שוק הנדל"ן של אסיה רותח שוב

ניו יורק טיימס

>> זו היתה שנה רותחת בשוקי הנדל"ן האסייתיים, ונראה כי הרגולטורים עומדים לצנן את השוק בשנה הקרובה - ככל שקשה להאמין בכך.



השינוי שחל השנה היה אדיר. בתחילת 2009 מחירי הנדל"ן באסיה היו בירידה חדה, שהחלה עם קריסת ליהמן ברדרס ונמשכה עם ההאטה הכלכלית העולמית. הבנקים לא הלוו, קצב העסקות ירד לשפל של כמה שנים והקונים והמוכרים מצאו את עצמם ב"תיקו אסייתי" - שני הצדדים ניצבו זה מול זה בקרב פסיכולוגי, כשאף אחד מהם אינו מוכן להתגמש על המחיר.



אך ב-2010 יהיו עיניי כל העולם נשואות לחלק זה של העולם, שצפוי להניע את ההתאוששות. "כלכלת אסיה מובילה, ונהנית הן מהתאוששות חדה מהצפוי הן מתשומת הלב המחודשת מצד המשקיעים הזרים והמקומיים שמחפשים מחירים אטרקטיביים יחסית", אמרה חברת התיווך והשמאות ג'ונס לאנג לה-סל, בדו"ח מאוקטובר.



למעשה, שוקי הנדל"ן בחלקים מסוימים מאסיה רושמים צמיחה כה מהירה ששלוש ממשלות - סין, הונג קונג וסינגפור - התריעו כי הן עשויות להיאלץ לנקוט אמצעים כדי לצנן את המחירים ולרסן את הספקולציות.



בכמה מקומות נקטו הממשלות צעדים לצינון העליות: אוסטרליה נהפכה למדינה הראשונה בעולם שהעלתה את הריבית לאחר המשבר. הרגולטור על הבנקים בבייג'ין החל לדרוש מהבנקים המסחריים לבחון את אומדני הבנק ואת מחירי העסקות - ולבסס את המשכנתא על המחיר הנמוך מבין השניים.



הבנק המרכזי של הונג קונג הורה לבנקים כי הלוואות על בתים שמחירם גבוה מ-2.6 מיליון דולר יוגבלו ל-60% משווי הנכס, בעוד המכסה הקודמת עמדה על 70%. תאגיד המשכנתאות של הונג קונג מסר כי יפסיק להלוות למשקיעים ויקטין את ההלוואה המקסימלית שביכולתו להעניק.



בתחילת נובמבר, רמזה סינגפור כי תנקוט צעדים לצינון השוק - הבנק המרכזי של סינגפור הודיע כי "יפקח מקרוב" אחר מחירי הבתים והעסקות, וביטל את מערכת ההלוואות ב"ריבית בלבד", שלדעת הבנק תרמו לספקולציות בשוק.



הונג קונג וסין היו הראשונות באסיה בהן נרשמה התאוששות בשוק הנדל"ן. ממשלת סין השיקה תוכנית תמריצים עצומה של 586 מיליארד דולר, שהפיחה חיים בהלוואות הבנקים בסין, והחזירה את הצמיחה הכלכלית במדינה לרמתה לפני המשבר.



בספטמבר, מחירי הנדל"ן בארבע הערים הגדולות בסין - בייג'ין, שנחאי, גאואנגזאו ושנזן - היו גבוהים ב-6%-9% לעומת רמות השיא הקודמות שלהן. כעת סבורים רבים כי ממשלת סין תשיק אמצעים חדשים לריסון הצמיחה המהירה.



קסווייר וונג, ראש מחלקת מחקר אסיה בסוכנות הנדל"ן נייט פרנק, סבור כי הממשלה תעלה את ריבית המשכנתאות בשנה הבאה ותנקוט צעדים אדמיניסטרטיביים לריסון עליות המחירים.



האם בועת נדל"ן נוספת מתפתחת באסיה?



"אפשר לטעון שכן - נוצרו מספר בועות מחירים מקומיות או בועות מוקדמות", אמר סיימון סמית, ראש מחלקת ייעוץ ומחקר בהונג קונג בסוכנות הנדל"ן סאווילס. "תוכנית התמריצים הסינית משפיעה על כל האזור. כלכלות רבות באסיה פיתחו תלות בכלכלה הסינית".



הבנקאים המרכזיים וקובעי המדיניות מהלכים כעת על חבל דק. "הבעיה היא שהדבר האחרון שהממשלה רוצה לעשות הוא לפגוע בצמיחה", אמר סמית. "היא מעדיפה להתמודד עם בעיה של מחירי נכסים גבוהים, יותר מאשר עם ירידה בשווי הנכסים".