שוק הנדל"ן של סין מתקרב להתפוצצות

>> גלוריה גו רכשה במאי דירת שלושת חדרים באזור פודונג, הסמוך לרובע הפיננסי של שנגחאי, תמורת 483 אלף דולר, כדי שבנה בן השלוש יוכל ללמוד באחד הגנים הטובים בעיר. חצי שנה מאוחר יותר, נמכרה דירה דומה באותו בניין ב-615 אלף דולר. "המחירים עברו מזמן את הרף ההגיוני - מצב זה אינו יכול להימשך עוד זמן רב", אומרת גו, 31, מנהלת בחברת מזון.

הזינוק במחירי הדירות בפודונג, שתוך שני עשורים נהפך מאזור שופע שדות ירק לעיר עמוסה מגדלי בנקים, בהם של סיטי ו-hsbc, משקף את מצבו של שוק הנדל"ן בסין. שוק ששבר שיאים השנה, לאחר שהממשלה הורתה לבנקים להלוות 1.3 טריליון דולר, כדי לבלום את ההשפעות של המיתון הכלכלי העולמי.



ראש ממשלת סין, וון ג'יאבאו, אמר בנובמבר כי יש לדכא את הספקולטיביות בשוק הנדל"ן. החודש החמירה הממשלה את המיסוי בתחום הנדל"ן: היא תגבה מס על בתים שיימכרו תוך חמש שנים ממועד רכישתם, לאחר שבינואר קוצרה התקופה לשנתיים.



לו צ'ילינג, אנליסט בחברת שנגחאי אווין ריל אסטייט אינפורמיישן סרוויסס, מעריך כי לשינוי זה לא תהיה השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן. "מדובר רק בצעד אזהרה. הוא לא ישנה את מגמת העלייה במחירי הבתים", הוא מתריע.



סין הודיעה במארס כי בכוונתה להפוך את שנגחאי למרכז פיננסי עולמי עד 2020 באמצעות פתיחת שוק ההון המקומי ליותר זרים. באזור פודונג, ששטחו 1,210 קמ"ר, שוכנת הבורסה הגדולה בסין. חברת דיסני הודיעה כי תבנה בפודונג את פארק השעשועים הראשון שלה בסין. הרשויות בשנגחאי מוציאות 4.4 מיליארד דולר על רכבות תחתיות, כבישים ותשתיות אחרות, לקראת התערוכה העולמית שתתקיים בעיר בשנה הבאה.



מחירי הדירות החדשות בפודונג זינקו ב-57% השנה, לשיא של 4,061 דולר למ"ר בממוצע, בעוד מחירי הבתים בעיר - הנחשבת לעשירה בסין - עלו לשיא של 2,434 דולר למ"ר, לדברי חברת המחקר שנגחאי אווין.



ואנג ג'ין, רואה חשבון בן 37 חיכה בגשם השוטף במשך שש שעות בחודש שעבר, במטרה לרכוש דירה בפודונג. יותר מ-800 אנשים נוספים התגודדו עמו מחוץ לאצטדיון ספורט, כדי לרכוש אחת מ-220 יחידות הדיור בפרויקט היוקרתי של חברת שוי און לנד, תמורת 4,100 דולר למ"ר בממוצע. "לא האמנתי למראה עיני. אני יודע ששוק הנדל"ן רותח - אבל עד כדי כך?", תוהה ואנג.



קאו גואנז'ו, סוכן נדל"ן בשנגחאי, ניסה גם הוא לעלות על גל השגשוג בשוק הנדל"ן. לאחר שמכר את דירתו בפודונג במאי במחיר הגבוה ב-54% מכפי ששילם בעבורה לפני שלוש שנים, סגר קאו את המסעדה שלו והחל למכור נדל"ן. עם זאת, לדבריו, עד כה העסקים חלשים: "יותר מדי סוכנויות נפתחו. יש יותר מדי תחרות".



אחד מקטרי הצמיחה



מנהיגי סין לא יבצעו שינויים מהותיים במדיניות בכל הקשור לשוק הנדל"ן, משום שהם עסוקים מדי בעידוד הצמיחה הכלכלית ובשמירה על היציבות החברתית - פעולות שהם רואים כחשובות יותר ממיגור הבועה בשוק הנדל"ן, אומר קלמנט לוק, אנליסט בסוכנות הנדל"ן סנטליין פרופרט בשנגחאי. "הממשלה נמצאת בדילמה ברורה. היא רוצה לטפל בבעיית הזינוק במחירים ובחששות מהתפוצצות הבועה - אבל אינה מעיזה לנקוט צעדים דרסטיים מחשש שתפגע יותר מדי בשוק", מדגיש לוק.



אנדי שיי, לשעבר הכלכלן הראשי של מורגן סטנלי באסיה, מוסיף כי בועת הנדל"ן בסין תתפוצץ כאשר האינפלציה תואץ מחדש ב-2011: "שוקי הנכסים בסין הם הונאת פונזי. שוק הנדל"ן בסין מתקרב לקריסה עצומה שתימשך שנה וחצי", אומר שיי, כיום כלכלן עצמאי בשנגחאי.



מחירי הבתים ב-70 ערים גדולות בסין, בהן שנגחאי, עלו ב-5.7% בנובמבר לעומת נובמבר 2008, העלייה החדה זה 16 חודשים, לפי נתוני הממשלה. ברבעון השלישי של 2009, שבו צמח התמ"ג הסיני ב-8.9%, היה שוק הנדל"ן אחד מקטרי הצמיחה הבולטים של הכלכלה.



ז'או הו, אנליסט נדל"ן בחברת בוהאי סקיוריטיז בבייג'ין צופה כי מחירי הבתים ימשיכו לעלות בחדות במחצית הראשונה של 2010. לפי תחזית של צ'יינה אינטרנשיונל קפיטל קורפ, מחירי הבתים יעלו בשלושת העשורים הקרובים - עד שיגיעו לשיא ב-2040, ברמה הגבוהה פי 2.5 מרמתם הנוכחית.



ארווין סנפט, ראש מחלקת המחקר של שוקי המניות בסין ובהונג קונג ב-bnp פאריבה, הזהיר בחודש שעבר כי אם הממשלה לא תרסן את פעילות ההלוואות, סין עלולה להיקלע לבועת נכסים דומה לזו שנוצרה ביפאן בשנות ה-80. בורסת טוקיו זינקה אז פי 6, ומחירי הנדל"ן המסחרי בטוקיו זינקו פי 4, לפני שהבועה התפוצצה ב-1990 ויפאן נכנסה ל"עשור האבוד", שבו נרשמה צמיחה אפסית. בורסת טוקיו נסחרת כיום ברבע מהשווי של השיא שרשמה בדצמבר 1989.



"נזילות יתר תוביל לבועות בשוקי המניות, הנדל"ן והסחורות - וזה משהו שאנחנו באמת צריכים לעקוב אחריו", אמר פאן גאנג, המשמש יועץ לבנק המרכזי הסיני, בחודש שעבר. צ'יינה ואנקה, חברת הנדל"ן הציבורית הגדולה בסין, דיווחה החודש כי מכירותיה עלו ב-36% ב-11 החודשים הראשונים של השנה, ל-57.9 מיליארד יואן.



33 מ-35 אנליסטים מחזיקים בהמלצת "קנייה" על מניית החברה. מדד מניות הנדל"ן בשנגחאי, העוקב אחר 33 חברות הנדל"ן הנסחרות בבורסה המקומית, יותר מהכפיל עצמו מאז תחילת 2009, לעומת עלייה של 75% בבורסת שנגחאי.