מחירי הדירות בצפון ת"א ובשרון הוכפלו

רוכשי הדירות בעת מפולת המחירים שנרשמה עם בועת ההיי-טק, וכל מי שרכש דירות בשכונות הוותיקות והמערביות של תל אביב, שהיו מבוקשות מאוד על ידי תושבי החוץ, הם המרוויחים הגדולים ביותר בענף הנדל"ן למגורים בעשור האחרון - כך עולה מבדיקה שביצעה מנכ"לית גיאוקרטוגרפיה, ד"ר רינה דגני. מהבדיקה עולה בבירור כי שיעורי עליות המחירים בחלק הצפוני והמערבי של גוש דן היו גבוהים משמעותית מהעליות בחלק הדרומי של הגוש.

הבדיקה של גיאוקרטוגרפיה בוצעה בהסתמך על מחירים מבוקשים של דירות במרחב שבין ראשון לציון בדרום לרעננה בצפון, וממצאיה פורסמו השבוע בכנס האגודה הגיאוגרפית באוניברסיטת חיפה. על פי הבדיקה, בעשר השנים האחרונות עלו המחירים המבוקשים לדירות בישראל בכ-40% נומינאלית (לא צמוד למדד). העלייה הגדולה התרחשה בשנתיים האחרונות, בין 2007 ל-2009, אז עלו מחירי הדירות ב29% בממוצע, מה שמשקף להערכת ד"ר דגני את ההיסטריה שהיתה בשוק בשנה וחצי האחרונות.

הבדיקה מעלה, כאמור, כי בעשור האחרון העליות החדות ביותר במחירי הדירות נרשמו בתל אביב ובחלק הצפוני של גוש דן, ביישובים רעננה, הרצליה פיתוח, כפר סבא והוד השרון וכן בקרית אונו וגני תקווה. עם זאת, בתוך אזורים אלו נצפתה שונות גדולה: המחירים בחלק הדרומי של תל אביב ובערים שמדרום לה - ראשון לציון, חולון ובת ים - עלו אמנם, אך בשיעורים נמוכים משמעותית מהממוצע הארצי; הפער מהעליות שנרשמו בחלק הצפוני של אזור תל אביב היה גדול עוד יותר.

מה מאפיין את אותם אזורים, שבהם הגיעו העליות במחירי הדירות ל-80% ויותר? חלק מהם, במיוחד צפון תל אביב ורעננה, סבלו במיוחד מהמפולת שהתרחשה בתחילת העשור הנוכחי, לאחר פקיעת בועת ההיי-טק בתחילת העשור. במפולת ירדו מחירי הדירות במקומות הללו בעשרות אחוזים. כך, מי שרכש דירה באזורים אלה בין 2000 ל-2003 עשה זאת במחירים נמוכים משמעותית לעומת שנות השיא 98'-99'.

במהלך העשור, חזרו הביקושים לפקוד את האזורים שנפגעו מהמפולת, והמחירים המריאו. הביקושים החדשים הגיעו מצדם של אנשי שוק הון, שניצלו את פריחת הבורסה באמצע העשור לרכישת נכסי יוקרה, מאנשי ענף היי-טק, שהתאושש מפקיעת הבועה שנים ספורות קודם לכן, ובעיקר מתושבי החוץ, שהגיעו מצוידים בכיסים עמוקים. האחרונים היוו גורם חדש בשוק הנדל"ן המקומי. ההשפעה שלהם על השוק הורגשה במקומות מוגדרים מאוד - אזור רחוב הירקון בסמוך לים ומגדלי היוקרה בתל אביב, וילות בהרצליה פיתוח וברעננה ועוד.

בדיקה נוספת שערכה דגני התמקדה בדינמיקת המחירים בשנתיים האחרונות. מבדיקה זו עולה כי בשנתיים האחרונות החל תהליך משלים במסגרתו חלה עליית מחירים חדה באזורים שנותרו מאחור עד אז. ואכן, בין 2007 ל-2009, העליות החדות במחירי הדירות נרשמו דווקא בכל אותם מקומות, שבמשך רוב העשור האחרון רשמו שיעורי עליות צנועים יותר.

כך, ניתן לראות בתקופה זו עליות מחירים מרשימות בחלק הדרומי של תל אביב, ביפו, בבת ים ובחלקים בחולון. עליות נאות נרשמו גם בחלק המרכזי של ראשון לציון, בחלקים המזרחיים של כפר סבא ושל הוד השרון, באור יהודה, בחלקים מסוימים בגבעת שמואל ובאזור. באזורים אלה נרשמו עליות מחירים של יותר מ-66% בשנתיים האחרונות. לעומת זאת, רוב שכונות צפון תל אביב, בהן תל ברוך, רמת אביב החדשה והסביבה, רמת השרון ורמת גן, רשמו בשנתיים האחרונות עליות מחירים שנמוכות מ-12%.

ד"ר דגני מסבירה את עליית המחירים החדה שחלה בשנים האחרונות בחלקים הדרומיים של תל אביב, בדרום גוש דן ובמקומות אחרים בעובדה שהביקוש למגורים בתל אביב גדל מאוד, המחירים בה גבוהים, ולכן האלטרנטיבות לרכישת דירה בנגישות גבוהה למרכז תל אביב במחיר נסבל נמצאות רק באזורים הפחות יקרים, כלומר בחלקים הדרומיים והמזרחיים של העיר. בכל רגע נתון, לפי מחקרי גיאוקרטוגרפיה, כ-12% לפחות מקהל הרוכשים מעוניין לרכוש דירה בתל אביב.

ומה לגבי העתיד הקרוב? דגני מסרה בהרצאתה כי בעוד שעליות המחירים בתל אביב ובמעגלים הקרובים לה מוצו במידה רבה, ביישובים אחרים, שעד לאחרונה נחשבו לפחות פופולריים, כגון באר יעקב וחדרה, נרשמת עלייה בביקושים. לפיכך, לדבריה, יש לצפות שהפוטנציאל הגדול לעליית המחירים בתקופה הקרובה נמצא שם.