קבוצות רכישה או קבוצות סיכון?

בשנים האחרונות נדמה שכל אזרח הפך להיות משקיע נדל"ן ללא קשר להונו האישי. המושג קבוצות רכישה מהלך קסם על האנשים שמלקטים ברעבתנות כל הזדמנות, ועל אחת כמה וכמה במסגרת התארגנות שכזו.

התפיסה הרווחת היא כי מחירה של דירה הנקנית במסגרת קבוצת רכישה נמוך בעשרות אלפי שקלים ממחירן של דירות זהות המוצעות למכירה ע"י קבלני בניין באותו אזור. מארגני קבוצות אלו מציגים בדרך כלל תנאי תשלום אטרקטיביים, אפשרויות לקבלת מימון בנקאי ותוכניות מדהימות של השכונה ושל הדירה.

בדרך זו, חוברת הקבוצה למטרה של רכישת מגרש ובנייה משותפת עליו, בדומה לפרויקט "בנה ביתך" לצמודי קרקע, אלא שהפעם מדובר בפרויקט "בנה ביתך" בבנייה רוויה. כך מצליחים חברי הקבוצה להפחית את עלויות הרכישה והבנייה, להוזיל באופן משמעותי את מחיר הדירה ולחסוך בתשלומי מיסים, בעיקר מס ערך מוסף על מרכיב הקרקע ומס רכישה. התוצאה הינה חסכון בשיעור של 20-25% ממחיר השוק של דירה דומה.

בצד הפיתוי הגדול שבקבוצת הרכישה, קיימים גם סיכונים רבים מהם נוטים להתעלם הרוכשים הפוטנציאליים. בכדי לצנן מעט את רוח ההתלהבות של הקוראים, להלן שורה של נושאים, אשר חייבים להישקל במסגרת בחינת כדאיות העסקה וההתקשרות.

מחיר הרכישה אינו סופי, והמדובר באומדן בלבד, העשוי להשתנות על ציר הזמן. טעות, קטנה ככל שתהיה בבניית התקציב או סעיפי הוצאה בלתי צפויים, עשויים להשפיע מאוד על מחירה הסופי של הדירה. מעבר לכך, הרי שבדרך כלל, בעת רכישת המגרש, התכנון הוא ראשוני ברמה של סקיצות בלבד והמארגן אינו ערב לכך שהמוצר הסופי יהיה זהה לתכנון הראשוני. בסופו של יום, עשוי הרוכש הפוטנציאלי עלול לקבל דירה שתהיה שונה בשטחה ובתכונותיה מהדירה שהובטחה לו מלכתחילה.

שאלת המימון גם היא צריכה להישאל שכן, צריך לקחת בחשבון שיש לשלם מראש את התמורה בגין מרכיב הקרקע. משמעות הדבר הוא הקדמת תשלום של כ-40% ממחיר הדירה, בשנה שנתיים, לעומת רכישת דירה מקבלן בנייה, בה מתבצע התשלום לשיעורים, ורק ממועד הוצאת היתר הבנייה.

ואל לשכוח את עניין ריבוי שותפים שתלויים האחד בשני. במקרה בו שותף לא יעמוד בתשלומיו ובהתחייבויותיו, ייווצר גרעון בקופה אותו ייאלצו יתר השותפים לכסות מכיסם עד למימוש סעדיהם כנגד השותף שסרח. פתרון לבעיה זו ניתן למצוא בדמות בנק מלווה שיספק "מטריה" למקרה שכזה, ובהסכם שיתוף המסדיר את מערכת היחסים שבין השותפים וקובע מנגנוני הכרעה ביניהם.

כגודל הסיכוי גם גודל הסיכון ובקבוצות רכישה קיימים סיכונים רבים שיש להכיר בהם ולקחת אותם בחשבון בעת גיבוש ההחלטה האם להצטרף. מדובר בקפיצה למים סוערים ולהתנהלות שאינה שגרתית ויש לקחת בחשבון עובדה זו במסגרת השיקולים בעד ונגד הצטרפות לקבוצת רוכשים. נקיטה בצעדי זהירות עשויה לצמצם את החשיפה ולהביא את הרוכשים, בסופו של יום, לדירת המבטחים.

הכותב הוא עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ובליווי קבוצות רכישה, שותף במשרד עו"ד הרמן - מקוב.