשנים שקדמו לתיקון חוק המכר המצב החמיר, מכיוון שעם העלאת הסטנדרטים של מבני המגורים גדלו גם השטחים המשותפים - הלובי (של הכניסה ושל כל קומה), והמעליות (מתקינים יותר מעליות משנדרש בחוק). כתוצאה מכך שטחן של הדירות בחוזי המכר גדל, בלי שנוסף להן אפילו סנטימטר רבוע.
רוכשי הדירות חשו נפגעים, ובצדק. מי שרכש דירה של 150 מ"ר לא הבין כיצד ייתכן שדירת ה-120 מ"ר שבה התגורר היתה מרווחת יותר. רוכשים רבים טענו כי הם לא גרים בלובי ובמרפסת - הם דרשו לדעת מה שטח הרצפה של הדירה ולא השטח היחסי שלהם בפיר המעלית.
יתרה מזאת, להגדרה אחידה של שטח דירה חשיבות מכרעת בכל הקשור לאיכות המידע בשוק הנדל"ן, במניעת תרגילי עוקץ של מוכרי דירות וביצירת שוויון בתשלום המסים. חישוב מ"ר בנוי של דירה הוא אחד הפרמטרים המשפיעים על שווי הנכס, שהרי במקרים רבים מחיר הדירה מוצג כמכפלה של המחיר למ"ר בשטחה הכולל. אבל האם ניתן לסמוך על המידע שברשותנו בניתוח שוק הנדל"ן?
ואז הגיע תיקון חוק המכר
"העובדה שאין אחידות בהגדרת שטח דירה גורמת לנזק, הנובע מאי ודאות שנכנסת לעסקה", אומר השמאי הממשלתי איל יצחקי. "הדבר מקטין את יעילות שוק הדירות ומקשה על ניתוח מגמות בשוק הנדל"ן. במקום שהמסחר יהיה פשוט ונוח יוצרים מערכת לא ברורה עם סימני שאלה ופוגעים בכלכלה. מה גם, שאנו מצטיירים כפרימיטיביים לעומת מדינות המערב".
הביקורת שמותח יצחקי מתייחסת להבדלים בין שטח הדירה המופיע בחוזה המכר לבין השטח המופיע ברישומי הטאבו והרשויות המקומיות, שעדיין לא אימצו את שיטת החישוב האחידה.
בפסק דין שניתן ב-1996 בבית המשפט העליון קבעה השופטת דליה דורנר: "כל מי שלא נמנה עם חוגי המקצוע בענף הבנייה, לא יעלה על דעתו כי שטח דירתו ?ברוטו' כולל גם חלקים במדרגות, בפיר המעלית ובחניה".
פסק הדין הצביע על הבעיה של שטחי "ברוטו" ו"נטו", אך מאז ניתנו למונח "ברוטו" כמה פרשנויות. במארס 2006 החליטה, כאמור, הוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים לעשות סדר וקבעה שיטת מדידה אחת, שאומצה גם על ידי משרד השיכון. באפריל 2008 תוקן גם חוק המכר (דירות), בהתאם.
"קודם לתיקון, כל סוגיית שטחי הדירות היתה לוטה בערפל והיו ויכוחים לגבי מושגים של נטו וברוטו", מסביר סגן נשיא התאחדות הקבלנים, ראול סרוגו. "שטח הספונג'ה נקרא ?נטו-נטו'. שטח ?נטו' כלל את מסגרת הדירה (לפי חוק המכר, רנ"ה) ושטח ?ברוטו' כלל מרפסות, חניות וכל השאר".
לדברי סרוגו, כשאנחנו רוכשים כיום דירת 120 מ"ר מוצג לנו "שטח הפלדלדת", הכולל כל מה שיש מהדלת פנימה: שטח רצפה, מה שנקרא שטח ספונג'ה, שטחים מתחת לקירות הפנים והחוץ, שטחי מדרגות בתוך הדירה וחישוב קירות משותפים.
ומה עם דירות יד שנייה
אז אולי עשו לנו סדר בקביעת שטחי דירות שמוכרים קבלנים. אבל מה לגבי דירת יד שנייה שנרכשה לפני התיקון ושטחה, כפי שמופיע למשל בחוזה המכר, כולל את המדרגות, את הלובי ואת החניות והמחסנים - מה שמגדיל את שטחה באופן משמעותי?
מסתבר כי שטחן המוצג של דירות יד שנייה עשוי להיות גבוה ב-10%-35% משטחן של דירות חדשות זהות שנמדדו בהתאם להנחיות הנכללות בתיקון. כך, דירת 4 חדרים בבניין בן 5 קומות עשויה להיות מוצגת כבעלת שטח של 140-132 מ"ר, בעוד ששטחה לפי חוק המכר המתוקן הוא 120 מ"ר בלבד. בבניינים גבוהים יותר (שבהם השטחים המשותפים גדולים יותר), שטח דירה כזו עשוי להגיע ל-150-160 מ"ר.
"קשה להתחקות אחר שטחן האמיתי של דירות שלא נכללות בתיקון", מסביר השמאי הממשלתי יצחקי. "מה שקורה כיום הוא שהמוכר קובע שטח שנראה לו, והקונה מתרשם בעין. לכן, מומלץ למדוד את שטח הדירה באופן עצמאי, היות שגם בנסח הטאבו נקוב שטח מעוות".
עוד אומר יצחקי: "בישראל נמכרות כיום כ-100 אלף דירות בשנה, 70 אלף מהן דירות יד שנייה הנמכרות במחיר ממוצע של כ-750 אלף שקל. מדובר בהיקף העסקות המשמעותי ביותר שמייצר המשק - אבל, לצערנו, אין בו נתונים מהימנים".
בעיות גם בטאבו
וזה המקום להעלות בעיה נוספת: אם חשבתם שניתן לסמוך על נסח הטאבו ובכך לצאת ידי חובה - טעיתם. שיטת המדידה המחושבת לצורך הטאבו היא למעשה הבעייתית ביותר. עד שנות ה-60 שטחי דירה בטאבו חושבו לפי שטח הרצפה בלבד, כשעם השנים הוכללו בשיטת החישוב קירות הפנים ובהמשך גם מרפסות מקורות.
משמעות הדבר היא שחישוב שטח הדירה השתנה בנסחי הטאבו במרוצת השנים. אם נחזור לדירת ה-120 מ"ר, הרי שלפני שנות ה-60 היא נרשמה לפי שטח של 75-90 מ"ר, כשמאז השטח שיופיע ברישומי הטאבו יהיה 100-110 מ"ר.
"המרשם בכל הדירות הישנות לא נכון וגורם לבלבול מיותר בציבור", מסביר יצחקי. "שיטות המדידה בטאבו, בהשוואה לשיטה המקובלת היום, מראות פער של עד 40%. יש דירות 4 חדרים שנרשמו לפני שנות ה-60 לפי 59 מ"ר, וכיום יירשמו לפי 80 מ"ר, כשעם השנים אנחנו רואים שהפער בין שיטת המדידה של הטאבו לעומת שיטת המדידה של הקבלנים מצטמצם לשיעור של 5%-10%. עם זאת, הטאבו עדיין לא אימץ את השיטה החדשה לחישוב שטח הדירה, והמרשם לפיו נחשב בעיני בעלי המקצוע לא רלוונטי ומחייב בדיקה נוספת".
להסדיר את חישוב הארנונה
בלגאן גדול עוד יותר שורר ברשויות המקומיות. חישוב שטח דירה לצורך קביעת ארנונה שונה מרשות לרשות, כשחלקן כוללות את השטחים המשותפים. אם כך, אל תתפלאו אם שתי דירות בעלות אותו שטח, בתל אביב ובנתניה, יופיעו ברישומי העיריות כבעלות שטח שונה.
"אדם חי בדלת אמותיו, לא בלובי", אומר עו"ד ורו"ח אודי ברזילי, יו"ר הוועדה הציבורית לרפורמה בארנונה, השוקלת לאמץ את שיטת המדידה שנקבעה בחוק המכר. "המצב כיום הוא שכל רשות מקומית מודדת בצורה שונה את שטח הדירה. דירת 3 חדרים מתכווצת ומתרחבת לפי המיקום שלה, בפער של 35%-50% בין הרשויות.
"הפרמטר של שטח הדירה הוא הבסיסי ביותר, ועם זאת לא קיימת אחידות בין הרשויות בנוגע לאופן בו יש לקבוע מהו השטח. חלקן מודדות עם/בלי קירות, עם/בלי מחסנים, עם/בלי מרפסות. בלגאן אחד גדול. אנחנו מבקשים לאמץ את השיטה שנקבעה בחוק מכר הדירות - כך שהמטראג' בחוזה ישמש גם לקביעת הארנונה".
לאור הערפול הגדול בתחום והנתונים השונים, מומלץ לבדוק היטב לפי איזו שיטה מחושב שטח הדירה המוצגת לכם, ולוודא כי שטחה אכן מתאים לנתון המוצג.
מדריך: האם אתם באמת יודעים מה גודל הדירה שאתם קונים?
מאת רנית נחום-הלוי
23.10.2009 / 8:46