מחקר בטכניון: עדיף לשכור דירה מאשר לקנות - בתנאי שחוסכים את הכסף

שכירת דירה והשקעת ההון העצמי באפיקי השקעה שונים עדיפה על רכישת דירה - כך עולה מעבודת מאסטר לתזה שנכתבה באחרונה בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון. על פי המחקר, תנאי הכרחי לקביעה הזו הוא שהשוכרים יחסכו את הסכומים אותם רצו להשקיע ברכישת דירה, וישקיעו אותם באפיקים אלטרנטיביים.



המחקר, שבוצע על ידי דנה כץ-נחמני בהנחיית ד"ר דני בן שחר, קובע כי מבחינה כלכלית, כמעט תמיד עדיף לשכור דירה במקום לקנות. ואולם כדי להשיג את היתרון הכלכלי השוכר צריך להיות אדם "ממושמע", שמצליח לחסוך מדי חודש. ברגע שאדם מתחיל להשתמש בכסף שהוא חוסך כתוצאה מכך שלא רכש דירה המאזן משתנה.



כץ-נחמני בדקה במחקרה את היקף ההון שהצטבר אצל שוכרי דירות ובעלי דירות על פני תקופה של 13 שנה (1994‑2007), כאשר "לזכות" בעלי הדירות חושב שווי הדירה בניכוי יתרת חוב המשכנתא ולשוכר חושב הכסף שנשאר לו בבנק בסוף התקופה, כתוצאה מאי רכישת הדירה.



החיסכון של מי שמעדיף לגור בשכירות מתחיל בכך שהוא לא רוכש דירה ובכך חוסך את ההון העצמי ­ סכום בשיעור של כ‑20%‑30% מערך הדירה שהוא התשלום הראשון עבורה, בנוסף למשכנתא מהבנק. בהמשך התקופה ישנו חיסכון שנובע מהאפשרות שדמי השכירות החודשיים יהיו נמוכים מתשלומי המשכנתא. המחקר מניח שכספי החיסכון מושקעים במסלול השקעה כלשהו.



תוצאות המחקר מאששות טענה רווחת כי מבחינה כלכלית, מצבם של שוכרי הדירות עדיף בסופו של דבר על זה של הרוכשים, וכי ככל שהשוכר מצליח לחסוך יותר ומשקיע את חסכונותיו במסלול מנייתי כך משתפר מצבו. ואולם אם מדובר בשוכר בזבזן, שמצליח לחסוך רק מחצית מההון העצמי שאמור היה לשלם על הדירה, עדיף לו כבר לרכוש דירה.







על פי המחקר, למיקום הדירה יש חשיבות גדולה. כך לדוגמה, לזוג צעיר שבטוח ביכולת שלו לשמור על ההון שלו, קרי, לספק את ההון העצמי עבור הדירה ולחסוך כסף מדי חודש, מומלץ לשכור דירה ­ והדבר נכון כמעט לגבי כל מקום בישראל. אבל אם הוא מצליח לחסוך רק מחצית מהסכום האופציה של שכירת דירה עדיפה רק בחיפה, באזור הצפון והקריות.



לעומת זאת, לגודל הדירה, לאורך חיי המשכנתא ולשנה שבה נלקחה המשכנתא, אין כמעט השפעה. האופציה העדיפה עבור שוכרי דירות היא להשקיע את כספי החיסכון במסלול מנייתי (מדד ת"א 100) על פני מסלול סולידי (מק"מ).



עם זאת, המחקר מציין כי לא הובאה בחשבון העובדה שדירות להשכרה הן בדרך כלל באיכות נמוכה יותר מאשר דירות שמיועדות למגורי בעליהן, ושרמת התחזוקה שלהן נמוכה יותר. מאידך, גם לא מובא בחשבון שבעלי דירה צריכים להשקיע בתחזוקה ושיפוצים שלה.



ומה לגבי החוק לעידוד בניית דירות להשכרה, שנחקק לפני שנתיים? "מן הממצאים של מחקר זה עולה כי יש לבצע בחינה מחודשת של החוק ולבדוק, האם בכלל השפיע על שוק הבנייה בשנתיים האחרונות. יתכן שהמדינה צריכה לעודד ביתר שאת את הכדאיות הכלכלית של בניית דיור להשכרה", כותבת כץ-נחמני.