שכונת אבני חן - העליות צפויות להיבלם

>> שכונת אבני חן במודיעין, המוכרת יותר כשכונת "קייזר", נחשבת לאחת השכונות המבוקשות בעיר בשל מיקומה הטוב בסביבה ירוקה ובסמוך למרכז העיר ולרכבת. במשך השנים השכונה משכה אליה אוכלוסייה איכותית, והמחירים במקום עלו בצורה ניכרת. ואולם כעת נראה כי המחירים בשכונה הגיעו לשיא, ובתקופה הקרובה צפויה יציבות מחירים במקום.



מיקום:

שכונת אבני חן ממוקמת על רכס הר במודיעין. היא תחומה בין שדרות החשמונאים לבין הרחובות יהלום, עמק בית שאן ושני.



היסטוריה:



השכונה הוקמה ב-2000 ואוכלסה כעבור שנתיים. בימיה הראשונים נקראה קייזר - על שם האדריכל דני קייזר, מהנדס העיר תל אביב לשעבר, שתיכנן אותה. לפני חצי שנה החליטה עיריית מודיעין, בשיתוף עם התושבים, לשנות את שמות השכונות בעיר. לשכונה ניתן השם "אבני חן", מכיוון שלרבים מרחובותיה שמות של אבנים יקרות.



תכנון ובנייה:



אבני חן משתרעת על שטח של 1,500 דונם, והיא כוללת 2,950 יחידות דיור. השכונה מאופיינת במגוון סגנונות בנייה: בניינים מצופי טיח ואבן ירושלמית, בנייה רוויה ומדורגת וכן צמודי קרקע, כשגם תמהיל הדירות מגוון למדי. השכונה הוקמה בצורת מעגל - עם בנייה מדורגת ונמוכה בשוליים, ובאמצע בנייה רוויה.



מרבית הבניינים בשכונה הם בני 3-4 קומות, רובם מצופים אבן ירושלמית. בשולי השכונה נבנה פרויקט בצורת חצי עיגול הכולל תשעה בניינים בני 8 קומות. בבניינים דירות בנות 3-6 חדרים בשטח של 75-160 מ"ר. שטחן של המרפסות בדירות אלה הוא 21-60 מ"ר. בדירות הגן שטח הגינות הוא 30-165 מ"ר. רוב הבניינים כוללים שטחי לובי מרווחים, מעליות, מחסן דירתי וחניות.



בשכונה הוקמו גם פרויקטים של צמודי קרקע וקוטג'ים טוריים המשולבים בבנייה מדורגת. מדובר במבנים בני 3-5 קומות הכוללים קוטג'ים, כשמעליהם קומות עליונות, דירות 4-5 חדרים, דופלקסים ודירות גן עם גינה בשטח של 30-100 מ"ר.



אוכלוסייה:



מרבית התושבים הם זוגות צעירים ברמה סוציו-אקונומית בינונית ומעלה, שרכשו את הדירה עוד "על הנייר".



מבני ציבור:



בשכונה פועלים 13 גנים ומעונות יום, מקוואות, בתי כנסת ובית ספר יסודי; בית ספר נוסף נמצא בבנייה ועוד שניים בתכנון. ברחוב הראשי בשכונה פועל מרכז מסחרי ובמרכזה כמה בניינים שמשולבים בהם חנויות.



השכונה הוקמה על רכס הר, כך שרוב הבתים משקיפים לעבר הפארק המרכזי של מודיעין, הנמצא בתוך ואדי ומשתרע על שטח של 350 דונם. במרחק הליכה מהשכונה ממוקם מרכז העסקים הראשי של מודיעין, שבו תחנת הרכבת וקניון עזריאלי. בימים אלה מקימה העירייה מרכז ספורט בכניסה לשכונה - על שטח של 12 דונם ובהשקעה של 20 מיליון שקל.



דינימיקת מחירים:



שכונת אבני חן נהנית ממיקום אטרקטיבי, מה שהפך אותה למבוקשת ויקרה. המחירים בשכונה עלו משמעותית בשנים האחרונות והגיעו לשיא באחרונה - בדומה לשאר שוק הנדל"ן במודיעין - אם כי בתקופה האחרונה ניכרת האטה בביקושים וירידה של כ-30% במספר העסקות שנחתמו.



לדברי שמאי המקרקעין רן פירו, "המחירים באבני חן מאוד גבוהים ביחס לערים אחרות בכלל ולמודיעין בפרט". להערכתו, השוק מאופיין בחוסר ודאות ועל אף שמדובר בשכונה טובה, בטווח הרחוק המחירים בשכונה יירדו.



קוטג' של 5 חדרים, בשטח של כ-135 מ"ר, יימכר כיום בכ-1.6 מיליון שקל בממוצע. לפני כשנה נמכר נכס דומה בכ-1.4 מיליון שקל וב-2007 - בכ-1.15 מיליון שקל בממוצע.



דירה בת 3 חדרים, בשטח של 75 מ"ר, תימכר כיום בכ-870 אלף שקל בממוצע. ב-2008 נמכר נכס דומה בכ-700 אלף שקל וב-2007 - בכ-600 אלף שקל.



דירת 4 חדרים, בשטח של 100 מ"ר עם מרפסת, תימכר כיום בכ-1.05 מיליון שקל בממוצע. ב-2008 נמכר נכס דומה בכ-930 אלף שקל, וב-2007 - בכ-800 אלף שקל.



-



סייעו בהכנת הכתבה: שמאי המקרקעין והעו"ד רן פירו ועיריית מודיעין