בעת האחרונה, פועלות הרשויות ביתר שאת על מנת לאכוף את האיסור על פיצולן של דירות - תופעה נרחבת במסגרתה חולקו מאות דירות לאלפי יחידות דיור, בעיקר באזורי ביקוש. כחלק מהאכיפה המוגברת, הרשויות שולחות פקחים מטעמם על מנת לבצע ביקורי פתע, שבחלקם הבשילו לכדי כתבי אישום.
מגמה זו הגיעה לשיא חדש בפסק הדין האחרון של בית המשפט לעניינים מקומיים בת"א, שהטיל על יוסי שמשון, בעל דירה בשדרות בן גוריון שפיצל את דירתו, קנס של 220 אלף שקלים וחייבו להשיב את מצב הדירה לקדמותו. בית המשפט אף הביע מורת רוח מכך שעבירות של פיצולי דירות ללא היתר נעשו נפוצות בשנים האחרונות, וכי עבירות הבנייה בכלל הפכו למכת מדינה.
מזה מספר שנים, בתי המשפט מפרשים בחומרה את הוראות החוק וקבעו כי בעל דירה שפיצל אותה ללא היתר, עבר על החוק רק במידה והפיצול יצר יחידות דיור נפרדות שבכל אחת מהן קיימות הפונקציות החיוניות למגורים ובעיקר מטבח ושירותים נפרדים, אם לכל יחידת דיור יש כניסה נפרדת ואין אפשרות למעבר ישיר בין היחידות, ואם היחידות מיועדות להשכרה לאנשים שונים שאין ביניהם קשר משפחתי.
במהלך השנה האחרונה, מבינים בעלי דירות שכבר פיצלו את דירתם, או ששוקלים לעשות זאת, כי הסיכון שכרוך במהלך שכזה הוא גבוה וממשי. על פי המצב החוקי הקיים, קבלת היתר לפיצול דירה כרוך בתהליך ארוך ומסורבל, ובמקרים רבים הוא אף בלתי אפשרי כלל.
לפי המדיניות של ועדות התכנון והבנייה, ניתן אישור לפיצול דירות רק באזורים בעלי אופי מעורב של מגורים ומסחר שאין בהם הגדרה של מגבלת צפיפות. בת"א למשל, מדובר בעיקר ברחובות אבן גבירול, דיזנגוף, בן יהודה והמלך ג'ורג'. אולם, גם באותם מקרים שבהם קיימת אפשרות עקרונית לקבל היתר לפיצול, עדיין צריכים בעלי הדירות לעבור משוכות נוספות, כמו התנגדויות מצד השכנים ודרישה של העירייה ל"כופר חנייה".
האכיפה אינה פשוטה
אכיפת האיסור על פיצול דירות והטלת סנקציות על פעולות כאלה, עדיין אינו דבר קל ופשוט. העיריות צריכות להוכיח בבית המשפט, כי לא רק שבוצע פיצול של דירה, אלא גם כי בעל הדירה שהועמד לדין, הוא זה שביצע את הפיצול. יש לציין כי פיצולי הדירות בפרשת יוסי שמשון התגלו ע"י פקחי העירייה כבר בעת ביצוע עבודות הפיצול.
ככל שעובר זמן רב יותר מאז ביצוע הפיצול, הוכחת העבירה נעשית קשה יותר. במידה והעירייה לא תצליח להוכיח זאת או שיווצר ספק לגבי מועד ביצוע הפיצול, לא יוטל קנס על בעל הדירה הנוכחי, ובית המשפט יוכל רק לחייבו לבטל את הפיצול ליחידות נפרדות.
עד כה, גישתן של העיריות לגבי התופעה של פיצולי הדירות לא הייתה אחידה והשתנתה מעירייה לעירייה ומתקופה לתקופה. ענישה מחמירה עשויה לדרבן את העיריות לאתר מקרים נוספים של פיצולי דירות ולהגיש כתבי אישום כנגד הבעלים. כמובן שלעיריות יש אינטרס כלכלי ברור לפעול כנגד מפצלי הדירות, מאחר ופיצול דירה מחייב תשלום של היטל השבחה וכן ארנונה גבוהה יותר.
עם זאת, גישתן של הרשויות עשויה להוסיף ולהשתנות, שכן עצם העלאת נושא זה לכותרות עשוי לחדד את הצורך במציאת אפשרויות דיור זולות. העיריות מודעות היטב לכך שקיים ביקוש עצום לדירות זולות יחסית במרכזי הערים, והאפשרות לשכור יחידת דיור משופצת (לאחר פיצול) מספקת ביקוש זה. יתכן שכעת יופעלו על העיריות לחצים מוגברים ע"י בעלי אינטרסים כגון בעלי דירות, קבלנים ומתווכים, שלא לפעול ביד קשה כנגד מפצלי הדירות.
בנוסף, יתכן שיואצו גם מהלכים לשינויי חקיקה שיאפשרו לקבל היתר לפיצול דירות באופן קל ומהיר יותר מאשר כיום. התאחדות קבלני השיפוצים כבר החלה לקדם הצעה לתיקון חוק שימסד את פיצולי הדירות, ויאפשר לקבל היתר לפיצול בהליך מזורז, אם יחידות הדיור החדשות יהיו בשטח של 34 מ"ר לפחות, כל יחידה תיהנה מכיוון אוויר אחד לפחות, והחלוקה תבוצע ע"י קבלן שיפוצים מוכר ובפיקוח מהנדס.
הכותב הוא עו"ד , מומחה בתחום הנדל"ן ובדיני חוזים.