כצמן מסמן יעד חדש לחברת אקוויטי1: שווי של מיליארד דולר בתוך שנתיים

מאת יורם גביזון



מסע רכישות מזורז הביא את חברת גזית גלוב שבשליטת חיים כצמן לגידול שנתי ממוצע של 56% בשטח המושכר ב-5 השנים האחרונות. מנוע הצמיחה העיקרי של החברה, המתמחה בנדל"ן מניב בצפון אמריקה, הייתה החברה הבת, אקוויטי1 , שמפתחת רוכשת ומנהלת מרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים בפלורידה ובטקסס.



אקוויטי1 ביצעה ברבעון השלישי של 2001 רכישות תמורת 33 מיליון דולר במזומן ו-הקצאה של 13.4 מיליון מניות. רכישות אלו הגדילו את היקף הנכסים שמנהלת החברה ל-1.4 מיליון מ"ר בעלות כוללת של 1.1 מיליארד דולר.



ההתרחבות המהירה והשינוי בטעמי המשקיעים לכיוון חברות בעלות מודל עסקי מוכח ותזרימי מזומנים יציבים, תדלקו עלייה של 40% במניית אקוויטי1, לשווי של 400 מיליון דולר.



חיים כצמן, יו"ר גזית גלוב, מעריך שאקוויטי1, שהיכתה ב-2001 את מדד הקרנות המשקיעות בנדל"ן RMS) REITS), לא סיימה בכך את תהליך יצירת הערך. במצגת שערך שלשום בתל אביב העריך כצמן שאקוויטי1 תיסחר בשווי של מיליארד דולר בתוך שנתיים, ותצטרף בכך לשורה הראשונה של קרנות השקעה בנדל"ן (REIT) המתמחות בקמעונאות דוגמת KIMCO (סימול REG) REGENCY ,(KIM) ו-WRI) WEINGETEN).



כצמן אוהב לתאר את 137 המרכזים המסחריים שהוא מנהל בצפון אמריקה כ"חסיני מיתון", משום שדייריהם מספקים מוצרים ושירותים בסיסיים שהביקוש להם קשיח יחסית. נראה שהשבועות הקרובים עשויים לספק הזדמנות להיווכח בכך. התפוסה הנוכחית בנכסיה של החברה בצפון אמריקה היא 88.6%, שמניבה שכר דירה שנתי נטו של 118 מיליון דולר.



המבחן האמיתי יהיה להערכת כצמן בינואר-פברואר 2002, כאשר מספר רב של דיירים קטנים שהשליכו את יהבם על מכירות סוף השנה יגלו כי העונה החזקה בשנה לא מילאה אחר ציפיותיהם. גם אם יתאמתו החששות מפני מכירות חלשות, תסתכם ההשפעה על התפוסה ב-1.0%-0.5% לכל היותר להערכתו, בשל המשקל הדומיננטי של רשתות שיווק מובילות בין דיירי החברה.



הוא מעריך ששיעור התפוסה הנוכחי של הנכסים המניבים בצפון אמריקה אינו מגלם את מלוא הפוטנציאל. ההסבר לכך הוא ש-UIRT נרכשה כאשר התפוסה בנכסיה היתה 80% בלבד, כך שהקבוצה מצפה לתשואה נוספת על השקעתה, לאחר שתאכלס את מרבית השטחים הפנויים. תחזית זו מבוססת את ההערכה שהציג כצמן שלשום בפני פעילים בשוק ההון, לפיה התזרים הפנוי למניה יעלה מ-1.35 דולר ב-2001 ל-1.47-1.43 דולר למניה ב-2002.



הירידה התלולה בריבית מתחילת 2001 תרמה ככל הנראה לתשואה הנאה של מניית אקוויטי1 ולתשואת היתר של ה-REITS בהשוואה למדדי המניות. הוצאות המימון של אקוויטי1 אינן מבטאות את הירידה הדרמטית במחיר הכסף לשפל של עשרות שנים.



לדברי כצמן, כ-75% מהלוואות של 360 מיליון דולר שממנות את החברה הן בריבית קבועה שרק חלק ממנה ניתן לפרעון מוקדם. התכווצות הוצאות המימון לא גרמה לדבריו לשינוי מהותי במחירי הנכסים, שכן הירידה בשער ההיוון של הנכסים חלה כתוצאה מהרעה במצב הכלכלי בארה"ב.