דירות להשקעה: איך לחצות את רף ה-4%

>> לאיזו תשואה רשאי משקיע בנדל"ן למגורים בישראל לצפות? באופן תיאורטי, אין כמעט מגבלות. ואולם בפרקטיקה של הנדל"ן הישראלי ההשקעה בדירה למגורים יכולה להניב סקאלה מוגבלת יחסית של תשואות אפשריות, בניגוד לאפיקי השקעה אחרים. כל השקעה נדל"נית תושווה מיד ל"נורמת ה-4%" המקובלת בשוק זה, במטרה לבדוק את מידת הצלחתה.



נורמת ה-4% מוכרת למתווכים ולאנשי נדל"ן ותיקים מזה עשרות שנים. זהו מעין כלל אצבע למדידת הצלחתה של ההשקעה, שמתבסס על תשואה ברוטו ממוצעת. סקרי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שהחלו לבחון את מחירי השכירות בישראל ב-1994, אישרו כי לא מדובר בעורבא פרח - אין קו מדויק של 4%, אלא יותר טווח תשואות ממוצעות של 3%-5%, בהתאם למצב השוק.

כך למשל, בשנות ה-90 התשואה הממוצעת על דירות בתל אביב הגיעה לכ-3.3%, לכ-3.5% בירושלים ולכ-4% בחיפה. שנים אלה התאפיינו בעליות מהירות של מחירי דירות, בדיוק כפי שקורה כיום - מה שמקטין את התשואה הנמדדת באחוזים משווי הדירה.



ואכן, התשואות כיום אינן שונות באופן מהותי מאלה של שנות ה-90: בתל אביב ובירושלים הן מגיעות לממוצע של 3.3% ובחיפה ל-3.8%. לשם השוואה, בשנת המיתון 2003 התשואה בתל אביב עלתה ל-4.4%, בירושלים המריאה ל-5% ואילו בחיפה היה הממוצע 4.1%.



עד כמה יכולה לעלות התשואה השנתית על דירת מגורים? עד לפני שנתיים היה אפשר להיתקל בעסקות שנשאו תשואות דו ספרתיות, ואולם עקב עליות המחירים שפקדו בתקופה האחרונה את כל ישראל, האפשרויות הללו נעלמות והולכות, וגם במקומות מרוחקים כמו אופקים, ירוחם וקרית שמונה משקיעים לא מצליחים להגיע לרמות כאלה של תשואה.



לפני פרוץ מבצע "עופרת יצוקה" רכש משקיע מהמרכז דירת 3 חדרים בשכונת נאות אשכול בשדרות המופגזת ב-105 אלף שקל, והשכיר אותה לסטודנט ב-1,200 שקל בחודש. המשקיע רשם לעצמו תשואה שנתית ברוטו של 13.7%, כשהוא מנצל ירידה של כ-30% במחירי הדירות בעיר. כיום כבר אי אפשר לחלום על תשואה כזו, מפני שרמות המחירים בשכונה עלו ל-150 אלף שקל, והתשואה נפלה ל-9.6%. עדיין מדובר בתשואה גבוהה מאוד, אך היא כבר לא דו ספרתית.



כמובן שמדובר בסיפור יוצא דופן, שנובע מכך ששווי הנדל"ן בעיר, הסיכון וכדאיות ההשקעה היו כולם תחת אש, פשוטו כמשמעו, וברגע שהאזור נרגע, ערכי הנדל"ן קפצו לערכיהם הקודמים, ואולי אף גבוהים יותר.



מנגד, נמצא בעלים של דירת 120 מ"ר באחד ממגדלי פארק צמרת בתל אביב. האיש השכיר לפני חודשיים את דירת היוקרה שלו ב-5,500 שקל בחודש, בעוד ששוויה הוא 2.5 מיליון שקל. בסך הכל זכה האיש בתשואה שנתית ברוטו של 2.6%. זוהי תשואה נמוכה מאוד, גם במונחים של ימינו, אבל היא מאפיינת נכסי יוקרה.



מדוע זה כך? משום שחלק גדול מהמחיר שמשלם רוכש דירה כזו אינו נגזר מחישובים כלכליים, אלא ממניעים של סטטוס וטעם. וכך, היחס בין דמי השכירות שאפשר לקבל על דירה כזו לעומת דמי שכירות שמתקבלים על דירה פשוטה קטן יותר מהיחס בין מחירי הדירות - והכדאיות לרכוש דירת יוקרה להשכרה נמוכה יותר.



בין שתי האפשרויות הקיצוניות האלה מתנהל לו רוב שוק השכירות בישראל. כאמור, חלקו הגדול נמצא בטווח מדד ה-4%. מדובר בחלק הסולידי של השוק, שגם הוא מתחלק לשניים: ברובד התחתון נמצאות דירות 4-5 חדרים בערי המרכז, שבשנים האחרונות עלו מחיריהן בעשרות אחוזים, בעוד שמחירי השכירות שלהן עלו בקצב אטי בהרבה. כתוצאה מכך ירדה תשואתן מרף ה-4%.



בטווח הגבוה יותר - בין 4% ל-5% - נמצאות דירות קטנות במרכז ודירות גדולות בערים כמו חיפה ובאר שבע. למשל, בשכונת רמות, אחת השכונות הטובות בבאר שבע, נמכרה דירת 4 חדרים ב-700 אלף שקל והושכרה ב-2,800 שקל בחודש - תשואה שנתית של 4.8%. עד לפני זמן קצר נשאו דירות כאלה תשואות של 5.5%, ואולם עליות המחירים הגדולות שנרשמו בעיר הורידו אותן.



המשקיעים מתנפלים



גם התשואות על דירות קטנות ובינוניות באזורי חיפה ובאר שבע ודירות מפוצלות במרכז ירדו בשנים האחרונות. לזאת מצטרף גם הסיכון הגדל והולך שהעיריות יפעלו נגד המפצלים, שלרוב פעלו בניגוד לחוק וללא היתרים.



בשכונת אלמוגי בחיפה, למשל, נרכשה דירת 2 חדרים ב-700 אלף שקל, שמושכרת ב-3,000 שקל בחודש - תשואה של 5.1%. זוהי תשואה נמוכה יחסית לגודל הדירה, והיא נובעת מכך ששכונת אלמוגי נחשבת יקרה. בשכונות אחרות בעיר, הדר הכרמל למשל, דירות 2 חדרים עשויות לעלות מחצית מהסכום הזה, כ-300 אלף שקל, ודמי השכירות החודשיים בהן מגיעים ל-1,600-1,800 שקל, מה שמבטיח תשואות של 6.5%-7%.



מקומות אלה ספגו ירידות חדות בתשואות, עקב התנפלות משקיעים עליהם בשנתיים האחרונות. התשואות על דירות בהדר הכרמל בחיפה היו יכולות להגיע ליותר מ-8%, ואילו כיום הן ברמות של 6%-7%. דירות בבאר שבע הגיעו לפני שנתיים לתשואות של 9% ויותר, וכיום הן מניבות 7%-8% בשנה.



בשכונת מבנים טרומיים בקצרין שסמוכה למכללת אוהלו, נמכרה דירת 3 חדרים ב-180 אלף שקל והושכרה לסטודנט ב-1,300 שקל בחודש - תשואה של כ-8.7%. דירת 3 חדרים בשכונת אצ"ל בקרית שמונה, שמבוקשת בעיקר על ידי סטודנטים במכללת תל חי, עלתה למשקיע 200 אלף שקל והוא השכיר אותה ב-1,500 שקל בחודש - תשואה שנתית של 9%.



נורות אזהרה



כאמור, אין כמעט סיפורים על תשואה של יותר מ-10% בתקופה האחרונה, וכשיש, הם לא יכולים ללמד על מגמה כלשהי. לעתים מדובר בדירות שנרכשו מכינוס נכסים, או שהמוכר היה לחוץ במיוחד ולכן הוריד מאוד את המחיר. בעיקרון, כשנתקלים בנכס נושא תשואות כאלה, נוריות אזהרה אדומות צריכות להבהב אצל המשקיע, שמא הנכס מסתיר סוד - אולי הוא נבנה שלא כחוק, או שהוא דורש השקעות גדולות בשיפוצים, או שהביקושים אליו מצד שוכרים הינם בעייתיים.



לפני שנים סיפרו על שכונה בעיר צפונית, שהמשקיע היה יכול לקבל עליה תשואה של 12%, ואולם משקיעים סירבו לפקוד את המקום. הסיבה: האוכלוסייה השוכרת היא קשת יום ואלימה, ולא בטוח כלל שהמשקיע יזכה לראות משהו מהתשואה המובטחת.



כאמור, התשואות שהובאו עד כה הן תשואות ברוטו, כלומר התקבולים למשקיע על השכרת הנכס לעומת המחיר ששילם עליו. התשואות נטו עשויות להיות נמוכות ב-10%-15% עקב הוצאות נלוות שנגזרות מהרכישה - תשלומי מיסוי, הוצאות לעורך דין ושיפוצים שיש לערוך בדירה, או תקופה מסוימת בשנה שבה לא יימצא לדירה שוכר והמשקיע לא יקבל עליה את דמי השכירות, ועוד יצטרך לשלם את מסי הארנונה.



בנכסים להשקעה, הנושאים תשואות של יותר מ-4%, ישנם היבטים נוספים המקשים על המשקיע. ברכישת דירה בפריפריה, המשקיע חייב להביא בחשבון נסיעות רבות כדי לאתר את הנכס, לרכוש אותו ולהיות בסביבתו עד להשכרתו. זוהי אי נוחות שעלולה להתלוות לאובדן שעות עבודה.



אם חס וחלילה המשקיע נקלע לסכסוך עם השוכר, הריחוק הגיאוגרפי נושא עמו מחיר גבוה יותר מכפי שהיה נושא אם הנכס נמצא בקרבתו - עליו לנסוע יותר אל הנכס, להפנות את התביעות לבתי המשפט המקומיים ולהתדיין עם הרשויות המקומיות. היו משקיעים שהוזעקו על ידי השוכרים כדי לפתור בעיות צנרת, חשמל או דוד שהתקלקל, ונאלצו להנחות את השוכרים שיתקנו את התקלות ויקבלו מהם החזרים, על סמך קבלות. לא פעם בעלי המקצוע שהוזעקו על ידי השוכרים ניפחו את החשבון.



ואולם המחיר הגבוה ביותר של אותן תשואות גבוהות עלול להיות מגולם בהשתנות מחירי הדירות. כיום אנו נמצאים בתקופה שבה מחירי הדירות בכל הארץ רשמו עליות נאות, אך במשך שנים רשמו מחירי דירות בפריפריה הדרומית והצפונית ירידות, שקיזזו במידה ניכרת את התשואות השוטפות בגין דמי השכירות. כך התברר, שלאורך זמן דירה ריקה בתל אביב נשאה תשואה גבוהה בהרבה מדירה שהושכרה בחיפה.