כלל פיננסים: המלצת תשואת שוק ל"מבני תעשייה"; מחיר יעד של שבע שקל למנייה - 9% מעל מחירה בשוק

בבית ההשקעות כלל פיננסים בטוחה מעריכים כי שבשליטת כלכלית ירושלים של אליעזר פישמן, נסחרת מתחת לשוויה והם מדרגים אותה ב"תשואת שוק" עם מחיר יעד של 7 שקל למניה - הגבוה ב-9% ממחירה בפתיחת המסחר בבורסה.



מבני תעשיה, המנוהלת על ידי דלית בראון, פועלת בעצמה ובאמצעות חברות בנות ומוחזקות בתחום הנדל"ן המניב ובנייה למגורים בישראל, אירופה, מזרח אסיה וצפון אמריקה. מניית החברה עלתה מאז תחילת השנה ב- 46% והיא נסחרת לפי שווי שוק של 2 מיליארד שקל.



"החברה מציגה פגיעה קלה בלבד בתוצאותיה התפעוליות ולעת עתה שומר תיק הנכסים שלה על יכולת ייצור המזומנים שלו. ריכוז גבוה של נכסים מניבים בישראל תרם לעמידותה של החברה בהרעה במצב הכלכלה בשנה האחרונה. עם זאת, במחיר המנייה הנוכחי מתומחרים הנכסים התפעוליים במחיר הוגן. להערכתנו התשואות הגבוהות שמציעות אגרות החוב של החברה הופכות אותן לערוץ אטרקטיבי יותר להשקעה בחברה", כותב האנליסט אבירן רביבו.

רביבו מנמק את דבריו בכך שמחיר המנייה הנוכחי משקף תשואה גלומה לנכסים של 7.7% בלבד, בעוד שהאג"ח הארוכות של מבני נסחרות בתשואה לפדיון של 8.5%- 9.5% צמוד מדד ובממוצע ב- 79% בלבד מערכן המתואם. במצב כזה ולמרות שהמחיר משקף תשואת דיבידנד גבוהה, ההשקעה באג"ח, לפי רביבו, עדיפה.



לפי רביבו הקלף החזק של בעלי האג"ח של מבני תעשייה הוא מצבה הפיננסי של החברה המחזיקה בנכסים לא משועבדים בהיקף של 2.0 מיליארד שקל. עניין המעניק לחברה מרחב תמרון נרחב ויסייע לה להתמודד עם עומס הפירעונות הגבוה הצפוי בשנים הקרובות.



"הפוטנציאל של מבני תעשייה ייאלץ לחכות. אנו מאמינים כי צרכי המזומן של כלכלית ירושלים יעמדו במוקד האסטרטגיה של מבני תעשייה ברבעונים הקרובים. החברה צפויה להתמקד במימוש נכסים (מגדלי ת"א) ובהגדלת הנזילות. להערכתנו פיתוח הקרקעות והזרמת הון לחברות הבנות, ליבת פוטנציאל הערך העתידי בחברה, יחכו לימים טובים ונזילים יותר", כותב רביבו.



בכלל פיננסים מעריכים כי קיימת סבירות כי בעקבות מימוש הנכסים וצרכי המזומן של כלכלית ירושלים מבני תעשיה תחלק דיבידנד נוסף מעבר ל- 100 מיליון שקל שעליו כבר הצהירה.



כמו כן בכלל פיננסים מציינים כי העסקה האחרונה שביצע פישמן עם אילן בן דב ובמסגרתה הוקצו לטאו של בן דב כ- 5% ממניות מבני תעשיה, תמורת 10% ממניות דרבן, מעלה סימני שאלה. רביבו סבור כי הקצאת המניות משפרת את הנזילות של מבני תעשיה ומגדילה את ההון העצמי שלה, אך יחד עם זאת לדעתו העסקה שבוצעה לפי יחס של 2.9 מניות מבני תעשיה לכל מניית דרבן, מעלה סימני שאלה סביב מחיר מניית מבני תעשיה.



"במחירי השוק הנוכחיים יחס זה גוזר מחיר של כחמש שקל למניית מבני תעשייה, נמוך משמעותית משווי השוק הנוכחי. אומנם החברה צירפה הערכות שווי לשתי החברות המגלמות שווי שונה משמעותית מהשווי הסחיר, אך עדיין לא ניתן להתעלם ממנו".



בנוסף לכך, רביבו מעריך כי עדיין קיים סיכון לפגיעה בהכנסותיה של מבני תעשייה. הוא מסביר זאת בכך שחלק ניכר מתיק הנכסים של החברה בישראל (כ-70%) ממוקד באזורי פריפריה ועלול להתברר כפגיע בתרחיש של התמשכות ההאטה המקרו-כלכלית מעבר למצופה.



בעקבות כך בחרו בכלל פיננסים להשתמש בשיעורי היוון של הנכסים גבוהים יותר לעומת אלו שרשומים בספרי החברה, כך שיגלמו ירידה של 3%-5% בדמי השכירות ובשיעורי התפוסה העתידיים.