הודיעה הבוקר על השלמת תהליך הארגון מחדש של הזכויות וההתחייבויות בגין בנין הניו יורק טיימס בניו יורק. למעשה מדובר בהשלמה של עסקה שקיבלה פרסום רב בחודשים האחרון. עסקה זו היא חיובית מבחינת אפריקה ישראל, אבל זו היתה צפויה ומתומחרת במלואה במחיר המניה.
עקרונות הארגון מחדש
בדו"חות רבעון 3/09 העריכה אפריקה ישראל את שווי בניין הניו יורק טיימס בכ-220 מיליון דולר וכנגדו עמדו לחברה המחזיקה בנכס (חברה בת של אפי ארה"ב) התחייבויות של כ-652 מיליון דולר, דהיינו שווי שלילי של כ-430 מיליון דולר. בנוסף העמידה אפי ארה"ב ערבויות בסך כ-80 מיליון דולר לחברה הבת המחזיקה בבניו הניו יורק טיימס.
הסדר הארגון מחדש כולל מספר צדדים ומספר מרכיבים, שתמציתם הוא כדלקמן:
הקטנת החוב הכולל העומד כנגד בנין הניו יורק טיימס מ 652 מיליון דולר ל-267 מיליון דולר (ובנוסף שטר הון נדחה של 28 מיליון דולר). הפחתת החוב היא הצעד שתביא לרווחי ההון החשבונאיים.
ביטול כמעט כל הערבויות של אפי ארה"ב.
אפי ארה"ב תזרים 25 מיליון דולר לחברה המחזיקה בבנין הניו יורק טיימס.
הקצאת 50% מהזכויות בבניו הניו יורק טיימס לצד ג', שהינו אחד המלווים לפרוייקט.
חשיבותה של העסקה - אוויר לנשימה
כמו בתל אביב, כך גם בניו יורק. חשיבותה הגדולה של העסקה היא מתן אוויר לנשימה לחברת הנכס ולאפי ארה"ב כולה.
ללא העסקה, היתה החברה הבת המחזיקה בבנין הניו יורק טיימס חברה פושטת רגל בפועל (שווי הנכס 220 מיליון דולר, לעומת חוב של 650 מיליון דולר). יתרה מזו, במצב כזה עלולה היתה אפי ארה"ב להידרש לתשלום הערבויות בסך כ-80 מיליון דולר וכיוון שאין ברשותה סכומים אלו, היה חשש לפשיטת רגל של אפי ארה"ב כולה.
כעת קיבלה חברת הנכס מרווח זמן של חמש שנים לייצוב העסק וליצירת ערך עתידית. הריבית בגין ההלוואות תשולם מתוך מסגרת אשראי של 75 מיליון דולר אשר הועמדה לפרוייקט.
בנוסף, אפי ארה"ב תזרים לתוך חברת הנכס רק 25 מיליון דולר במקום חשש למצב בו היתה צריכה להזרים 80 מיליון דולר.
כעת, כאשר יש לחברת הנכס אוויר לנשימה היא תוכל להתרכז בפיתוח הנכס. השותפים בפרוייקט מתכוונים לפעול לשינוי ייעוד של שטחים בבניין תוך הקטנת השטחים המיועדים למשרדים בשטחים המיועדים למסחר (החברה מעריכה כי יהיה קל יותר לשווק שטחים אלו), שטחים המיועדים למלונות (להערכת כלל פיננסים, הפוטנציאל כאן זמין פחות מאשר במסחרי אבל יותר מאשר שטחים המסחריים) והסבת שטחים לדירות יוקרה (אשר יבשילו ביום מן הימים עם התאוששות השוק).
ויתור על פוטנציאל עתידי
העסקה אינה נטולת מחיר. אפי ארה"ב ויתרה על כמחצית מהנכס, כך שבתהליך השבחה עתידי היא תהנה מחלק מוקטן מיצירת הערך.
תמחור - העסקה כבר מגולמת בשווי
יובל בן זאב מכלל פיננסים: "העסקה תביא לאפריקה רווח הון של 370 מיליון דולר אשר ייזקפו בדוח"ות רבעון 4/09. אם כך, מדוע אנו אומרים שהעסקה כבר מגולמת ?", שתי סיבות לכך:
פרטי העסקה פורסמו בעיתונות, בקרוב רב, כבר מספר פעמים בחודשים האחרונים.
ההון העצמי של אפי ארה"ב ליום 30.9.09 היה שלילי בגובה של כ-230 מיליון דולר. בעקבות העסקה יגדל ההון לכ-140 מיליון דולר. "במודל שלנו קבענו את שווי אפי ארה"ב על כ-300 מיליון דולר, שווי המגלם את הסדר החוב הנוכחי ואת הפוטנציאל להסדר חוב בנכסים נוספים בעתיד", אומר בן זאב.
בשורה התחתונה - צעד חשוב וחיובי אך צפוי וכבר מגולם במחיר.
כלל פיננסים ברוקראז': אפריקה - הסדר בנין הניו יורק טיימס חיובי, אך צפוי ומתומחר
TheMarker Online
22.12.2009 / 11:28