כש"אקונומיסט" פירסם את סקר מחירי הבתים העולמי הקודם בספטמבר - לגבי הרבעון השני של השנה, רק שתי מדינות הראו עליות מחירים לעומת השנה הקודמת. מאז, שווקים רבים ברחבי העולם התחזקו. הסקר העדכני של "אקונומיסט" מראה כי בשבע מדינות נרשמו עליות מחירים בשוק הדיור, ובהונג קונג העלייה אף היתה דו-ספרתית. גם במדינות שבהן נרשמה ירידת מחירים לעומת התקופה המקבילה בשנה הקודמת, נראה שהשווקים מחלימים.
מדד s&p-קייס-שילר למחירי הבתים בעשר ערים מרכזיות בארה"ב נותר ללא שינוי באוקטובר, לאחר חמש עליות רצופות. המחירים אמנם נמוכים ב-6.4% לעומת רמתם מלפני 12 חודשים, אך ירידה זו מתונה בהרבה מהירידה השנתית שקדמה לה. העובדה שהשווקים מתחילים להתייצב עשויה להעיד כי המחירים ירדו מספיק, וכעת החל התיקון לעודפי בועת הדיור העולמית.
כדי לבחון השערה זו, יצר "אקונומיסט" מדד ערך הוגן עבור נדל"ן, המבוסס על היחס בין מחירי הבתים למחירי השכירות - והשוואה לממוצע ההיסטורי שלו. המדד דומה למכפיל הרווח שמשמש אנליסטים בשוקי המניות. כפי שערך המניה נקבע על ידי תחזית הרווחים, על מחירי הבתים לשקף את הערך הצפוי שתניב בעלות על הבית - השכירות שתגיע למשקיעים בנדל"ן, הדומה לעלויות הנחסכות על ידי בעלי בתים החיים בבית שרכשו.
מניות נחשבות יקרות כשמכפיל הרווח נמצא מעל לממוצע ארוך הטווח שלו. בדומה, נראה שרוכשי בתים משלמים יותר מדי, כאשר היחס בין מחיר הבית לשכירותו גבוה מהרגיל. לפי מדד זה, נראה כי מחירי הבתים נמוכים רק בקומץ מן המדינות אשר נכללו בסקר.
בועות ממזרח
אחת מהן היא יפן, שם מחירי הנדל"ן היורדים והולכים הובילו את יחס הערך ההוגן ל-34% פחות מהממוצע מאז 1975. בשווייץ יחס זה קטן אף הוא מהממוצע רב השנים שלה. גם גרמניה נראית זולה, ומכיוון שהמדד עבור גרמניה מגיע רק עד 1996, ולכן מחמיץ את אחת מתקופות הפריחה של שוק הנדל"ן הגרמני, ייתכן כי בטווח הארוך, מחירי הבתים בגרמניה נמוכים אף יותר.
בועת הדיור העולמית פסחה על גרמניה ויפן, ולכן לא מפתיע כי הדיור שם זול. ממצא מעניין יותר הוא כי הקריסה בשוק הנדל"ן האמריקאי הפילה את המחירים לרמתם הממוצעת לאורך השנים ביחס לשכירות. בהתבסס על המדד הכלל ארצי של קייס-שילר, נראה שמחירי הבתים בארה"ב ירדו מערכם המנופח בתחילת 2006.
התיקון במחירי הבתים לא היה כה חד במדינות אחרות. בבריטניה, בה חזרו מחירי הבתים לעלות, הדיור עדיין נראה יקר - אך לא יקר כמו באוסטרליה. בסין נרשמות גם כן עליות מחירים, אך השוק עדיין אינו נראה כבועה.
הונג קונג היא עניין אחר לגמרי. השוק התנודתי שלה שוב פורח, אף כי היחס בין מחיר הבתים לשכירות גבוה ביותר מ-50% מהממוצע ההיסטורי. לעומת זאת, שווקים המוערכים ביתר בגוש היורו - כמו צרפת, ספרד ואירלנד - החלו לרדת.
הזמן עושה את שלו
אף מדד אינו מושלם - פגם אחד בשימוש ביחס בין מחירי הרכישה לשכירות כמדד, הוא שהוא אינו מביא בחשבון שינויים בשיעורי הריבית הריאליים. ספרד ואירלנד למשל נהנו משיעורי ריבית נמוכים בהרבה לעומת הריבית שלפני הצטרפותן לגוש היורו ב-1999. עובדה זו עשויה להצדיק תשואות נמוכות יותר משכירות, ולכן יחס גבוה יותר בין המחיר לערך לעומת העבר. זה עשוי להסביר מדוע יחס זה נע כלפי מעלה בספרד לאורך הזמן, לעומת בריטניה, שסבלה תנודות הרבה יותר חדות לאורך השנים.
זוהי אחת הסיבות שבגללן מדדי ערך הוגן יכולים להיות רגישים לטווח הזמן שעבורו יש נתונים בכל מדינה. אירלנד נראית יקרה פחות מספרד, מכיוון שהנתונים ממנה מתחילים רק ב-1990, ובעצם הם מתעלמים מתקופה יציבה יותר בשוק הנדל"ן. אם יחס מחירים-שכירות מחושב החל מ-1990, שוק הנדל"ן בספרד מוערך ב-24%, לעומת יחס של 55% שעולה מבדיקת הנתונים החל מ-1975. במונחים אלה, ספרד ואירלנד יקרות באופן דומה.
אך על אף פגם זה, יחס המחיר-שכירות הוא מדד יעיל לבחינת מידת הניפוח של שוק הנדל"ן. פריחה בשוק הדיור נהפכת לבועה כאשר המחירים עולים בציפייה לעליית מחירים בעתיד.
שינויים בגודל האוכלוסייה משמשים לעתים הסבר לעליות מחירים בשוק הדיור, אך נתונים אלה אמורים להסביר גם עלייה בשכירות. העובדה שמחירי הבתים בארה"ב חופפים כעת לשכירות, מרמזת כי מרבית התיקון בשוק כבר מאחורינו - אף שתיתכן ירידה נוספת. אך נראה שהתיקון בשוק הדיור באירופה עדיין רחוק מסיומו.
מדד מחירי הבתים של "אקונומיסט": על אף הקריסה בעולם - שכר הדירה רומז כי הנפילות יימשכו
אקונומיסט
3.1.2010 / 6:51