קצת נפט, הרבה נדל"ן ו-100% חובות

>> נובמבר 2008 היה חודש שכל משקיע בעולם, וכל מי שמעורב ולו במעט בכלכלה העולמית, לא ישכח בקלות. לאחר קריסת ליהמן ברדרס באמצע ספטמבר נפתח מחול שדים אכזרי שבמהלכו קפא שוק האשראי העולמי, בורסות המניות צנחו, חברות פיננסיות ענקיות התרסקו והכלכלה העולמית נכנסה למיתון מהקשים בעידן המודרני. נובמבר 2008 היה חודש של סיוט מתמשך לכל בעל עניין בשווקים הפיננסיים.

חלפה לה שנה, וזעזוע חדש עבר על שווקים. כמו צמרמורת עזה שמטלטלת את גבו של אדם שנדמה היה לו שזה עתה הצליח לצאת מנפתולי מחלה קשה וקטלנית בפוטנציה. הצמרמורת הזו נגרמה על ידי אזהרת ממשלת דובאי - נסיכות זעירה ומאוד זוהרת במפרץ הפרסי - כי תבקש להקפיא את חובות חברת האחזקות שלה, דובאי וורלד.



לדובאי וורלד חובות של כ-60 מיליארד דולר, וקשרים לא מעטים עם בנקים במפרץ הפרסי, אך גם באירופה, וקשרים עסקיים סביב כל העולם. האזהרה שילחה את בורסות אירופה לירידות ביום חמישי, ואת בורסות אסיה לירידות חדות במשך יומיים רצופים. בורסת הונג קונג, למשל, איבדה בתוך יומיים 6.6%, והשאלה העיקרית היא האם הצמרמורת מבשרת על התפרצות מחודשת של מחלה כלכלית קשה?



השנה שעברה מאז קריסת ליהמן הספיקה להשכיח במקצת את התסבוכת האיומה שנגרמה בשוק הנדל"ן העולמי ונגזריו. המשבר הפיננסי נגרם למעשה בשל עליות חדות בשוקי נדל"ן רבים (ובעיקר האמריקאי), שגרמו ליצירת שוק עצום לנגזרי משכנתאות. היו אלה ני"ע דמויי אג"ח, אשר הבטיחו לשלם למשקיעים להם כל עוד לווי המשכנתאות פרעו את חובותיהם.



משנחלש שוק הנדל"ן האמריקאי, החלו אותם נגזרים - שהיו מסובכים להבנה גם למקצוענים - ליפול. הנפילה יצרה תגובת שרשרת שפגעה בבנקים, בלקוחותיהם, בנושיהם ובכל השקעה שנלווה לה ניחוח של סיכון קל. הבנקים הפסיקו להלוות, נוצר מחנק אשראי, וגם הפעילות הכלכלית שאינה פיננסית החלה להיבלם באכזריות.



מהתיישבות דייגים למרכז פיננסים בינלאומי



כדי להבין כיצד השפיעה תופעה כה מערבית על נסיכות קטנה באזור שבו ריכוז הנפט הגדול ביותר בעולם, ראוי לבחון את התקדמות דובאי בעשורים האחרונים מהתיישבות דייגים קטנה למרכז פיננסי ועסקי עולמי.



דובאי הוקמה בתחילת המאה ה-18 על ידי שבט בני יאס, שהתיישב לחופי המפרץ. היה זה כפר דייגים שהתמחה בשליית פנינים, אך קרבתו לנתיבי המסחר להודו הפכו אותו למרכז עסקי שמשך סוחרים מהאזור כולו. כבר באמצע המאה ה-18 הבין האמיר של דובאי את חשיבות המשקיעים הזרים, והוריד את שיעורי המס.



חורבן תעשיית הפנינים של דובאי בעקבות מלחמת העולם הראשונה ומלחמות עם אבו דאבי חיזקו את הסתמכותה על סחר לבניית כלכלתה. ב-66' התגלה נפט בדובאי, והוביל לזרימה עזה של מהגרי עבודה אליה ולכניסת חברות נפט זרות. עם זאת, כמויות הנפט שנקדחו בדובאי היו צנועות ביחס לאלה שהתגלו באבו דאבי השכנה. כיום הכנסותיה מנפט מהוות רק 2% מהתמ"ג שלה.



ב-1971 הקימו דובאי, אבו דאבי ועוד חמש נסיכויות שכנות את איחוד הנסיכויות הערבי (uae), ואימצו מטבע אחיד - הדירהם. מלחמת המפרץ הראשונה עשתה שמות בכלכלת דובאי, לאחר משיכה מבוהלת של השקעות זרות. ואולם בעשור שלאחר מכן החלו החברות הזרות לרכז את פעילותן באזור בדובאי, והנסיכות פיתחה אזורי סחר חופשי שזכו להצלחה רבה. זרימת ההכנסות מנפט וממסחר הולידה גם תופעה שלבשה במהירות ממדי מגלומניה: בניית פרויקטי נדל"ן ותיירות מרקיעי שחקים ומנקרי עיניים על ידי חברות ממשלתיות.



המלון היחיד הטוען לשבעה כוכבים



פרויקטי הנדל"ן עוצרי הנשימה של דובאי כללו את אל בורג' דובאי - בניין המשרדים הגבוה ביותר בעולם, יותר מ-800 מטר - הוא גורד שחקים של 160 קומות שבנייתו החלה ב-2004 ועלתה יותר ממיליארד דולר. בנייתו מתוכננת להסתיים ב-2010. הבניין נמצא בשכונה חדשה לחלוטין שכוללת, בין היתר, גם את מרכז הקניות הגדול בעולם, דובאי מול.



חברת הבנייה שבבעלות דובאי וורלד החלה לבנות פרויקט תיירות של איים מלאכותיים דמויי עץ דקל המכילים אלפי דירות, וילות ומלונות יוקרה, ומכרה אותם לידוענים כמו בראד פיט ודיוויד בקהאם. באחד האיים נמצא בורג' אל ערב, המלון היחידי בעולם שטוען לדירוג של שבעה כוכבים. דובאי לא התכוונה לעצור בפרויקטי הנדל"ן האלה, והכריזה על הקמת מגדל בגובה קילומטר, פארקי שעשועים וחלומות אדריכליים נוספים.



החשיבות של הפרויקטים הללו לדובאי היתה כפולה בעשור האחרון. כשמחירי הנדל"ן הוכפלו בתוך כמה שנים במקומות כמו לאס וגאס, לונדון וקליפורניה, נדמה היה ששוק הנדל"ן לעולם לא ייעצר, וישמש מכרה זהב בלתי נדלה לכל משקיע. חשיבות הפרויקטים מבחינה תדמיתית היתה עצומה אף היא. דובאי רצתה להתחרות בלונדון ובניו יורק כמרכז עסקי ופיננסי.



באותן שנים של שגשוג, שכידוע הגיעו לקצן לקראת סוף 2007, נעשו השקעות אלה דרך חברות ממשלתיות. דובאי וורלד, שהיא בעצם זרוע האחזקות של הממשלה, לוותה כסף כדי לבצע את הפרויקטים העצומים האלה. היא אף יצאה מגבולות דובאי וביצעה השקעות ממונפות - כלומר השקעות שממומנות בהלוואות - בנדל"ן ברחבי העולם; בקניית רשתות קמעוניות כמו בארניס האמריקאית; בהקמת מיזמים משותפים עם חברות אמריקאיות כמו mgm מיראז', מפעילת בתי הקזינו; וברכישת מניות של בנקים באירופה.



אם דובאי היתה שם עלום עבור רבים, בפברואר 2006 היא עלתה לכותרות כשניסתה לרכוש את p&o, מפעילת נמלים גדולה ששלטה ב-22 נמלים בארה"ב. העסקה אושרה על ידי הממשל האמריקאי בראשות הנשיא בוש, אך הקונגרס הצביע נגד אישורה, בשל חששות לביטחון הלאומי.



שנה וחצי מאוחר יותר, כששוק הנדל"ן האמריקאי החל להראות סימנים ראשונים של משבר והבנקים החלו למחוק הלוואות על ימין ועל שמאל, עלתה דובאי שוב לכותרות בארה"ב. שכנתה העשירה, אבו דאבי, ביצעה סדרת רכישות מפתות בארה"ב. היא רכשה 4.9% ממניות ענקית הפיננסים סיטיגרופ, שנזקקה להזרמת הון. באותו חודש רכשה אבו דאבי גם נתח מחברת השבבים amd. אך בערוץ החדשות הכלכלי הצעיר פוקס ביזנס התבלבלה מגישת תוכנית הבוקר: תחילה בישרה שאפל רכשה נתח ב-amd, משהעירו לה על טעותה, היא הזדרזה להכריז כי הרוכשת של amd היא "אבו דובאי".



ניהול פיננסי כושל



קשה להתווכח עם ההגיון שבגיוון עסקיה של דובאי: בתור נסיכות דלה בנפט, היא נדרשה לעסקים שונים ומגוונים כדי להתפתח מבחינה כלכלית. היא נהנתה משנים של צמיחה כלכלית מהירה מאוד ואהדת המשקיעים. ואולם הדעה הרווחת היא שדובאי, תחת הנהגת השליט שייח מוחמד בן ראשיד אל מכתום, הפריזה בשאיפותיה. אחת ההשוואות העולות כעת תכופות היא עם איסלנד, מדינה קטנטנה שבנתה תעשיית פיננסים גדולה ממידותיה, ומשזו נפגעה, נקלעה הכלכלה כולה למשבר אימתני.



דובאי רחוקה מאיסלנד כמו גמלים חד-דבשתיים מגייזרים וקרחונים, אך מה שקרה בה הוא כנראה תערובת של שאפתנות מופרזת, שהולידה תחרות פנימית קשה וניהול פיננסי כושל.



בחמש השנים שבהן פרח ענף הנדל"ן לוותה ממשלת דובאי עצמה 10 מיליארד דולר, והחברות שבהן שלטה לוו 70 מיליארד דולר. ההערכה היא שממשלת דובאי איבדה את היכולת לעקוב אחר כל הישויות העסקיות שהקימה, ולנהל את מאזניהן כראוי. גורמים העוקבים אחר הנושא טוענים כי נתוני החברות הממשלתיות קשים להשגה, וכי הממשלה אינה מנהלת מאזנים ודו"חות מאוחדים שלהן. בכלל, סטטיסטיקות ונתונים כלכליים של הנסיכויות אינם מדווחים בנפרד - אלא בגוש אחד עם שאר הנסיכויות. מה שכן ידוע, לדברי אנליסטים, הוא שיחס החוב לנפש בדובאי הוא מהגבוהים בעולם.



כל עוד שוק הנדל"ן שיגשג ועלה והמשקיעים זרמו פנימה, לאף אחד לא היה אכפת. ואולם כששוק הנדל"ן החל ליפול, הפרטים המכוערים החלו להתברר. כשליהמן ברדרס קרס, לפני קצת יותר משנה, היכה מחנק האשראי בכל לווה גדול, כולל דובאי. היכולת למחזר מחדש את ההלוואות פשוט התאדתה. וגרוע מכך, הנכסים שבהם השקיעה דובאי איבדו מערכם באופן דרסטי.



לפי הערכת hsbc, שוק הנדל"ן של דובאי נפל ב-50% משיאו. הנפילה הביאה לפיטורים המוניים במשך הקיץ, ולתחושה קשה של משבר. חברות הבנייה, והבנקים שהלוו להן את הכסף, היו צריכות למחוק ממאזניהן את שווי הנכסים שאבד. החובות החלו להיערם גבוה מעל שווי הנכסים.



מתחילת השנה בילתה ממשלת דובאי חלק ניכר מזמנה בחיזור אחר משקיעים זרים בניסיון לגייס הון, ללא הצלחה רבה. אבו דאבי העשירה סייעה בפברואר, וחזרה והעניקה הלוואה בשבוע שעבר, אך לא גילתה נכונות לחלץ את השכנה ממלוא חובותיה. ממשלת דובאי לא הצליחה לגייס את ההון הנדרש לפרעון החובות של דובאי וורלד, וביום רביעי ביקשה להקפיא את פרעונותיה של דובאי וורלד, ועוררה חששות לשידור חוזר של המשבר הפיננסי.