סיבוב הקניות של מליסרון ברמת אביב הניב לה 100 מיליון שקל

>> חברת הנדל"ן המניב מליסרון, הנמצאת בשליטת עופר נכסים, רשמה רווח של 321 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2009 לעומת 22 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2008. הגידול ברווח נובע מהטבת מס נדחית של 175 מיליון שקל ברבעון החולף לעומת הוצאת מס של 2 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2008.



הטבת המס היא תוצאה של הפחתת העתודה למסים נדחים בעקבות החוק להתייעלות כלכלית שנחקק ביולי 2009, ובו נקבע תוואי יורד של מס חברות עד ל-18% החל ב-2016 ואילך. הגורם השני לגידול ברווח הנקי היה הכנסה של 165 מיליון שקל משיערוך הנדל"ן המניב של החברה, כולל עליית ערך בגין עלייה בדמי השכירות בקניון רמת אביב.

תפוסה של 98% בקניונים



הכנסות מליסרון מדמי שכירות עלו ב-63% ברבעון השלישי של 2009 לעומת הרבעון המקביל ב-2008 והגיעו ל-121 מיליון שקל. העלייה בדמי השכירות נבעה מאיחוד התוצאות הכספיות של קניון סביונים וחברת קניון רמת אביב שהשליטה בה (73.4%) נרכשה מאפריקה נכסים על ידי מליסרון ביוני 2009 תמורת 818 מיליון שקל בהשקעה במניות ובהלוואת בעלים.



השמאות של דברת אולפינר לקניון רמת אביב מגלה כי הכנסות הקניון מדמי שכירות על בסיס שנתי מסתכמות ב-101 מיליון שקל, ההכנסות משכירות משרדים - ב-10.5 מיליון שקל, וההכנסות מהפעלת החניון בקניון - ב-14 מיליון שקל. הרווח התפעולי (noi) של קניון רמת אביב הגיע ל-121 מיליון שקל על בסיס שנתי. אולפינר שהשתמשה בשיעור היוון של 7.5%, קבעה כי שוויו של הקניון מגיע ל-1.63 מיליארד שקל, כלומר, עליית ערך של 100 מיליון שקל, לפי השמאות שנערכה בדצמבר 2008.



מנכ"ל מליסרון, אבי לוי, הסביר כי בניגוד לחששות החברה, חידוש החוזים בקניון בוצע תוך העלאת דמי השכירות, ולכן שוערך שוויו של הקניון.



השיערוך של קניון רמת אביב היה הגורם העיקרי להכנסה של 165 מיליון שקל משיערוך נכסים ברבעון החולף. שוויו של קניון הקריון בקרית ביאליק שוערך ב-35 מיליון שקל - ל-1.9 מיליארד שקל, ושוויו של קניון רננים ברעננה שוערך ב-20 מיליון שקל - ל-876 מיליון שקל בסוף הרבעון השלישי של 2009.



במליסרון מציינים כי ברבעון השלישי של 2009 נבלמה מגמת ההאטה בשוק הנדל"ן המסחרי בישראל שהתבטאה בהתארכות משאים ומתנים, לחץ להפחתת דמי שכירות, רמת ביקושים נמוכה ועודפי היצע של שטחים להשכרה. דמי השכירות התייצבו ואף עלו בכמה מחוזי השכירות המחודשים. מליסרון הצליחה לשמור על תפוסה ממוצעת של 98% בקניונים ובבנייני המשרדים שבבעלותה.



מגמת ההאטה ניכרה גם בירידה של 7% עד 10% בפדיון הממוצע של השוכרים בנכסיה של החברה ברבעון השלישי של 2009 לעומת התקופה המקבילה ב-2008. ואולם בהשוואה לרבעון השני של 2009 חלה עלייה של 1% בפדיון השוכרים לאחר עלייה של 4.4% עד 6.0% בדמי השכירות שנגבו ברבעון השני של 2009 לעומת הרבעון הראשון של 2009. מרבית חוזי השכירות התחדשו מהרבעון השני של 2009 ועד ליום פרסום הדו"ח בעלייה של 5%.



לוי מדגיש כי על אף שהתוצאות הכספיות ברבעון השלישי של 2009 הושפעו מגורמים חד-פעמיים, הרי שה-funds from operations) ffo), הרווח התפעולי התזרימי, כלומר, הרווח התפעולי בניכוי פחת והפחתות ובניכוי הכנסות והוצאות חד-פעמיות - כמו שיערוך ערך הנדל"ן המניב וההשפעה של עליית המדד על הוצאות המימון - הסתכם ב-60 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2009. לדבריו, רווח זה מייצג את רווחיות מליסרון, ולכן יש לצפות כי יחזור בעתיד.



הוצאות המימון של החברה נסקו ל-64 מיליון שקל ברבעון החולף לעומת 26 מיליון שקל ברבעון מקביל ב-2008 - 39 מיליון שקל מסכום זה נובע מהשפעת העלייה במדד המחירים הידוע.



מליסרון שילמה ברבעון השלישי של 2009 מענק פרישה ומענק פרישה מיוחד למנכ"ל לשעבר יוסי פרי, לפי החלטת הדירקטוריון ב-28 ביוני 2009, לאחר הודעתו של פרי באותו יום על כוונתו לפרוש מתפקידו ב-31 באוגוסט 2009.



פרי, שכיהן בתפקיד מנכ"ל מליסרון במשך 16 שנה, שם קץ לחייו ב-21 בספטמבר. רן אבטחה תבעה בסוף אוקטובר 2008 7 מיליון שקל מעפרה פרי, אלמנתו של המנכ"ל לשעבר, בטענה שפרי גבה דמי חסות מהחברה במשך 16 שנה כתנאי להמשך ההתקשרות עמה בקניונים השונים.