המדינה חייבת להכיר בקבוצות הרכישה

>> מה לא נכתב כבר על הגל הכי טרנדי בשוק הנדל"ן - קבוצות הרכישה. לצד מדורי הנדל"ן המדווחים על כל עסקה והמארגנים המהללים את התופעה, מתגייסים הקבלנים ומתריעים מפני בועה. בתווך נמצאים רוכשי הדירות, שכל רצונם הוא לרכוש דירה במחיר שפוי.

היתרון של קבוצת רכישה טמון במס המופחת המשולם על רכישת הקרקע (בגובה 5%, על רכיב הקרקע בלבד) וחיסכון באלמנט המע"מ על הקרקע (בתנאי שהרכישה נעשית על ידי אדם פרטי מאדם פרטי). זאת, בניגוד לרכישת דירה מקבלן, שם המע"מ בגין רכיב הקרקע מגולם במחיר הדירה.



רשות המסים פועלת כל העת על מנת להבטיח שישולם מס "עבור עסקה אמיתית", כלשונם, ובודקת שלא בוצעה עסקה כפולה - כלומר עסקה אחת בין בעל הקרקע למארגני הקבוצה, ועסקה שנייה בין מארגן הקבוצה לרוכשים - אלא עסקה ישירה בין בעל הקרקע לרוכשים עצמם.



מארגני הקבוצות שמים מבחינתם את הדגש על החיסכון הכספי המובטח לרוכשים, אבל דואגים לפזר מסך עשן בכל הנוגע ליתר ההשקעות הצפויות בהקמת הפרויקט. בשל הסכנה שיוגדר כ"יזם" לצורכי מס, מעדיף מארגן הקבוצה לשווק את הפרויקט, בד"כ, ללא תכנון מפורט, כך שעם גיבוש הקבוצה אלמנט ההוצאות היחיד שידוע לרוכש התמים הוא עלות הקרקע ושכרו של המארגן.



ואולם, אותו מארגן סיים למעשה את תפקידו ברגע רכישת הקרקע, הרבה לפני שנבדק, לדוגמא, האם בעת חפירת המרתף יגיעו למי תהום, דבר שייקר את הבנייה באופן משמעותי; האם עלויות הבנייה יהיו בסופו של דבר כפי שהוערכו בתחילה על ידי מארגן הקבוצה; ואפילו האם יינתן היתר בנייה, התואם את התכנון לפיו רכשה הקבוצה את הנכס.



מסלול הרישוי הינו דרך חתחתים, שעלולה להימשך זמן רב מעבר למתוכנן. עיכובים בתהליך מקשים מאוד לחזות את עלויות הבנייה, שעשויות להשתנות עד להוצאת ההיתר המיוחל. לחברי קבוצת הרכישה אין כל דרך להבטיח את מחויבותו של המארגן, ובמצב כזה עלויות התכנון והבנייה נשארות עבורם בגדר נעלם.



על מנת להדוף את ההתנגדויות מצד הקבלנים וגופים נוספים, המחכים לכל הזדמנות כדי לנגח את קבוצות הרכישה, טוב יעשו המארגנים אם יקטינו את אלמנט ההוצאות הבלתי ידועות של הרוכשים, ולא יעמעמו אותו.



רשויות החוק מצהירות שוב ושוב על הצורך בהפחתת מחירי הדירות. אם המדינה תכיר בתופעה של קבוצות הרכישה כדרך לגיטימית להפחתת מחירי דירות, תטיל מס על הרווח של המארגנים ותאפשר להם לפעול בלי חשש כי בכך שיתכננו ויקדמו פרויקטים הם מסתכנים בביצוע שתי עסקות לכאורה (עסקה אחת בין בעל הנכס למארגנים ועסקה שנייה בין המארגנים לחברי הקבוצה), הרי שניתן יהיה לגלגל את הרווח האמיתי אל פתחם של הרוכשים.



הכותבת היא בעלת משרד המתמחה במקרקעין ותכנון ובנייה