רכבת ההרים של הנדל"ן מתקרבת לתחילת הירידות

נושא מחירי הדירות הפך ללהיט תקשורתי: מגדלים פה ויוקרה שם עם קבוצות רכישה שהפכו לאייטם בוער והפכו את הנדל"ן למגורים לנושא חם. פרשנים שונים מזדרזים להסביר לקהל הרחב שהמחירים ימשיכו לעלות בגלל: "מחסור, דרישה קבועה לרכישה, העדר קרקעות, מגבלות של המנהל, תהליכי בנייה איטיים, רכישה מצד תושבי חוץ, רכישות להשקעה" ועוד סיבות מגוונות שחלקם הגיוני וחלקם קצת פחות.

על פי כלכלני בנק הפועלים (מדד משכן) מאז אמצע 2007 ועד עכשיו מחירי הדירות בישראל עלו ב – 29%. לפיכך מי שרכש דירה להשקעה וקיבל שכר דירה הצליח בשנתיים וחצי החולפות מאז אמצע 2007 להפיק תשואה יפיפייה. אבי פורמן, סמנכ"ל שיווק של "אזורים" ,הכין נייר עבודה לקראת ועידת השיווק. גם הוא, כמרבית בכירי הענף, סבור שהמחירים ימשיכו לעלות עלייה מתונה יחסית. מתונה - אבל עדיין צפויה לדעתו עלייה.

לעומת פורמן, קבלני מגורי היוקרה בטוחים שמגדלי היוקרה ימשיכו בדהירת מחירים ונכס שעולה היום 8000 דולר למ"ר יגיע בעוד כשנה ל- 10,000 ואף יותר. הנה משפחת גינדי שיווקה את מגדלי שרונה ובתנובה כבר ממתינים לשיווק השוק הסיטונאי בת"א בו יבנו מגדלי יוקרה נוספים במעין שכונה סגורה עם כל מערך הפאר והשירותים המקובל: שירותי הדמיית הפרוייקטים מראים איכות בנייה ונוף נדיר.

לסיכום, ניתן לקבוע שהאופטימיות אוחזת ברוב הגורמים הקשורים לענף וכמובן בקונים שמזדרזים לקנות כמעט מכל הבא ליד. קונים רבים מאתרים דירות ונכסים בפריפריה וכך לדוגמא איזור העיר התחתית בחיפה הפך למעין אופציה של מניות נפט וגז לאחר עליות תלולות. העליות בפריפריה הגיוניות בחלקן לאור העובדה שהמחירים היו בשפל מתמשך מזה שנים ,ואולם עליה של 400% ויותר בפרק זמן של שנתיים עדיין מוגזמת.

העניין הציבורי בדירות פוחת בהדרגה וכדאי לעוסקים בענף ולקונים המתלהבים להתחיל להירגע. או לפחות לחשוב על רגיעה. הטרנד של התעוררות הדירות נוצרה מסיבות כלכליות מצטברות שחברו לעיתוי בזמן אחיד: שחיקת הדולר כעוגן השקעה, נפילת הבורסות ויציאת כסף מהשקעות, העדר ביטחון באפיקי חיסכון אלטרנטיביים לנדל"ן, ריבית אפסית שאינה מעודדת חיסכון ויוצרת השוואה אוטומטית לתשואה שמניבות דירות שנרכשו להשקעה וכמובן המחשבה הקלאסית שבדירה לא מפסידים את ההשקעה בעוד שהאלטרנטיבות כאמור מסוכנות יותר. צרפו לכך ביקוש קבוע לדירות מצד זוגות צעירים ומשפרי דיור לצד השקעה וכמובן האטה בבניית דירות בשנים 2004-2007 והנה המתכון לעלייה זריזה במחירי הדירות.

אבל כמו בכל שוק, נקודת האיזון וממנה הירידה במחירים מתקרבת. ייתכן שהיא בעצם כבר כאן בשטח. מדובר בתורה כלכלית שלמדנו על בשרנו כמשקיעים כמו גם על אירועים כלכליים רבים אחרים בהם המחיר האמיר מעבר להגיון הכלכלי .

במגדלי שרונה של גינדי מכרו במהירות ובמגדלי השוק הסיטונאי המכירה תתנהל בפחות התלהבות. בחלק מהמקרים התשואה על השכרה כבר פחות משחקת תפקיד כי היא נמצאת בירידה מתמשכת בחודשים האחרונים בהיעדר שוכרים שיכולים להניב 4% לשנה. פה ושם יופיע דיווח על רוכש קומה במגדל פאר ב- 37.6 מיליון שקל או סכום דמיוני אחר עם נוף לים, קומה 23 בשלמותה, ג'קוזי, ספא, מרתף יינות ושוער - והכל כלול. רק שדיווחים אלה הופכים ליותר ויותר נדירים במדורים הכלכליים כי התנפלות קוני היוקרה נבלמה.

השלב השני שאנו נמצאים, לעניות דעתי, בתחילתו הוא בלימת ההסתערות על דירות סבירות ובינוניות. ייתכן שדירות חדר וחצי בת"א ימשיכו להיות להיט בגלל שניתן להשיג בהם תשואה ויש להן דרישת שוכרים ואולם דירות גדולות כבר אינן נחטפות כבעבר.הבנייה בעוטפי ת"א כקריית אונו, פ"ת, ראשל"צ, אור יהודה, כפר סבא, ר"ג – גבעתיים, בת ים ועוד מורידים לחץ מת"א עצמה שכן השוכרים לנוכח עלות שכר הדירה מוכנים להתפשר על 30 דקות נסיעה מת"א.

כמובן שדעתי תיתקל בהסברים מוצקים של קבלנים ויזמים אינספור שידעו להבהיר מדוע אני טועה והביקוש לת"א רק יגדל או במקרה הגרוע יישאר יציב וקבוע . איני מזלזלת בהסברים הללו, אני ממליצה לקוראים לקרוא אותם עם גרגר מלח גס. ראוי לציין שבאחרונה יותר ויותר "מומחים" ופרשנים, בוודאי בהשוואה ללפני רבעון אחד בלבד, מתחילים לפקפק בהמשך עליית מחירי הדירות. בינתיים זה פקפוק בלבד, עדיין לא הערכה לירידה אפשרית במחירים.

ההתעוררות בבורסות, הנכונות לחזור ולקחת סיכון בהשקעות, עודף היצע ובנייה, תחילת הפשרה אפשרית מואצת יחסית של קרקעות לבנייה. מחירים התחלתיים גבוהים, היותה של ישראל לאי בודד של עליית מחירי דירות בעולם בו המחירים בשפל, כל אלה יחדיו יביאו לירידה של ממש בהדרגה במחירי הדירות בישראל.

* הכותבת היא כלכלנית, מרצה במרכז ללימודים אקדמיים אור יהודה.