בנק הפועלים לא מתכוון לתת ליונס בלעדיות בשוק המשכנתאות

>> מי שנוהג לעקוב דרך קבע אחר העיתונות הכלכלית, לא הצליח לחמוק מהכותרות של השנה האחרונה על העליות בביקושים לדירות מגורים - וכתוצאה מכך גם עליות במחירים. עליות אלה מושכות עמן למעלה גם את שוק המשכנתאות המקומי.



"השוק רותח", אומרת אתי לנגרמן, מנכ"לית בנק דיסקונט למשכנתאות. "בספטמבר בלבד היה ההיקף הממוצע של המשכנתאות המבוצעות (הלוואות ומיחזור חיצוני בין הבנקים) 3.2 מיליארד שקל, המשקפים נפח שוק של 30-35 מיליארד שקל בשנה. זאת בהשוואה לנפח שוק של 25 מיליארד שקל בלבד ב-2007. אם 2008 התאפיינה בעיקר בגידול במיחזורי המשכנתא, ב-2009 השוק מגיע להיקפים שהוא לא הכיר קודם".

השנה הגידול בשוק תופס תאוצה, בעיקר מתחילת המחצית השנייה. זאת לאחר שבמחצית הראשונה של 2009 היקף הביצועים היה דומה להיקף במחצית המקבילה. הסיבה הראשונה לגידול בשוק היא הגידול במספר העסקות, כלומר במספר הדירות הנמכרות; הסיבה השנייה היא העלייה בהיקף המשכנתאות הנלקחות עקב עליית מחירי הדירות.



סוכנות amg למשכנתאות פירסמה נתונים שלפיהם בינואר 2008 היה היקף משכנתא ממוצעת עבור דירה באזור המרכז כ-400 אלף שקל, ואילו כיום הממוצע הוא כ-620 אלף שקל.



"בגלל סביבת הריבית הנמוכה והשיעורים הנמוכים של הריבית על פיקדונות, אנשים מחפשים אלטרנטיבות להשקעה שנותנות תשואות סבירות, ודירה שמשכירים אותה הפכה לאלטרנטיבה", מעריך שוקי בורנשטיין, מנכ"ל לאומי למשכנתאות. "בחודשים הקרובים, מכיוון שבנק ישראל יעלה את הריבית בקצב אטי, כמות העסקות תמשיך להיות גבוהה".



סביבת הריבית הנמוכה, המתבטאת בירידה בריבית המשכנתאות, מעודדת את הציבור לקחת מימון לרכישת דירה להשקעה. אפיק המשכנתאות הפופולרי ביותר הוא זה המבוסס על מרווח מהפריים (ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל + 1.5%).



מזרחי טפחות צומח



שני הבנקים הגדולים בתחום המשכנתאות הם מזרחי טפחות, שמחזיק בתיק של משכנתאות למשקי בית בהיקף 44.5 מיליארד שקל, ולאומי עם תיק של 41.7 מיליארד שקל. הפועלים תופס את המקום השלישי עם תיק של 22 מיליארד שקל. דיסקונט נמצא במקום הרביעי עם תיק של 14.6 מיליארד שקל, ולבינלאומי תיק בהיקף של 10.5 מיליארד שקל.



מתחילת השנה, היקף ההלוואות החדשות למימון דירות מגורים על פי נתוני בנק ישראל הסתכם בסוף אוגוסט 2009 ב-21.5 מיליארד שקל. על פי הדו"חות הכספיים של הבנקים (כולל בנק ירושלים ובנק איגוד), עד סוף המחצית הראשונה של 2009 ניתנו כ-17 מיליארד שקל של משכנתאות למשקי בית. מזרחי טפחות, שביצע במחצית הראשונה 2008 משכנתאות (ללא מיחזורים) בהיקף של 6 מיליארד שקל, מחזיק בנתח של 35.4% במכירות חדשות, בהשוואה ל-30.1% בתקופה המקבילה. מזרחי, שהחזיק את בנק המשכנתאות טפחות שנהנה ממותג חזק וכן את בנק אדנים למשכנתאות, מיזג את פעילותם לתוך מזרחי שהפך למזרחי טפחות.



"הרחבנו את הפרישה הסניפית שלנו, מספר נקודות המכירה שלנו עלה והאסטרטגיה שלנו היא לצמוח בתחום המשכנתאות", אומר ישראל אנגל, ראש החטיבה הקמעונית במזרחי טפחות, ומוסיף: "אנחנו נגדל בצורה מבוקרת. 90% ממבקשי המשכנתאות עוברים דרכנו. אם היינו רוצים לגדול בכל מחיר אז היינו יכולים לעשות זאת, אבל יש לנו יעד של רווחיות. אני מניח שנגיע לנתח שוק של 40% בזמן הקרוב". עם זאת, למרות הגידול המשמעותי בנתח השוק, הרווחיות של התיק לא גדלה במחצית הראשונה של 2009 בהשוואה לתקופה המקבילה.



לאומי, שמבצע את המשכנתאות באמצעות בנק לאומי למשכנתאות, מציג ביצועים של 4.1 מיליארד שקל במחצית 2009, כלומר נתח שוק במכירות חדשות של 24.1% - בדומה ל-2008.



דיסקונט בירידה



דיסקונט ביצע במחצית הראשונה משכנתאות ב-1.7 מיליארד שקל ואוחז בנתח של 10.1% במכירות החדשות, בהשוואה ל-13% בתקופה המקבילה ב-2008.



לפני שנה החליט בנק דיסקונט להגדיל את חלקו בתחום המשכנתאות, שהיה באותה עת כ-5%. בבנק יצאו בקמפיין מקיף בהובלת הפרזנטור מודי בר-און והציעו "משכנתא מסובסדת", כלומר הטבה בריבית על המשכנתא. המבצע גרם לנהירה המונית לדיסקונט, שהגדיל את נתח השוק שלו לכ-15% ב-2008. עם זאת, בנק דיסקונט לא הצליח לשמר נתח שוק זה, ובמחצית הראשונה של 2009 ירד נתח השוק שלו במכירות חדשות והסתכם ב-10.1%. "הירידה היא ירידה מנוהלת", מסבירה לנגרמן. "אנחנו סביב 10% נתח שוק כי החלטנו להיות שם. נתח שוק של 15% הוא לא קדוש. כשהיינו בנתח שוק של 5% ביצענו 100 מיליון שקל בחודש. בינתיים לא רק נתח השוק שלנו גדל אלא כל השוק גדל, ואנחנו אתו. כיום כשאנחנו 10% מהשוק מדובר בביצועים של כ-350 מיליון שקל בחודש. לגדול בעוד 5% זה לבצע עוד 150 מיליון שקל בחודש. יש משמעויות תפעוליות לגידול הזה. בשבילנו המקום להיות בו זה 10%". מהדו"חות הכספיים של דיסקונט עולה כי עד סוף המחצית הראשונה של 2009 נתנו בדיסקונט משכנתאות מסובסדות בהיקף של 1.3 מיליארד שקל.



בתשובה לשאלה אם המבצע היה רווחי לדיסקונט ציינה לנגרמן כי "אסטרטגיה של מחיר לא מביאה תוצאות ביום הראשון. בהיקפים שגדלנו בהם לוקח זמן להגיע לרווחיות, אבל זה הולך לכיוון של איזון. הרווחיות היא גם רווחיות כוללת מהלקוח, שמחזיק את חשבון העו"ש בדיסקונט".



"אני לא מעריך שדיסקונט מפסיד מהמשכנתא המסובסדת - אולי הוא לא מרוויח הרבה אבל הוא בטוח לא מפסיד, והוא מפצה על זה בשירותים אחרים שהוא נותן לאותם לקוחות", אומר אלון גלזר, סמנכ"ל ומנהל מחלקת המחקר של בית ההשקעות לידר.



הפועלים מאחור



בנק הפועלים, אחד משני הבנקים הגדולים, אינו ממוצב כאחד הבנקים הבולטים בתחום המשכנתאות. הפועלים ביצע במחצית הראשונה משכנתאות בהיקף של 3 מיליארד שקל ומחזיק בנתח שוק של 17.8%, לעומת נתח שוק של 19% בתקופה המקבילה. גם בבנק הפועלים לא מחמיצים את שוק המשכנתאות הרותח. בהפועלים חשבו בעבר שמנוע הצמיחה העיקרי יהיה בפעילות הבינלאומית, אולם כניסתו של יאיר סרוסי לתפקיד היו"ר ומינויו של ציון קינן למנכ"ל, וכמובן המשבר הגלובלי בשוק הבנקאות, משנים את התפישה. כעת נבחנות בבנק כמה תפישות ששלטו בו עד כה, והכוונה היא לא לוותר על אף זירת פעילות: לא במשכנתאות ולא בפעילות הריאלית.



"פועלים כמעט אף פעם לא הוביל תחרות במחירים בתחום המשכנתאות - אם כבר ראינו מישהו מתחרה במרווחים, אלה היו לאומי או דיסקונט. בימים עברו פועלים אהב ללכת לדברים אקזוטיים ומסוכנים, ומשכנתאות היה בשבילו עסק משעמם, עם תשואה להון יפה אבל לא גבוהה. גם בשיא תחום המשכנתאות לא הציג תשואה דו-ספרתית גבוהה על ההון. אבל אי אפשר לדעת מה פועלים יעשה עכשיו, אנשים קונים יותר דירות, הביזנס מתעורר וזה מושך תשומת לב ניהולית", אומר גלזר.



בנק שבולט בתוצאות השנה הוא הבינלאומי, שביצע משכנתאות בהיקף 1.2 מיליארד שקל, כלומר בהיקף של 7% מהאשראי, לעומת 6.3% בתקופה המקבילה. ואולם, למרות העלייה בנתח השוק במחצית 2009, הרווח שהוא מציג מהתחום ירד ב-48%. בבנק הבינלאומי תולים את הירידה ברווח בירידה במרווחים ובשינוי חשבונאי שביצעו. במחצית הראשונה של 2009 חלה ירידה בחלקם של הבנקים הקטנים הפועלים בתחום. בנק ירושלים ובנק איגוד ביצעו יחד במחצית הראשונה משכנתאות בהיקף של 978 מיליון שקל ותפסו נתח שוק של 5.7%, בהשוואה ל-6.9% בתקופה המקבילה.



מרווח של 0.7%



תחום המשכנתאות נחשב לתחום בנקאות תחרותי, שכן משכנתאות נחשבות למוצר מדף פשוט. נטילת משכנתא נתפשת על ידי הלקוחות כאירוע חד-פעמי גדול, ורובם יעשו "שופינג" בין כמה בנקים, ולא יסתפקו בהצעה מהבנק שבו מתנהל חשבון העו"ש שלהם - זאת מכיוון שמדובר בהלוואה גדולה לטווח ארוך, וגם שינוי של שבריר אחוז בריבית יוביל להפרש משמעותי בהחזר. סביבה זו בשילוב עם סביבת הריבית הנמוכה מובילות לכך שהריבית הממוצעת כיום למשכנתאות על בסיס פריים היא פריים פחות 0.6%, והריבית הממוצעת על משכנתא צמודה היא כיום 2.71%.



המרווחים בתחום המשכנתאות נחשבים לנמוכים, ומוערכים ב-0.7%. "המרווחים נמוכים מבתחומי אשראי אחרים, אבל אם הבנק יעיל בגיוס ההון, זה סביר בהחלט", אומר אנגל. למרות המרווחים הנמוכים באופן יחסי, לתחום כמה יתרונות לבנקים שפועלים בו: הראשון הוא שמדובר בתחום פעילות שהסיכון בו נחשב לנמוך בגלל הפיזור הגבוה של הלקוחות, וכן עקב השיעור הנמוך יחסית של ההלוואה מערך הנכס (בישראל נוהגים הבנקים לממן לכל היותר כ-70% מערך הדירה).



הסיכון הנמוך מוביל גם להפרשות לחובות מסופקים שהן נמוכות מהממוצע במערכת. הבנק מרוויח גם משירותים נלווים למשכנתא, ביטוחים ועמלות, חשבון העו"ש של הלקוח ומוצרים נלווים. "אצלנו משכנתא היא מוצר עוגן לאורך זמן", מציינת לנגרמן. "אנו רואים את הסבסוד לא כמבצע אלא כהטבה למי שמנהל אצלנו את חשבון העו"ש".



גם בבנק מזרחי טפחות מציעים מוצרים נלווים: "בתחום הזה, צריך לדעת למנף ולקשור. אנחנו למשל מציעים ללקוחות המשכנתאות גם הלוואות נוספות לאורך חיי המשכנתא", אומר אנגל.



יתרון נוסף לתחום ייווצר בעקבות כניסתן לתוקף של הוראות באזל 2 בתחילת 2010. הוראות באזל 2 עוסקות בניהול סיכונים בבנקים, ואחד החידושים הוא שדרישות ההון יותאמו לסיכון שבפעילות הלקוח. משכנתאות נחשבות לפעילות בטוחה יחסית, ועל משכנתא של עד 75% מערך הנכס יהיה צורך בדרישה לריתוק הון של 35% מגובה ההלוואה, בניגוד לדרישה לריתוק הון של 50% הקיימת כיום. זוהי גם הסיבה לכך שהמעבר לבאזל 2 ישפר את הלימות ההון של בנק מזרחי טפחות ובנק ירושלים.



עם זאת, גלזר מצביע על מגמות חיוביות פחות בענף: "הסיכון בתחום המשכנתאות עולה - על דירה שעלתה 200 אלף דולר הבנק נתן לפני שלוש שנים משכנתא בגובה מסוים, וכיום הוא נותן משכנתא על אותו נכס שמחירו כפול. אם יש בועה במחירי הנדל"ן, בשלב מסוים שווי הבטוחה שבידי הבנק ייפול".



נקודה נוספת שלדעת גלזר חשוב לשים אליה לב היא שהרווחים שמציגים הבנקים מהתחום עשויים לרדת בעתיד: "הירידה בריבית הפריים הובילה לתופעת מיחזור המשכנתאות, וחלק מהמיחזורים היו רווחיים לבנק שגבה קנסות מלקוחות שביצעו פירעון מוקדם. המיחזורים מצמצמים את המרווחים של הבנק, והרווחים כיום, שכוללים את הקנסות, יכולים לבוא על חשבון רווחים עתידיים מהתחום".



מסלולי הפריים עדיין מובילים - אך המשכנתא הבטוחה מפלגת את השוק



>> הירידה בריבית הפריים, שהפכה את מסלול הפריים לפופולרי בקרב הלקוחות, הדאיגה את בנק ישראל. החשש היה שלקוחות שנוטלים כיום משכנתאות על בסיס פריים ימצאו את עצמם ללא יכולת לעמוד בהחזר החודשי כאשר ריבית בנק ישראל תתחיל לעלות. החשש הוא שאם יהיו לקוחות רבים במצב זה, ייווצר סיכון מערכתי לבנקים.



לאורך השנים, יחד עם השינויים בריבית במשק, חלו שינויים בטעמי הציבור במסלולי המשכנתא. על פי נתוני בנק ישראל, ב-2005 50% מהמשכנתאות שניתנו בישראל היו משכנתאות צמודות בריבית קבועה. ב-2006-2007 רק שליש מהמשכנתאות שניתנו היו משכנתאות צמודות בריבית קבועה. ב-2008 כ-50% מהמשכנתאות היו משכנתאות לא צמודות בריבית משתנה, בעיקר משכנתאות על בסיס פריים, ובין ינואר לאוגוסט 2009 65% מהמשכנתאות שניתנו היו משכנתאות בריבית משתנה לא צמודה, בעיקר על בסיס פריים.



"אצלנו עד לפני חמישה חודשים 75% מביצועי המשכנתאות היו משכנתאות על בסיס פריים. בחודשים האחרונים, לאור הערכות הציבור שריבית הפריים צפויה לעלות, משכנתאות על בסיס פריים ירדו ל-60% מהיקף הביצועים החדשים, ומשכנתאות צמודות הפכו להיות 30% מהביצועים החדשים", מספר בורנשטיין.



בבנק לאומי פתחו לפני כשבוע בקמפיין למשכנתא "בטוחה", שהיא משכנתא בריבית קבועה ללא הצמדה, בריביות של החל מ-5% - בהלוואות לעשר שנים. עם זאת, פירעון מוקדם של משכנתא זו גורר קנס. "מסלול זה מאפשר החזר חודשי קבוע לכל אורך חיי ההלוואה, ללא תלות בשינויים בריבית או בשינויים במדד המחירים לצרכן. נכון לקחת משכנתא ולפזר אותה על פני כמה מסלולים כדי להקטין סיכון שקיים בבחירה של מסלול אחד", מסביר בורנשטיין.



בבנק דיסקונט לא ממהרים להפנות לקוחות למשכנתאות בריבית קבועה. "ההחזר החודשי בגין כל 100 אלף שקל שנלקחו בהלוואה ל-20 שנה במסלול על בסיס פריים (לפי חישוב של פריים פחות 0.75%) הוא 482 שקל לחודש - על פי ריבית הפריים כיום. החזר חודשי על משכנתא זהה בריבית שקלית קבועה (לפי 6% ריבית) הוא 716 שקל, להלוואה ממוצעת של 500 אלף שקל. פער ההחזר החודשי בין שתי החלופות הוא כיום 1,170 שקל בחודש. צרכן נבון בודק את יכולת ההחזר שלו לא לפי הפריים כיום, כי ברור שהוא עומד לעלות. אנחנו בודקים עם הלקוחות את יכולת ההחזר, גם במשכנתאות על בסיס פריים, על פי ריבית של 4.5%. אז בינתיים, אם הלקוח יכול ליהנות מזה שריבית הפריים נמוכה, למה לא? כשהריבית תעלה תמיד יהיה ניתן למחזר את המשכנתא. בשנים האחרונות השוק מראה לנו שהוא יודע לעשות מיחזורים כאשר זה משתלם, השוק משתכלל", מציינת לנגרמן.



גם בבנק מזרחי טפחות לא ממהרים להמליץ ללקוחות לפנות למשכנתאות בריבית קבועה: "ריבית קבועה משקפת תחזיות של נותן המשכנתא לגבי הסיכון הצפוי בשווקים. כבר כיום הוא מגלגל את הסיכון על הלקוח. כאשר אנחנו משווים משכנתא בריבית קבועה של 5% למשכנתא צמודת פריים, שניתנות לאותה תקופה, כדי שההחזר החודשי של המשכנתא צמודת הפריים יהיה שווה לזה של המשכנתא הצמודה צריך לחכות לתקופה שבה ריבית הפריים תעלה מ-2.25% ל-5.25% שזו בהחלט עלייה גדולה מאוד, ואף אחד לא יודע אם ומתי תקרה", מספר אנגל. עם זאת, הן החישוב של בנק דיסקונט לגבי הפערים בהחזר החודשי, והן זה של בנק מזרחי טפחות, נכונים רק בהתחשב בריבית הפריים הקיימת כיום, וזו צפויה לעלות. כאשר תעלה ריבית הפריים, לא בטוח שניתן יהיה למחזר את המשכנתא ולעבור לאפיקים צמודים בתנאים הקיימים כיום.



בבנק הבינלאומי יצאו אתמול בקמפיין שגם הוא מכוון את הלקוחות למשכנתא עם החזר חודשי קבוע. המשכנתא, שנקראת משכנתא'לה, היא במסלול פריים, וההחזר החודשי יישאר קבוע מכיוון שאם הפריים יעלה, תקופת הפירעון תוארך ומספר התשלומים יגדל. המשכנתא ניתנת בריבית פריים פחות 0.5% לתקופה של עד 15 שנה, על חלק מסכום ההלוואה (חלק מההלוואה יהיה במסלול אחר), ואם שיעור הפריים יעלה עד למקסימום של 4%, תקופת ההלוואה תוארך עד למקסימום של 25 שנה.