התוכנית לחיזוק מבנים היא כישלון

>> מנתוני האגף לתכנון במשרד הפנים עולה כי תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) נכשלה. למרות שחלפו למעלה מארבע שנים מאז אישורה, מבנים ישנים מעטים חוזקו עד עתה בהתאם לתקן הישראלי. הנימוקים העיקריים שהובאו לכישלון התוכנית בקרב מומחים בענף הנדל"ן הם אי כדאיות כלכלית (מיסוי גבוה, עלות בנייה גבוהה), קושי בהשגת הסכמת הדיירים וקשיים ביורוקרטיים.

עם זאת, היזמים ציפו שלאחר שהתגברו על החסמים הכלכליים וקיבלו את הסכמת כל הדיירים, הם יזכו לקבל את ברכת ועדות התכנון ויקבלו זכויות בנייה נוספות בתמורה להתחייבותם לחזק את המבנה. בפועל, מתברר, ציפייה זו התבדתה: על פי נתוני האגף לתכנון, פחות ממחצית הפרויקטים של תמ"א 38 אושרו בוועדות התכנון, שאינן מחויבות לאשר כל בקשה בעניין.



פסק דין שנתן באחרונה בית המשפט המחוזי בתל אביב (עת"מ 2905/08), ממחיש זאת. מדובר במקרה בו הגישה חברה יזמית בקשה לבניית תוספת קומה בבניין ברחוב דיזנגוף בתל אביב. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב החליטה לדחות את הבקשה משיקולים ארכיטקטוניים.



בית המשפט קיבל את עמדת הוועדה המקומית, וקבע כי סמכותה של הוועדה להעניק זכויות בנייה נוספות בתמורה לחיזוק מבנים היא סמכות שבשיקול דעת. נקבע, כי מוסדות התכנון רשאים להתיר תוספת בנייה למבנים קיימים המיועדים למגורים, בתמורה לחיזוק המבנה, אולם אינם חייבים להתיר תוספת בנייה. עוד נקבע, כי במקרה הנדון סירוב הוועדה המקומית להענקת זכויות בנייה היה מוצדק, כי הוא נשען על טעמים תכנוניים המחייבים שמירה על סטנדרטים אחידים של גובה וחזות הבניינים הנמצאים בשטחה של "העיר הלבנה" בלב תל אביב.



נראה כי אף אם החלטת בית המשפט מתיישבת עם לשון סעיף כזה או אחר בתמ"א 38, אין בה כדי לקדם את מטרתה העיקרית של תמ"א 38 - שהיא חיזוק מבנים שלא נבנו לפי התקן הישראלי מפני רעידת אדמה, על מנת לשפר עמידתם בפני רעידות אדמה ובכך לצמצם נזקים אדירים אפשריים.



הדרך שנמצאה ראויה מבחינה כלכלית לחזק מבנים, היא על ידי מתן זכויות בנייה עודפות. הרחבת שיקול דעת הוועדה המקומית לסרב לתוספת זכויות בנייה עלולה לפגוע בתכלית התוכנית. על מנת שלא לפגוע במטרות תמ"א 38 ראוי להגביל ולצמצם את שיקול דעת הוועדה המקומית למינימום הנדרש, ולהותיר את סמכות הסירוב להוצאת היתרי בנייה לפי תמ"א 38 רק למקרים חריגים, שלא יפגעו בתכלית התוכנית.



בימים אלה, בהם דנה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ביישום התוכנית ובהארכת תוקפה, ראוי כי המועצה תיתן דעתה לנושא ותצר למינימום הנדרש את שיקול דעת ועדות התכנון.



הכותב הוא שותף במשרד ד"ר רענן הר זהב ומתמחה במשפט מנהלי ורשויות מקומיות