סביוני דניה - מתחזקת למרות החסרונות

>> שכונת סביוני דניה סבלה בשנותיה הראשונות מבעיות תדמית, ועד היום קיים בה מחסור במבני ציבור - אך עם הזמן הפכה השכונה ליוקרתית, ובשנתיים האחרונות נרשמו בה עליות של 25%-40% במחירי הדירות.



מיקום:

השכונה ממוקמת בפינה הדרום-מזרחית של העיר חיפה, על רכס הקרוב לאוניברסיטה. השכונה תחומה בין דרך אוסקר שינדלר היורדת לנשר מדרום, לבין שכונת רמת אלון מצפון, נשר ממזרח ושכונת דניה במערב.



היסטוריה:



סביוני דניה הוקמה בתחילת שנות ה-80 כפרויקט של חברת דניה סיבוס, לימים בבעלות אפריקה ישראל. המבנים שנבנו בתחילה נראו מיושנים והאזור נראה מבודד, אבל עם השנים מכרה אפריקה ישראל חלק מהקרקעות ליזמים מקומיים, שפיתחו את האזור והפכו אותו לראשון בחיפה שמציע פרויקט עם קונספט של יוקרה. במקור נקראה השכונה רמת אדי, אך בהמשך אימצה את שם הפרויקט הראשון שנבנה על ידי דניה סיבוס.



תכנון ובנייה:



שכונת סביוני דניה משתרעת על שטח של כ-133 דונם, וגרות בה כ-1,000 משפחות. השכונה מאופיינת בעיקר בבנייה רוויה. בתחילה הוקמו מבנים בודדים בני שמונה קומות, שכללו דירות שלושה עד חמישה חדרים בעלות שטח גדול יחסית - 100-135 מ"ר.



באמצע שנות ה-90, לאחר שנים שבהן נותרו השטחים ללא בנייה, הגיעה הגיאות בענף הבנייה בישראל גם לסביוני דניה, ונבנו בניינים שהתנשאו לגובה של 16, 20 ואף 22 קומות. במקום מוצעות דירות 3-5 חדרים בשטח של 100-145 מ"ר, עם מרפסות בשטח של 8-10 מ"ר. לדירות הפנטהאוז שטח של 140 מ"ר עם מרפסת בשטח של 30-60 מ"ר.



הבניינים כוללים חניונים תת-קרקעיים, לובי, ובחלקם גם עמדת שומר, בריכת שחייה וחדר כושר פרטי. חלק מתושבי הבניינים נהנים מנוף למפרץ חיפה ונוף מעבר לרכס. בשכונה קרקעות לבניית כ-700 דירות נוספות, הנמצאות בידי החברות אשדר, מיראז' ואפריקה ישראל.



ברוב המבנים הניסיון לשווק יוקרה נכשל בגלל דמי הניהול הגבוהים שהדיירים נדרשו לשלם. כמו כן, נוצר אי סדר מוניציפלי כאשר ארבעה מגדלים נבנו ברחוב התאנה, הממשיך את רחוב שינדלר בדרך לנשר ושייך לה. הדבר עורר מחלוקת בין הרשויות, ונדרשה התערבות של משרד הפנים. למרות השתייכותם ליישוב אחר, בעיני רבים ארבעת המגדלים הם חלק מהשכונה.



מבני ציבור:



אף שבשכונה יועדו שטחים למבני ציבור ומסחר, בפועל הם טרם נבנו. בשכונה אין בתי ספר, מכולת או מרכזים מסחריים. רק באחרונה אושרה על ידי הוועדה המקומית הקצאת קרקע לבית כנסת, והבקשה להיתר נמצאת בהליכי אישור.



אוכלוסייה:



בתחילה נכנסו לשכונה משפחות צעירות בעלות הכנסה בינונית ומטה, אך עם השנים ועם מיתוגה של השכונה כיוקרתית עלה הגיל הממוצע ונכנסו דיירים משכבה סוציואקונומית גבוהה יותר. אלה העדיפו את המגדלים הגבוהים ועברו לסביוני דניה משכונת דניה הסמוכה, המתאפיינת בבתים צמודי קרקע. חלק מתושבי השכונה הם אנשי אקדמיה שהעדיפו לגור סמוך לטכניון ולאוניברסיטה.



דינמיקת מחירים:



בשנים הראשונות לא מיהרו רוכשי דירות לקנות דירה בשכונה המרוחקת, שהתאפיינה בתפישת מגורים של רבי קומות. גם העדר מוסדות ציבור בשכונה לא עודד קונים להגיע אליה. ואולם, עם הידלדלות היצע הדירות בחיפה, סביוני דניה נהפכה לחלופה אטרקטיווית - שכונה שבה ניתן לרכוש דירה מרווחת במחיר סביר.



המשך המחסור בדירות גדולות יחד עם עליות המחירים בשוק המקומי גרמו לעליות מחירים בשכונה בשיעור של 15% בשנה האחרונה. כיום מציעים מוכרים רבים דירות במחירים שאינם סבירים - 1.5 מיליון שקל עבור דירת 4 חדרים במקרה אחד. ההערכות הן כי למרות המחסור בדירות בחיפה, השתוללות המחירים תשכך, והמחירים יתייצבו.



דירת 3 חדרים בשטח של 90 מ"ר עם מרפסת של כ-8 מ"ר נמכרת כיום בכ-950 אלף שקל בממוצע, בהשוואה לכ-825 אלף שקל באפריל 2008. ב-2007 נמכרה דירה דומה בכ-770 אלף שקל. דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר נמכרת כיום בכ-1.15 מיליון שקל בממוצע, בהשוואה לכ-950 אלף שקל לפני שנה בממוצע וכ-800 אלף שקל בסוף 2006.



דירת 5 חדרים בשטח של 130 מ"ר עם מרפסת של כ-10 מ"ר תימכר כיום בכ-1.3 מיליון שקל. לפני שנה נמכרה דירה כזו בכ-1.1 מיליון, וב-2007 נמכרה בכ-970 אלף שקל.



סייעו בהכנת הכתבה: כרמל עדה מתיווך כרמל סנטר, דרור אלוני מאנגלו-סכסון ומשרד השמאים כהן סולומון ושות'