המכרז שיעצור את דהירת מחירי הנדל"ן

בדיקה שערך TheMarker עם שמאי מקרקעין מעלה כי שווי חלקו המצומצם של מכרז השוק הסיטוני, זה הכולל רק את הקרקעות למבנים ההיקפיים, הוא כ-1.1 מיליארד שקל, ואילו שווי הקרקעות לארבעת המגדלים הוא כ-1.8 מיליארד שקל.

השמאים שעמם נועצנו הצביעו על כמה חסרונות של המבנים ההיקפיים: ראשית, מבני המגורים הם רק בני 12 קומות, כך שהם פחות אטרקטיביים ביחס למגורים בדירות במגדלים. שנית, השטחים המסחריים משתרעים על פני כמה קומות, מה שגורם להפרשים של עשרות אחוזים בשווי הקרקע.

ההערכה היא כי שווי קרקע לדירה של כ-150 מ"ר יגיע ל-1.3 מיליון שקל בבתים ההיקפיים (ובסך הכל לכ-750 מיליון שקל) ול-1.5 מיליון שקל במגדלים (ובסך הכל ל-1.8 מיליארד שקל). שווי הקרקע לקניון הוא כ-400 מיליון שקל.

כל התחשיבים שעוסקים במכרז מבוססים על תוצאות המכרז במתחם דרום הקריה-שרונה מלפני חודשיים וחצי. שאלת המפתח היא האם המחיר הגבוה שנרשם במכרז זה, שבו זכתה חברת גינדי החזקות במחיר שלא נחזה על ידי אנשי הנדל"ן, יחזור על עצמו גם בשוק הסיטוני. יש כמה גורמים לכך שהתשובה לשאלה זו תהיה שלילית.

הגורם הראשון הוא הגודל, מה שיגרום למחיר של זכויות בנייה למ"ר להיות נמוך יותר. מכרז שרונה היה ל-423 דירות ושטחי משרדים ומסחר מצומצמים. לעומת זאת, מכרז השוק הסיטוני הוא ל-570 דירות ולקניון של 32 אלף מ"ר בגרסה המצומצמת שלו, ול-1,200 דירות נוספות בגרסה המלאה שלו.

הגורם השני הוא היעדרן של קבוצות הרכישה בפרויקט. קבוצות הרכישה הן אחד הגורמים המשמעותיים שהביאו לעליות מחירים בתל אביב. שיטות עבודתן מאפשרות להן להגיש הצעות גבוהות יותר על הקרקע מאשר יזמים רגילים. ואולם בפרויקט השוק הסיטוני לא יהיו קבוצות רכישה, מהטעם שהוא מורכב ומסובך מאוד מבחינת הגודל, מהבחינה הטכנית-הנדסית ומבחינת תמהיל הנכסים, שכולל שטחים מסחריים בשווי מאות מיליוני שקלים.

הגורם השלישי הוא הלך הרוח. דברים השתנו מאז מכרז שרונה ובשוק הנדל"ן נרשמה באחרונה התקררות. התשובה לשאלה אם מדובר ברגיעה עונתית ובמצב רוח חולף של השוק או שמדובר בהקדמה להתקררות שוק אמיתית, תתקבל במכרז השוק הסיטוני.

היום יוברר אם המשתתפים במכרז אכן סבורים ששרונה היתה מקרה חד פעמי או שמא מדובר בתופעה מתמשכת, והאם צריך להוריד את ההצעות למחירים שפויים יותר או שיש להמשיך ללחוץ על הדוושה.

כמו כן, כדאי לשים לב לקבוצת גינדי. זו אינה מפסיקה להפתיע. אמנם במכרז הנוכחי לא משתתפת גינדי החזקות שזכתה במכרז שרונה, והשותפה הבכירה בקבוצה, נכסים ובניין פרשה ממנה, אבל כבר הוכח שאצל המשפחה הזאת אין לדעת, ואם היא מאמינה בפרויקט, היא לא תחסוך במאמצים ובמחיר.