נחלאות - לא רק השקעה נדל"נית

>> האופי המיוחד של שכונת נחלאות בירושלים על סמטאותיה הצרות והבנייה הנמוכה שבה משכו אליה קהלים של סטודנטים ותושבי חוץ, המשנים את אופיה המסורתי. כתוצאה מכך זינקו מחירי הנכסים בשכונה. ואולם כיום מורגשת האטה בביקושים בשכונה וכן ירידת מחירים.



מיקום:



השכונה ממוקמת במרכז ירושלים, בין רחוב נרקיס בגבולה הדרומי, רחוב אגריפס מצפון, שדרות שז"ר ממערב ורחוב אוסישקין ממזרח.



היסטוריה:



נחלאות היא כינוי לגוש של 32 שכונות ותיקות שהוקמו בלב ירושלים ונבנו מאמצע המאה ה-19, ימי האימפריה העותמאנית, ועד שנות ה-30 של המאה ה-20 בימי המנדט הבריטי. השכונות הראשונות נבנו על ידי יהודים יוצאי העיר העתיקה, אך הווי השכונה והתושבים השתנו עם השנים. עם קום המדינה התיישבו בה עולים חדשים והקימו שכונות חדשות על בסיס עדתי כמו שכונת הכורדים. מקור השם נחלאות בשמות השכונות המתחילים במלה "נחלת", כנחלת אחים, נחלת יוסף ונחלת ציון.



תכנון ובנייה:



שכונת נחלאות משתרעת על שטח של כ-230 דונם ובה כ-9,000 תושבים. השכונה בנויה ברובה במתכונת שכונות החצר האופייניות לבנייה היהודית-קהילתית של אותה תקופה. השכונה היא שכונה צפופה ברובה, המורכבת מסמטאות צרות ומבנים המחוברים בקיר משותף. מדובר במבנים בני שתיים-שלוש קומות, חלקם עם גגות רעפים ומרתפים.



כבר בשנות ה-80 החל שיקום השכונה באמצעות פרויקט לב העיר. מהלך דומה חודש בשנים האחרונות, כאשר הוגדלו זכויות הבנייה במקום והבתים טיפסו לשלוש-ארבע קומות בשכונות הוותיקות, תוך שיפוצם והרחבתם במקביל לשימור המבנה הקיים.



בשוליים החיצוניים של השכונה, כמו ברחוב אגריפס וסמוך לשדרות שז"ר, הותרה בנייה לגובה של חמש-שש קומות. כמו כן, נוצלו מגרשים בין הבתים שהיו פנויים ליצירת מבנים ודירות חדשות. השכונה מאופיינת בעיקר בדירות קטנות בשטח של 50-70 מ"ר ובדירות דופלקס של שלושה-ארבעה חדרים שנוצרו על ידי הצמדת חדר נוסף בעליית גג. דירות גדולות יותר בשטח של יותר מ-100 מ"ר הן נדירות, ומאפיינות את הבנייה החדשה.



ב-2006 החל מינהל התכנון בעיריית ירושלים לגבש תוכנית אב/מתאר לאזור דרום נחלאות, שמטרתה שימור שכונות היסטוריות בלב העיר ירושלים ופיתוחן. תוכנית האב משתרעת על שטח של 190 דונם, ומציעה תוספת שטחים למבנים קיימים בשטח כולל של כ-50 אלף מ"ר.



אוכלוסייה:



האוכלוסייה בשכונת נחלאות היא בין המגוונות בעיר, ומורכבת מאוכלוסייה ותיקה ומבוגרת, המזוהה עם בני העדה הכורדית, לצד תושבים אנגלו-סכסים שעלו לישראל בשנים האחרונות, זוגות צעירים והרבה מאוד סטודנטים.



מוסדות ציבור:



בשכונת נחלאות בתי כנסת לכל העדות, מוסדות חינוך, גני ילדים, תיאטרון פרגוד ומרכז ז'ראר בכר, וכמו כן שוק מחנה יהודה, שכולל מלבד דוכני מסחר מסורתיים גם בתי קפה וחנויות מעצבים. השכונה נמצאת במרחק הליכה של דקות ספורות ממרכז העיר, שבו ממוקמים כל מרכזי השירותים והמסחר.



דינמיקת מחירים:



עם חידוש השכונה בעשור האחרון נכנסו אליה תושבי חוץ ויזמים שראו את השכונה לא רק כהשקעה נדל"נית טובה אלא גם כאטרקציה ירושלמית אותנטית. כניסת התושבים הביאה לעליות מחירים של עשרות אחוזים בשלוש השנים האחרונות. כיום דירת 35 מ"ר בבניין חדש עם מעלית נמכרת בכ-850 אלף שקל. דירת 60 מ"ר בבניין חדש ללא מעלית נמכרת בכ-1.1 מיליון שקל.



בדירות היד שנייה, בעלי הנכסים ממשיכים לדרוש מחירים גבוהים מאוד. עם זאת, נראה כי קיימת האטה בהיקף העסקות בשכונה, והנכסים נמכרים במחיר נמוך מזה המבוקש. מגמה זו עשויה להימשך גם בתקופה הקרובה.



ביולי 2009 נמכרה דירת 3 חדרים ברחוב המדרגות, בקומה ראשונה, תמורת 1.3 מיליון שקל. דירת 3 חדרים ברחוב ארנון, זקוקה לשיפוץ, בקומה ראשונה, נמכרה באחרונה ב-950 אלף שקל. בתחילת 2008 נמכרה ברחוב יוסף חיים דירת 3 חדרים, כ-70 מ"ר, בקומת קרקע עם גינה וכניסה נפרדת, ב-850 אלף שקל. בתחילת 2007 נמכרה דירת 3 חדרים ברחוב כפר ברעם, בקומה ראשונה, תמורת 785 אלף שקל.



בנובמבר 2009 נמכרה דירת 2 חדרים ברחוב נהר פרת, בקומה רביעית, כ-48 מ"ר, תמורת כ-850 אלף שקל. בתחילת 2007 נמכרה ברחוב מסילת ישרים הסמוך למרכז העיר דירת 2 חדרים, בקומה רביעית ללא מעלית, כ-50 מ"ר, תמורת 650 אלף שקל.



סייעו בהכנת הכתבה: שמאי המקרקעין רן פירו, משה בבני, מנהל מכירות אזורי אנגלו סכסון ירושלים, אליה גבאי, ממשרד תיווך ר/ימקס חזון, שיר"ן, עיריית ירושלים