>> משקיעים קטנים שהשקיעו באמצעות חברות ישראליות בנדל"ן בחו"ל ונפלו, מגישים באחרונה תביעות נגד החברות המארגנות, שלטענתם הטעו אותם, הציגו מצגי שווא ולעתים אף ביצעו מעשים חמורים יותר. מכתבי התביעה עולה כי המשקיעים פעלו בצורה בלתי אחראית וחובבנית, תוך שהם סומכים לחלוטין על החברות המארגנות. למקרא סיפורים אלה אי אפשר שלא להיזכר במקרים הדומים שחוו משקיעים ישראלים בטורונטו ובפלורידה בתחילת העשור.
"הבטיחו לי דירה בלוס אנג'לס במחיר הנמוך ב-30% ממחיר השוק", מספר יוני לניאל שרכש דירה באמצעות חברת פאונדרס ותובע אותה כעת. הוא מדקלם את פרטי העסקה כאילו גדל בעיר המלאכים: "מדובר ברחוב סאנטי המתפתח בדאונטאון של לוס אנג'לס. הבניין נמצא בבעלות חברת רוק הבריטית".
ללניאל אין שום קשר ללוס אנג'לס, והוא לא מכיר את "הדאונטאון המתפתח" או את רחוב סאנטי. "לא בדקתי. האמנתי להם. הם עובדים עם חברות גדולות וזה נותן תחושה של ביטחון".
לניאל רכש את הדירה בלוס אנג'לס ב-2006 בהשקעה של כ-100 אלף דולר. "לא נסעתי לבדוק את ההשקעה. דובר על בניין קיים שהיה צריך להשביח אותו. היינו אמורים למכור את הדירות ברווח, כשאנו מתחייבים להפריש להם חלק מהרווח או להשכיר את הדירה וליהנות משכר דירה".
ב-2007 התבשר לניאל כי יש בעיות. "נמסר לו כי יש קשיים בביצוע ההסכם, וכי ההסכם יבוטל - והובטח לו כי יקבל בחזרה את הכספים ששילם", נטען בתביעה שהגיש לניאל לבימ"ש השלום בת"א באמצעות עו"ד גרפי.
עוד נטען בכתב התביעה: "לניאל זומן לפאונדרס ב-22 באוגוסט 2008 כדי לחתום על כתב ויתור והסכמה ביחס לביטול ההסכם כנגד החזרת סכום ההשקעה. למותר לציין כי מיום החתימה על ההסכם הביטול ועד היום עדיין לא הושבו הכספים המגיעים לתובע".
אז מה טיבו של רחוב סאנטי בדאונטאון המתפתח של לוס אנג'לס? בכמה שיחות טלפון עם מתווכים מקומיים מתברר כי מדובר ברובע אופנה (fashion district), שפועלים בו סיטונאים וסוחרים מתחום האופנה וכן מתפרות. בשנים האחרונות נהפך האזור לצעיר ואופנתי יותר, חלק מהמפעלים הוסבו ללופטים ולדירות מגורים והפשיעה והכנופיות היגרו לאזורים אחרים.
אלא שמדובר באזור גדול למדי, שהרחובות הטובים נמצאים בצדו המערבי, הקרוב למרכז העיר, וככל שנודדים מזרחה יורדת איכותם - סאנטי הוא אחד מהם; המחסנים עדיין לא הוסבו לבתי קפה ולחנויות אופנתיות. כשנשאל אחד המתווכים לגבי המעמד הסוציו אקונומי של האוכלוסייה באזור זה הוא ענה בפשטות: "קשה לומר - מדובר בהומלסים כך שאי אפשר להכניס אותם לקטגוריה מעמדית".
קלות דעת ואמונה עיוורת
על שולחנו של עו"ד ארנון גרפי נערמות התביעות. שלוש נגד חברת פאונדרס, ואחת נגד היזם גיל בלוטרייך, שאירגן משקיעים בטורנטו, ותלונות נוספות בגין כמה פרויקטים של חברות אחרות.
"למשבר העולמי יש השפעה רבה. בשעת משבר חברות טובות בדרך כלל שורדות - אבל החברות הפחות טובות, שקנו נכסים במחירים מופקעים, לא מצליחות לשרוד", מסביר גרפי.
ומה הוא אומר על משקיעים, כמו לקוחותיו, שהשקיעו מאות אלפי שקלים ויותר בפרויקטים ובמקומות שאינם מכירים ואצל חברות שמעולם לא שמעו עליהן? "זה באמת מפתיע אותי. אני שואל את עצמי למה אנשים רצים להשקעות בחו"ל. יש קלות דעת ואמונה עיוורת. לפני יומיים ישב אצלי טייס, שסיפר לי כי כשחתם על העסקה אמר לאחד מבעלי פאונדרס אורי עצמון: ?אני לא מבין על מה אני חותם, אבל אני סומך עליך'".
ואז הגיע המשבר הכלכלי וחשף את הבעיות. "בחלק מהפרויקטים יש השפעה ברורה של המשבר. הבעיה היא שהמפסידים הם רוכשי הדירות - ולא המתווכים והמשווקים, שמרוויחים בכל מצב. אם מישהו משקיע את הכסף שלך, הוא צריך להרוויח רק אחרי שגם אתה מרוויח", מדגיש גרפי.
קשה להבין כיצד ישראלים שאין להם שום רקע בנדל"ן מתפתים לרכוש, בלא בדיקה, דירות בחו"ל. במקרה של לניאל עולה שאלה פשוטה: מדוע שיזם או מתווך ירצה למכור את האוצר הזה - דירה איכותית "שמחירה נמוך ב-30% ממחיר השוק" באזור "מתפתח" (הגדרה קלאסית של אזור בעייתי).
כנראה שלישראלים יש משיכה לעסקות "חלומיות". מדי כמה שנים מכה במדינה טרנד "חלומי": תחילה היו אלה יחידות הנופש, אחרין דירות בקנדה ובארה"ב, שתביעות רבות לגביהן מתבררות כיום, ויש הטוענים כי קבוצות הרכישה, שמארגניהן חוזרים שוב ושוב על המנטרה של "דירות ב-30% מתחת למחירי השוק", הן אפיק ההשקעה "החלומי" הבא בשוק הנדל"ן שעתיד להתנפץ.
כמו כן, בקרב המשקיעים הישראלים הקטנים מזרח אירופה מצטיירת כאזור מסוכן, ואילו לוס אנג'לס וטורונטו נתפשות כערים מכובדות במדינות מערביות מתוקנות. ואולם לא מספיק לומר את מילות הקסם "ניו יורק" או "טורונטו" - בכל אחת מהערים הללו יש מקומות גרועים וטובים.
"חשבנו שנדל"ן זה טוב"
בתביעות נגד פאונדרס נטען גם כי החברה התנהגה באופן לא הגון עם לקוחותיה.
מ' חיפש השקעה בחו"ל ומצא את פאונדרס באינטרנט. הובטח להם פרויקט מגורים יוקרתי סגור עם קאנטרי-קלאב, בריכה, שומר ומועדון כושר.
מ' שלח מייל "קטן" והוצף בטלפונים של אנשי שיווק. הוא הגיע למשרדי החברה, נפגש עם בחורה דתייה ש"הקרינה אמינות" ורכש דירה בכ-95 אלף דולר, מתוכם 25 אלף דולר הון עצמי. "אמרו לנו שהמחירים יעלו, וזה היה נכון. המחירים באמת עלו. אחרי שנה חזרו אלי מהחברה והציעו לקנות את הדירה ב-101 אלף דולר", מספר מ'.
על פניו מדובר באקזיט מוצלח עם 20% תשואה על ההון העצמי. "לא באתי בשביל להרוויח 5,000 דולר - ציפיתי להרוויח הרבה יותר. אז התקשרתי למתווך, שאמר לי שאפשר למכור את הדירה ב-160 אלף דולר", הוא מוסיף.
ואולם כשפנה מ' למתווכת נוספת כדי שתמכור לו את הנכס, היא בישרה לו כי הוא בכלל לא רשום כבעל הדירה.
בכתב התביעה שהוגש נגד פאונדרס נטען כי "הנתבעים ביצעו עוולה גדולה בכך שמכרו את דירותיהם של המשקיעים בלי ליידע אותם".
למשה יקותיאלוב סיפור דומה. יקותיאלוב הגיע לפאונדרס דרך בנו שהתקין מזגנים במשרדי החברה. הוא ואשתו לא באמת בדקו את הפרטים, אבל הגיעו למסקנה שזו השקעה טובה - "חשבנו שנדל"ן זה טוב". לטענתו, הוא השקיע כ-30 אלף דולר והוצאות עסקה נוספות, בסכום של כ-7,000 דולר, ובמשך חמש שנים קיבל דמי שכירות בגובה 140 דולר בחודש. בסך הכל 8,400 דולר בכל התקופה.
"הבטיחו לנו תשואה שנתית של 12%. אחרי חמש שנים הפסיקו להעביר לנו את דמי השכירות בטענה שהמצב הכלכלי בעולם לא טוב. למיטב ידיעתי הדירות מושכרות, אבל אנחנו לא מקבלים את דמי השכירות.
"יתרה מזאת, מפאונדרס הודיעו לנו שאנחנו צריכים לשלם את המשכנתא לבנק, אחרת הדירה תעוקל. אבל הדירה מושכרת ושכר הדירה אמור לשלם את המשכנתא - אז למה שהבנק ייקח מאיתנו את הבית?", תוהה יקותיאלוב.
רכשו דירה, קיבלו חדר במלון
יזם נוסף שנגדו הגישו באחרונה כ-30 משקיעים תביעות להחזר של כ-28 מיליון שקל הוא גיל בלוטרייך, שמכר שני פרויקטים למגורים בטורנטו ב-2002.
התובעים טוענים כי נאלצו להוסיף כספים להשקעה, וכי בניגוד להבטחות התקשו להשיג משכנתאות לצורך מימון הרכישה מבנקים מקומיים.
לטענת התובעים, הובטח להם שהדירות יושכרו על ידי חברת סקייליין, גם היא בבעלות בלוטרייך, בתשואה מינימאלית של 5% לשנה על ההון המושקע - וכי יוכלו למכור את הדירה ולהרוויח את העלייה בשוויה.
אחת הטענות המרכזיות של התובעים היא שבלא הסכמתם או ידיעתם שינה בלוטרייך את ייעוד הבניינים לבתי מלון. אז התברר לרוכשים כי יתקשו למכור את הדירות, אם מכירה כזו בכלל אפשרית.
מקרים אלה מזכירים מאוד את שעבר על משקיעים ישראלים בטורונטו ובפלורידה בתחילת העשור. גם אז משבר כלכלי - פקיעת בועת הדוט.קום - האיץ את הנפילה. וגם אז, על פי תביעות שעדיין מתנהלות בבתי המשפט, החברות שאירגנו את ההשקעות פעלו בדומה לפאונדרס ולבלוטרייך.
התנהגותם של המשקיעים הקטנים, שבעבורם מדובר בכסף גדול, בלתי אחראית וגם להם קשה להסבירה. האמון הבלתי מסויג שנתנו בחברות המארגנות, חוסר העניין שגילו בנכסים הנרכשים והבדיקה השטחית, אם בכלל, של הפרויקטים - כל אלה זועקים לשמים. טלפון אחד למתווך מקומי היה חוסך מהם חלק גדול מהתסבוכת.
פאונדרס ובלוטרייך: התביעות חסרות בסיס
>> מחברת פאונדרס נמסר: "פאונדרס שימשה משווקת של הפרויקט בלוס אנג'לס והמשקיעים שהגיעו באמצעותה חתמו על הסכם אופציה לרכישת דירה מול החברה היזמית, שמכרה לאחד השותפים בה את זכויות המשקיעים בדירות. כשהמשבר בארה"ב הראה סימנים ראשונים, הוצע למשקיעים לצאת. השותף הרוכש (שותף בחברת נדל"ן בריטית גדולה) לא עמד בהסכם ולא העביר כספים למשקיעים.
"פרט לכחמישה לקוחות, כל שאר המשקיעים התארגנו יחדיו להליך משפטי שמתנהל בלונדון כנגד השותף שהפר את ההסכם. מר לניאל ותובע נוסף הנם בין אלו שבחרו לא להצטרף להליך המשפטי בלונדון, והם מנסים מזה תקופה לפגוע בגורם המתווך בארץ, פאונדרס, שאין ולא היה לה אינטרס יזמי בהשקעה, הכול בניסיון להוציא כספים בדרך לא דרך. התביעה שהוגשה הינה ללא כל בסיס ממשי. הטענות המועלות בה מוכחשות לחלוטין.
"לגבי הפרויקט בלאס וגאס: מדובר בתביעה הזויה לגמרי, קל וחומר כשטענת המשקיעים שהגישו את התביעה הינה כי ניתנה להם האפשרות לעשות אקזיט ברווחים נכבדים ואולם הללו בחרו שלא לעשות כן. מתוך כ-280 יחידות דיור שבפרויקט הוגשה תביעה על ידי 14 איש בלבד, המהווים 4 או 5 משפחות. יצוין כי מרבית המשקיעים מימשו ברווח ממוצע של כ-80% על השקעתם. כחודשיים לאחר המימוש נפל השוק בלאס וגאס, ומספר קטן של משקיעים, שלא מימשו, נותרו בעלי זכויות בדירות, וכעת הם ממורמרים על החלטתם השגויה ומחפשים את מי להאשים.
"בניגוד לטענות המועלות בכתב התביעה הרי שהדירות של אותם דיירים שרירות וקיימות וזכויותיהן מובטחות, אולם רובצת עליהן משכנתא שנלקחה על ידי אותם משקיעים והללו צריכים לפדות אותה כדי לקבל את דירותיהם. היזם, ולא פאונדרס, המשווקת, התחייב לתשואות ספציפיות למשך תקופה ספציפית ועמד בהתחייבות".
בתגובה לתביעה נגד גיל בלוטרייך וחברות בשליטתו שפורסמה באתר הבורסה דוחה החברה את טענות רוכשי הדירות בפרויקטים של החברה בקנדה: "טענתם העיקרית של התובעים הינה כי הנתבעים הפרו, כביכול, את הסכם המכר של יחידות הדיור בכך שגרמו לשינוי ייעוד הפרויקטים ממגורים למלונאות. החברה מכחישה את הטענות העולות מכתב התביעה, ובפרט את הטענה כי הפרויקטים עברו תהליך של שינוי ייעוד".
ההשקעה המבטיחה בארה"ב התגלתה כפלופ
מאת רז סמולסקי
6.11.2009 / 6:55