לעיתים, על מנת להבטיח עסקת מכירה של דירה וכדי להבטיח לעצמו את העמלה, ממהר המתווך ומוציא מכיס מעילו נוסח של זכרון דברים לחתימה. "רק תחתמו", הוא יסביר, "כדי להבטיח לעצמכם את הדירה/המכירה" (תלוי באיזה צד אתם), "זה לא מחייב אבל בא להבטיח", הוא יבהיר ועוד כהנה וכהנה הבטחות.
אלא שמטבע הדברים, זכרון הדברים נערך בלחץ האירועים ולא לאחר בדיקה מקפת של הזכויות, ושאר השאלות המשפטיות אותן יש לערוך לקראת עריכת הסכם, ולכן עם חתימתו עלולות לצוץ בעיות.
רבים טועים לחשוב כי "זכרון דברים" אינו בעל תוקף משפטי מחייב וכי רק "חוזה" יש בכוחו לחייב את הצדדים, אלא, שעל פי פסיקת בתי המשפט, כותרת המסמך אינה משפיעה על בחינת משמעותו המשפטית של המסמך ואין ללמוד ממנה, אלא מהתוכן של המסמך עצמו.
על מנת שחוזה במקרקעין ייחשב למחייב, עליו לכלול מספר אלמנטים הכרחיים כגון זיהוי הצדדים, זיהוי הנכס הנמכר, תיאור העסקה (מכר/ שכירות וכו') והמחיר. דרישות לפרטים נוספים כגון מועדי התשלום, מועד המסירה, חלוקת תשלומי המיסים ועוד, אינן הכרחיות ובית המשפט עשוי לקבוע כי ניתן להשלימן במקרה הצורך על ידי פניה להוראות החוק או לנוהג המקובל.
משמעות הדבר הינה, כי מסמך שכותרתו "זכרון דברים" ומופיעים בו הפרטים הנ"ל, במרבית המקרים יפורש על ידי בית המשפט כחוזה מחייב לכל דבר ועניין, אלא אם כן, הצדדים עצמם ציינו בו במפורש כי תוקפו מוגבל לזמן מסוים או לקיום תנאי מסוים (כגון: חתימת חוזה נוסף), ובמקרה שכזה עסקינן באופציה, שעשויה לחייב תשלום מס.
מדוע לא לחתום על זכרון דברים
מאחר וזכרון הדברים הוא למעשה חוזה, הרי שבדרך כלל, במועד החתימה עליו, הצדדים עדיין לא מודעים לכל הפרטים הנדרשים להיות בידיעתם במועד חתימת חוזה, כמו חובות הרובצים על הדירה, מצב תכנוני, זכויות בניה, מימון, חבויות מס.
בכל אחד מהמקרים הנ"ל, צד שירצה לחזור בו מהחתימה או לשנות את התנאים יהיה זקוק להסכמת הצד השני- שלא תמיד תינתן. ברוב המקרים, גם לא ניתנים ייפויי הכח והביטחונות המתאימים לצורך ביצועו של החוזה או ביטולו במקרה של הפרתו.
כך למשל, אם הקונה רשם הערת אזהרה לטובתו, על סמך זכרון הדברים, אולם לא עמד בחובתו לשלם את יתרת התשלומים, יהיה צורך בפניה לבית המשפט לשם מחיקת הערת האזהרה, בעוד שבדרך כלל, עם חתימת חוזה אצל עורך דין ניתנים גם יפויי הכח המתאימים למחיקת הערת האזהרה במקרה הצורך. המקרה יכול להסתבך עוד יותר, שעה שרשויות המס יראו זאת כעסקה לכל דבר ועניין, וידרשו תשלום.
כיצד להבטיח שהעסקה תצא אל הפועל
השלבים המומלצים הינם סיכום בעל פה בתקיעת כף בין הצדדים על מחיר הדירה ומועד הפינוי והמסירה, ופניה לעו"ד לשם הכנת חוזה שיכלול את מלוא התנאים הנוספים הנדרשים. על המוכר לדעת שאם סיכם עם מישהו את העסקה, גם אם הדבר נעשה בעל פה, יהיה זה חוסר תום לב מצדו לקיים מו"מ מקביל עם שלושה רוכשים פוטנציאליים לדירתו, כמו למשל ברמה של משלוח טיוטת הסכם.
הניסיון מלמד, כי כאשר הצדדים מסכמים על עסקה לאחר ניהול מו"מ ענייני, רציני והוגן ביניהם, הם מחויבים לעסקה לא פחות מאשר צדדים שחתמו על זכרון דברים. הסיבה לכך נעוצה, בין היתר, בעובדה שהעסקה מתבצעת בשיקול דעת ולא מתוך קלות דעת, בניגוד למצב בו חותמים הצדדים על זיכרון דברים כאשר הם מצויים תחת לחץ.
הכותב הוא עו"ד מומחה לדיני מקרקעין וחוזים ושותף במשרד עוה"ד אהרונוב, דוד, הס.