להגדיל את המינוף באמצעות ביטוח משכנתא

>> אחת התוצאות של העלייה המתמשכת במחירי הנדל"ן היא הירידה במספרם של אלה שבאפשרותם לרכוש בית - ירידה הנובעת בעיקר מהשחיקה בערכו של ההון, לעתים עד כדי ויתור על הרכישה. ההחלטה הנובעת לרוב מחוסר יכולת, ולא משיקולי כדאיות.

רכישת נכס כרוכה בתשלום לכמה בעלי מקצוע ונותני שירותים: מתווך, עו"ד, שמאי, קבלן שיפוצים, חברת הובלה, שירותי מימון (בנק) ועוד. שירות נוסף המוצע לרוכש דירה הוא ביטוח משכנתא (לא מדובר בביטוח החיים או הרכוש, שהבנק מחייב אותנו לעשות כתנאי לקבלת הלוואת המשכנתא).



ביטוח המשכנתא מאפשר ללווה להגדיל את המינוף (הלוואה) בעסקת הרכישה. בהליך רגיל, הבנקים בדרך כלל יאשרו ללווה הממוצע הלוואה בשיעור של עד 70% מעלות הנכס. אם נרצה הלוואה בשיעור גבוה יותר יהיה עלינו לבטח את ההלוואה בביטוח חיצוני.



emi היא החברה היחידה שמעניקה שירות זה בישראל. החברה הוקמה ב-1998 כחברה בת של ענקית הביטוח העולמית aig. פעילותה של emi כפופה למפקח על הביטוח ושירותיה, נכון ל-2008 היו זמינים בכל הבנקים למשכנתאות. בתקופת משבר האשראי, שבה נרשמה הרעה משמעותית בדירוג האשראי של aig, הפסיקו כל הבנקים בישראל לעבוד עם emi, למעט מזרחי-טפחות.



בחודשים האחרונים כמה בנקים חזרו להציע שירות זה. כיום ניתן לקבל ביטוח משכנתא בבנקים מזרחי-טפחות, משכן (הפועלים) וממש באחרונה, גם בבנק לאומי למשכנתאות.



המינוף המקסימלי שניתן להשיג באמצעות ביטוח משכנתא הוא 95% מעלות הנכס. אבל כיום המינוף מוגבל ל-90%, להוציא מקרים מיוחדים שבהם מציגים הלווים חוסן ואיתנות פיננסית.



הבקשה לביטוח משכנתא מוגשת לבנק ולא ל-emi. ככלל, הבנק הוא זה העומד בחזית מול חברת הביטוח - ולא הלווה. הלווה ממלא את טופס הבקשה בסיוע נציג המשכנתאות בבנק, שמעביר את הבקשה לחברת ביטוח המשכנתא. דרישות החברה מהלווה דומות לאלו של הבנקים ומבוססות על הקריטריונים הבאים: כושר החזר, הכנסה פנויה, היסטוריית אשראי ושווי ריאלי של הנכס.



בזמן כתיבת שורות אלה התנהל מו"מ מתקדם בין חברת הביטוח הראל ל-aig העולמית בנוגע לרכישת emi. רכישת החברה, אם תיחתם העסקה, תביא להגדלת מספר הבנקים שמציעים שירות זה ולשיפור התנאים שבהם נקבל את השירות.



emi מציעה כיום שני מסלולים: קלאסי (classic) וזהב (gold). הראשון הוא מסלול ביטוח הפונה לכלל הלווים המעוניינים לקבל הלוואה בשיעור גבוה (כאמור, עד 90%). הפרמיה שתיגבה מהלקוח בגין ביטוח זה תשולם במזומן בתשלום חד-פעמי ל-emi. הפרמיה תלויה בשני משתנים: תקופת ההלוואה ואחוז המימון.



דוגמה: נכס בשווי 800 אלף שקל שבגינו נבקש הלוואה בגובה 90%, שהם 720 אלף שקל, יישא פרמיה של 3.75% מגובה ההלוואה כולה - כלומר 27 אלף שקל. אם נבקש הלוואה בגובה 75% משווי הנכס, שהם 600 אלף שקל, נשלם פרמיה (אף היא בשיעור 3.75%) של 22.5 אלף שקל.



במקרה השני, בהתחשב בכך שמלכתחילה ניתן היה לקבל מהבנק הלוואה בשיעור של 70%, שהם 560 אלף שקל, אנו נדרשים לשלם פרמיית ביטוח של 22.5 אלף שקל בגין סכום נוסף של 40 אלף שקל בלבד. אין ספק שהכדאיות במקרה זה מוטלת בספק.



בשבוע הבא נציג את מסלול הזהב ונבחן את העלות האמיתית של ביטוח המשכנתא וכיצד ניתן להוזילה.



הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות באתר: www.rej.co.il