"אנחנו פוסלים 60% מקבוצות הרכישה"

>> "אנחנו פוסלים 60% מקבוצות הרכישה שמבקשות את ליווי הבנק", אומר חיים פרייליכמן, מנכ"ל בנק אגוד. "אם אנחנו פוסלים קבוצה על הסף זה בגלל כישורים לא מספיקים של מארגן הקבוצה, או בגלל מחירים לא סבירים של דירות, או הערכת עלויות בנייה לא סבירה".

לטענת פרייליכמן, הרווח הראוי שצריך לגזור לעצמו מארגן קבוצת רכישה הוא 5%-7% מעלויות כל הפרויקט, כולל רכישת הקרקע. "אני חושב שאם יזם מבקש אחוזים גבוהים יותר זה מייקר את הפרויקט בצורה משמעותית ולכן הוא גם מסכן אותו. המארגנים מרוויחים הרבה מאוד כסף, אבל הם לא נושאים בשום סיכון. במקרים מסוימים הרווח שלהם גבוה מרווח היזמים והקבלנים - שלהם יש סיכון עסקי. במקרים מסוימים נתקלתי במארגנים שביקשו גם 13%.



"יש התארגנויות טובות עם אנשי מקצוע, שמלווים את הקבוצות משלב רכישת הקרקע, כולל שלב הבנייה, בחירת קבלן ועד מסירת הדירות", הוא אומר. "מצד שני, ברגע שזה הופך להיות תופעה המונית וכל טכנאי רדיו מארגן קבוצת רכישה וגובה דמי ניהול בלי שום אחריות לתהליך הבנייה - יש בעיה. זה מודל חיוני וטוב, אבל הוא צריך לעבור איזושהי רגולציה על מנת להגן על הצרכן".



מה צריך לקרות בתחום הרגולציה?



"יש אי שוויון בין החובות שמוטלות על קבלן לפי חוק מכר והחובות שמוטלות על מארגן קבוצה שאין לו אחריות. המשמעות היא שהאחריות נופלת על הרוכש הסופי והוא לא מודע לה.



"במקרה שהקבוצה נכשלת, לרוכשים יש בטוחה - בעלות על הקרקע. ואולם גם אם הקבוצה תצליח להשלים את הבנייה, העלויות יגדלו".



מארגני הקבוצות מדברים על דירות במחיר של "30% מתחת למחיר השוק", זה ריאלי?



"האמירה של '30%' לא מציאותית. בחלק מהמקרים הדירות זולות ב-10%-15% ולפעמים הן יכולות להיות גם יקרות יותר בגלל שעלויות הבנייה עשויות להשתנות במהלך הבנייה. בסך הכל מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות ואנשים הרוויחו, לכן הם לא זוכרים אם לאורך הדרך הם היו צריכים להוסיף כסף. אבל אם יהיו ירידות בשוק - אנשים יפסידו".



ממה הרוכשים בקבוצת רכישה צריכים להיזהר?



"הרוכש צריך לדעת מי המארגן. הוא צריך להבין שיש סיכונים שהוא נושא, כי הוא נחשב ליזם. הוא צריך לראות שהעלויות של הפרויקט נכונות ותמחור הדירה נכון - שהוא לא קונה חתול בשק"



להערכתך אנשים באמת עושים את הבדיקות הראויות?



"לא כולם. חלק נכנסים בגלל הטרנד, חלק סומכים על זה שיהיה בסדר".