"לאס וגאס לא תתאושש מהר. היא כמו אדם שאכל 5 המבורגרים"

>> כמעט שנה נדרשה ללב לבייב כדי להודות שהוא לא יכול להחזיר את הכסף שלוותה חברת ההשקעות שלו, אפריקה ישראל. בקיץ האחרון, שנה לאחר פרוץ המשבר ואחרי שהצהיר בכלי התקשורת כי לא תהיה לו בעיה, אפריקה נאלצה לבקש את חסדיהם של בעלי החוב. למרות החזית האיתנה שניסתה החברה להציג כלפי חוץ ברוב 2009, נראה שראשיה ידעו היטב מה גודל הצרה.



מה שאיים יותר מכל על יציבות הקבוצה היו השקעות הענק שביצעה בארה"ב. בימי הגיאות ביצעה החברה הבת אפי ארה"ב השקעות בהיקף של כ-1.5 מיליארד דולר. הזכורה מביניהן היא ההשקעה בבניין הניו יורק טיימס. העסקות האלה מומנו בהלוואות של מאות מיליוני דולרים. הבעיה של אפריקה היתה שאת ההלוואות הגדולות האלה היא היתה צריכה לגלגל מחדש - משימה שנראתה כמעט בלתי אפשרית נוכח הקיפאון בשוק האשראי וקריסת מחירי הנדל"ן, ששחקה את שווי הנכסים. לכן כנראה כבר בסוף 2008, זמן רב לפני שלבייב נשבר והודה שאינו יכול לשלם את חובותיו, לא מונה למשרת מנכ"ל אפי ארה"ב איש נדל"ן אלא דווקא בנקאי זר ותיק - כזה שיידע איך לסדר את הצרות של החברה בבנק.

המשימה הראשונה של המנכ"ל הטרי ריצ'רד מארין היתה לארגן עזרה ראשונה לפצע הגדול של לבייב בניו יורק - מימון מחדש להלוואת ענק של 711 מיליון דולר שנטל לבייב ב-2007 כדי לרכוש את בניין הניו יורק טיימס. לאחר תשעה חודשים של עבודה מאומצת הוא הצליח לעמוד במשימה הקשה הזאת. בביקורו הקצר בישראל בסוף השבוע האחרון מארין נראה שבע רצון והביע אופטימיות רבה לגבי עתידה של החברה שלו, אך גם הוא יודע שההמשך לא יהיה קל: "אני מאמין", הוא אומר, "שאחרי שהפכנו משהו מקולקל למשהו תקין יותר אנחנו יוצאים לדרך חדשה".



האם העובדה שאפריקה ישראל ניהלה מגעים מול נושיה פגעה ביכולת שלכם להשלים את המהלכים לארגון החובות מחדש ובביצוע הפעילות השוטפת?



"אמנם לא יכולנו להימנע מהשאלות לגבי מה שיקרה לנכסיה ולשוכריה של אפי ארה"ב אם אפריקה תפורק, אך אנשים בארה"ב דאגו בעיקר לערבויות שהעמדנו לטובת המלווים של בניין ניו יורק טיימס, ולערבויות שאפריקה העמידו לנו. מכיוון שמדובר באנשים מקצוענים העובדים שנים רבות במוסדות פיננסיים מכובדים, בסופו של דבר הם ידעו לקרוא את המפה והבינו שמדובר בתהליך נורמלי של הסדר חוב, שקורה בארה"ב מפעם לפעם בכלל ובחברות הנדל"ן שנקלעות לקשיים בפרט - כל זאת על אף שבעיתונים נכתב על הרבה אמוציות שליוו את ההסדר של אפריקה, וניתן היה להתרשם אחרת ממה שקורה בשטח".



מה לגבי הסיקור בארה"ב של נפילת לבייב, שסיפור הצלחתו זכה בעבר לכותרות ראשיות ב"ניו יורק טיימס" ו"פורבס"?



"לבייב הוא שם גדול בכל העולם וכל אמצעי המדיה הכלכליים בארה"ב היו מודעים למצבו. עם זאת, הם ידעו לשים את הדברים בפרופורציות והתייחסו אליו כבעל מניות הגדול באפריקה ישראל, שאינה חברה כה גדולה בסדרי גודל אמריקאיים - כך שכל הגורמים הממנים והמעורבים בפעילות אפי ארה"ב לא ביקשו לדבר עם לב או איזי, והסתפקו בלהיות בקשר שוטף אתי".



כלומר איזי כהן לא ממש מעורב במה שמעורב בארה"ב?



"זה ממש לא מדויק. אנחנו שומרים על קשר טלפוני ובמיילים באופן הדוק ובאחרונה, כשהסתמן כי המגעים עם מחזיקי האג"ח מתקרבים לסיום חיובי, איזי מצא זמן לבקר בארה"ב. במהלך הביקור קיימנו פגישות עבודה רבות, הכרנו לו את השותפים שלנו בפרויקטים כמו ניו יורק טיימס ואפטורפ ואף נסענו למיאמי כדי להראות לו את ההתפתחויות בפרויקט מרקיז".



איך ייראה בניין הניו יורק טיימס לאחר ארגון החובות מחדש?



"אנחנו מגדילים את שטחי המסחר בבניין - המרתפים וארבע הקומות הראשונות - ועוסקים כעת בהשלמת שיווקם. קומות 5 עד 11 יוסבו למלון שיכלול 400 חדרים ויעוצב בסגנון אירופי יוקרתי, ובקומות העליונות יוקמו 26 דירות יוקרה שיימכרו לאנשים אמידים ב-12-15 אלף דולר למ"ר".



מהן התוכניות לגבי המלון?



"אני מאמין שהוא יימכר ב-2010. כבר כיום יש לנו לפחות ארבע הצעות מגופים בינלאומיים גדולים לרכישתו, שכן גם בתקופות מיתון ניו יורק המשיכה להיות היעד התיירותי מספר אחת בארה"ב, והמלונות נהנו מתפוסה של יותר מ-90%".



היועץ המשפטי מתערב



מהו השווי של מלון כזה?



מארין מתחיל לענות על השאלה אך היועץ המשפטי של אפריקה, זקיש צימרמן, מתערב ועונה במקומו כי "כל עוד לא פירסמנו את המספרים אין לנו מה להגיד בנושא".



"מבדיקות שערכנו מול גורמים בשוק הנדל"ן הניו-יורקי עולה כי שוויו של המלון נע בין 150 ל-250 מיליון דולר".



לאחר רכישת בניין הניו יורק טיימס, ראשי אפריקה אמרו כי מותגי-על כאלה ישמרו על ערכם גם בתקופות קשות ויניבו רווחים גבוהים בעתיד. אתה עדיין מאמין שזה אפשרי?



"מאז זרמו הרבה מים בנהר, הרבה תוכניות השתנו והמון חלומות נעלמו. כנראה לא נחזיר את כל ההון העצמי שהשקענו (כ-80 מיליון דולר), אבל אני מקווה שבסופו של דבר נקבל בחזרה חצי ואולי אף יותר".



איך ייראה המאזן של אפי ארה"ב לאחר עסקת ניו יורק טיימס?



"ההתחייבויות נאמדות ב-1.3 מיליארד דולר והנכסים בסכומים דומים, כך שנפתח את 2010 מאוזנים עם קצת הון עצמי חיובי שצפוי לגדול ב-2010 - כשנתחיל להגדיל את הקופה במזומנים שיגיעו מהפרויקטים בשלבי ביצוע".



מה לגבי בניין אפטורפ? רכשתם אותו עם שותפים בשיא המסע המגלומני ב-2007 תמורת 426 מיליון דולר, ובינתיים העסקה לא עומדת בציפיות. אתר הנדל"ן האמריקאי המפורסם קרבד (curbed) אף דירג את אפטורפ במקום הראשון ב-2009 כפרויקט שבו נחתכו המחירים בצורה החדה ביותר במנהטן.



"מגוחך לערבב נתונים, לקחת ממוצע של מחירים ולהשוות בין שחור ללבן. ההשוואה שנעשתה אינה הוגנת ומציירת תמונה מעוותת של המציאות, שכן לפי דרישות של עיריית ניו יורק היינו חייבים למכור 25 דירות עד 15 בספטמבר האחרון, אחרת לא היינו יכולים להשלים את המהלך של הסבת הבניין מדירות להשכרה לדירות יוקרה למכירה.



"לא רק שהצלחנו למכור 25 דירות, מכרנו 36 דירות תמורת כ-92 מיליון דולר. נכון שמכרנו בממוצע תמורת 13,500 למ"ר, אך כשאתה מוכר במכירת חיסול אתה לא מוציא מן הארסנל שלך את הדירות הטובות אלא מוכר את הנחותות יותר.



"בכלל, למרות השנה הקשה הצלחנו ב-2009 למכור כ-146 דירות - 130 בניו יורק ו-16 במיאמי. אני חושב שזהו הישג מרשים, ולא נראה לי שניתן למצוא יזמים רבים בארה"ב שהציגו מספרים כאלה".



האם אתם מתכננים בקרוב לארגן מחדש את החוב בגין הבניין, שמגיע ל-420-440 מיליון דולר?



"אנחנו בהחלט פועלים בכיוון, ומקווים שבקרוב נשלים רכישת הלוואת מזנין בעלת ערך נקוב של כ-100 מיליון דולר תמורת 15-20 מיליון דולר, וכך נוכל לרשום רווח נאה כמו בניו יורק טיימס".



גם בפרויקט מגדל השעון (clock tower) נראה בקרוב ארגון מחדש של החוב?



"שם אין חוב גדול, ובקרוב נשלים מימון מחדש של כ-50 מיליון דולר".



"המשבר ייצר לנו גם הזדמנויות"



ומה קורה בפרויקט המגורים והמלונאות מרקיז (marquis) במיאמי, שהבטיח גדולות ונצורות ובינתיים נשאר בגדר הבטחה?



"המשבר לא רק פגע בנו אלא גם ייצר הזדמנויות, וכך רכשנו באחרונה הלוואה בגין מרקיז בגובה 43 מיליון דולר תמורת 13 מיליון דולר בלבד - עסקה שסידרה לאפריקה רווח לפני מס של 28 מיליון דולר. יש לנו עדיין חוב של כ-130 מיליון דולר לבנק istar, שאנחנו מצויים אתו ביחסים טובים מאוד. החוב אמור להיפרע בעוד כשנה, אך אנחנו לא מחכים וכבר כיום מחפשים דרכים למימונו מחדש של הפרויקט".



כיצד מתקדם קצב מכירת הדירות במרקיז?



"אמנם מיאמי מצויה בפיגור ניכר מבחינת ההתאוששות בתחום מגורים בהשוואה לניו יורק, אך לאט לאט האקשן מתחיל לחזור למיאמי כשאירופאים ודרום אמריקאים קונים דירות ואפילו הרבה, וכך חתמנו באחרונה על מכירה של 16 דירות נוספות. ב-19 בינואר 2010 נפתח את מלון הבוטיק שלנו שיכלול 70 חדרים, ואנו מקווים שתהיה בו תפוסה מלאה".



יש לך בשורות חיוביות למשקיעים לגבי המצב בלאס וגאס, שם רכשתם בקיץ 2007 עם שותפים קרקע בשטח של 240 דונם תמורת 625 מיליון דולר, שעליה תיכננתם להקים פרויקט ענק? בינתיים מחקתם את מלוא ההון העצמי שהושקע.



"לצערי אין לי חדשות חיוביות לגבי הפרויקט הזה, ובינתיים רוב הזמן שאני מבלה בלאס וגאס קשור בביקורים אצל אמא שלי שמתגוררת בעיר. לאס וגאס עדיין סובלת מעודף היצע של פרויקטי בנייה, ולא נראה שבשנים הקרובות המצב הולך להשתפר. לאס וגאס דומה למישהו שאכל שלוש ארוחות מלאות עם 5 המבורגרים ומרגיש שובע למשך תקופה ארוכה, כך שכל עוד לא נוכל לקבל מימון לא נתחיל לבנות. לא תהיה שם התאוששות בשנים הקרובות. גם בשוק המשרדים בניו יורק אני לא מאמין שהמצב ישתפר בשלוש-ארבע שנים הקרובות".



למה אתם לא מוכרים את הקרקע הזאת?



"אם תביא לי קונה שיהיה מוכן לשלם מחיר ראוי אני אשקול זאת ברצינות, אבל אחרת אין על מה לדבר".



"אחת השנים המאתגרות בקריירה שלי"



האם אתה מתחרט שהגעת לניהול אפריקה ארה"ב?



"ממש לא. לפני שנכנסתי לתפקיד איזי כהן הסביר לי בדיוק מה מצפה לי, וכך היה ב-90% מן המקרים. זו היתה אחת השנים המאתגרות בקריירה שלי, אך אני שמח שבזכות העבודה הקשה עמדנו במשימות שהצבנו לעצמנו, וכל מה שהבטחתי בראיון הקודם שנתתי ל-themarker, בסוף מארס 2009, התבצע - הורדנו את היקף הערבויות והצלחנו לקבל זהות עצמאית של חברה בלי תלות וצורך בהשקעות נוספות על ידי אפריקה האם. אנחנו צופים שיהיה לנו תזרים מזומנים חיובי שיאפשר לנו לעמוד בכל התחייבויותינו בחמש השנים הקרובות, ואני גם מאמין שבעתיד הלא רחוק אנחנו נתחיל גם לחלק דיווידנדים לאפריקה ישראל".



איך תיראה 2010 עבור אפריקה ארה"ב?



"2009 היתה שנה של ייצוב ותיקון טעויות שנעשו בשנים עברו. ב-2010 אנחנו נמשיך במגמה הזאת תוך צפי של הגעה לפסי רווחיות, ובתקווה כי לקראת סוף השנה נחזור לרכוש נכסים חדשים. אפי ארה"ב ביצעה הפחתות בגין ירידת שווי נכסים של 1.1 מיליארד דולר. בעקבות עסקת ניו יורק טיימס החזרנו כ-400 מיליון דולר ובשנים הקרובות נצטרך להחזיר את היתר, אך זה לא יקרה בתוך שנה אחת".