מתקפת היזמים: 75 קניונים ייפתחו בתוך חמש שנים בישראל

>> ראשון לציון זכתה בשנות ה-90 לכינוי המעליב "עיר הקניונים המתים". מה שקרה שם היה בית ספר לנדל"ן מסחרי: כמה מרכזים מסחריים קטנים פעלו בשטח של 5,000-10,000 מ"ר, כשכל אחד מהם ריכז כמה מותגים, חנויות ושירותים ושיגשג בחלקת האלוהים הקטנה שלו.

הפעילות במרכזים היתה ערה עד שהגיעו האחים יגאל ומשה גינדי ב-1993, ושאבו לקניון הזהב שלהם את כל הרשתות והפעילות המסחרית. הצרכנים, כך מסתבר, לא צריכים הרבה מרכזים שונים ומגוונים. הם מעדיפים מרכז מסחרי אחד גדול ואיכותי שיש בו הכול.



מקרית שמונה ועד אילת - בשנים הקרובות מתוכננים להיבנות בישראל כ-75 מרכזים מסחריים בשטח כולל של 740 אלף מ"ר, הכוללים קניונים גדולים, מרכזים שכונתיים בערים הגדולות ופאוור סנטר. מתוך הרשימה של 75 המרכזים ייבנו 16 קניונים גדולים בהיקף של 40-15 אלף מ"ר כל אחד. שני הקניונים הגדולים ביותר, שייבנו בשטח של 40 אלף מ"ר כל אחד, יוקמו בבאר שבע ובאשדוד; בשכונת עיר ימים בנתניה צפוי להיבנות קניון גדול בשטח של 25 אלף מ"ר; וברמלה יוקם קניון חדש בשטח של 20 אלף מ"ר.



השאלה העקרונית שעולה היא אם יש צורך בכמות כה גדולה של קניונים. מי שטוען כי יש צורך, מצביע לראיה על הקניונים המצליחים בישראל ועל דמי השכירות הגבוהים בהם. קניון רמת אביב שבתל אביב (שבבעלות מליסרון), למשל, שנמצא ליד קניון עזריאלי הממוקם במרחק של עשר דקות נסיעה מקניון גבעתיים (גם הוא בבעלות קבוצת עזריאלי) - כולם חיים ובועטים.



ואולם לא כולם מסכימים כי פתיחה מסיווית של קניונים בהכרח נחוצה. "השוק מתקרב בצעדי ענק לרוויה", אומר יוסי צבי, מנכ"ל קניוני ישראל המחזיקה ב-16 קניונים ומרכזים מסחריים ברחבי הארץ. "יש נוסחאות של כמות שטח מסחר שמתאימה לכמות אוכלוסייה, אבל אין נוסחה ברורה. את הרוויה נרגיש כשבכמה קניונים תהיה בעיית השכרות ותשואות נמוכות", טוען צבי, איש נדל"ן שעוסק בייזום ופיתוח של קניונים. בקניוני ישראל עסוקים בימים אלה בתכנון של אחד הקניונים הגדולים בארץ באשדוד בשותפות עם חברת הביטוח הראל, בגודל של כ-40 אלף מ"ר - שטח הדומה לשטחי קניון ערים ברעננה וקריון בקרית ביאליק. הפתיחתו צפויה להיות בעוד כשלוש-ארבע שנים.



"אם רשויות התכנון יאשרו קניונים נוספים, הסבירות שנראה את מקרה ראשון לציון תלך ותגדל", אומר צבי. "את מנועי הצמיחה והגידול ברווח התפעולי צריך להראות באמצעות הרחבה ושדרוג הקניונים הקיימים. משאב הקרקע מאוד מוגבל ויקר. המרחק בין הקניונים הולך ומצטמצם", הוא מוסיף.



"בכל עיר יש קניון גדול"



עו"ד דניאל הרינג, שותף נדל"ן במשרד שטיינמץ, הרינג, גורמן ושות' (shg) מלווה כיום 14 מרכזים מסחריים קטנים שנמצאים בהקמה ברחבי הארץ, ובעיקר בפריפריה. גם הרינג רואה את הרוויה המתקרבת של שטחי מסחר במרכז הארץ. "עם ההיצע הקיים והבנייה המתוכננת נראה שיש היצע גדול של שטחי מסחר. בכל עיר יש קניון גדול וגם בעיר השכנה יש קניון גדול. אין ספק שיש עודף של שטחי מסחר ולא כל המרכזים הגדולים הם טובים ושוקקים. לפעמים הבעיה בקניון היא לאו דווקא מהתחרות אלא הניהול או התמהיל הבעייתי".



בגלל הצפיפות באזור המרכז בחרו הלקוחות של הרינג להתפתח לאזורי הפריפריה, שם עלויות הקרקע נמוכות והמרכזים המסחריים קטנים יותר - בשטח של 2,000-6,000 מ"ר - ולכן הבנייה שלהם זולה יחסית. לבסוף, הם מתוכננים בפורמט של מרכז פתוח ולא סגור וזה מוזיל את הוצאות התפעול והאחזקה שלהם.



"יש דרישה מצד האוכלוסייה בפריפריה לאופנה, בתי קפה, בילוי ובידור", טוען הרינג. "גם לרשתות השיווק יש עניין במרכזים כאלה. הן צריכות להתרחב כי הן לא יכולות להיות בסטגנציה. הן גם רואות את ההתפתחות של האוכלוסייה - ערי הפיתוח של פעם נמצאות היום במדרגה אחרת".



אבל העובדות בשטח מדברות בעד עצמן. היזמים מאמינים שישראל צריכה עוד קניונים רבים והם מוכנים להשקיע את הכסף שלהם באמונה הזאת. האם באמת יש מחסור? לדברי תמיר בן שחר, מחברת המחקר צ'מנסקי בן שחר, לפעמים זה לא מחסור אמיתי כמו הצורך בקניונים עדכניים. "אחרי 32 שנה של בניית מרכזים מסחריים בישראל, אנחנו מגיעים למצב שנפתחים מרכזים חדשים שמתאימים לצרכים החדשים של השוק הקמעוני", הוא אומר.



"החנויות כיום מחפשות שטחים גדולים יותר בקניון, מה שאין בקניונים הישנים", הוא מפרט. "לא תמיד אפשר למצוא חנות של 600 מ"ר באמצע הקניון". להערכתו, המגמה החדשה לא תפגע ב-20 הקניונים המובילים, אבל "ברגע שהבחורה הצעירה תגיע - הזקנה תמות".



בן שחר מתכוון למוות של ממש. להערכתו, הקניונים הישנים יעברו הסבה למשרדים, קופות חולים או כל שימוש אחר, או, כפי שקורה בעולם, הם יהרסו בדחפור ובמקומם ייבנה קניון חדשני.



גם שמואל עטיה, הבעלים של חברת עטיה נכסים לשיווק נדל"ן, לא חושב שהשוק המסחרי הולך לקראת מחנק. "כשמדברים על קניבליזציה חושבים שזה משחק סכום אפס, כי קשה לחשוב על מגמות עתידיות. הגידול באוכלוסייה ובהכנסה מגדילים את העוגה. לא צריך רגולטור במשרד הפנים כדי להגיד כמה שטחי מסחר צריך. התכנון של השוק החופשי הוא הטוב ביותר וכל יזם צריך לבדוק אם כדאי לו להיכנס לפתוח קניון חדש", טוען עטיה.



לדבריו, קליפורניה היא אחד המקרים הקיצוניים ליחס שבין שטחי מסחר לכמות האוכלוסייה, שבה קיימים שני מ"ר מסחר לנפש, במערב אירופה היחס הוא כ-1.5-1.7 מ"ר לנפש ובישראל הממוצע הוא מ"ר אחד לנפש. המשמעות היא שבישראל יש מקום לגידול בשטחי מסחר כדי להתקרב לסטנדרטים בינלאומיים, אלא שגם כוח הקנייה של הצרכן הישראלי אינו עומד בקנה מידתו של זה בקליפורניה.



"לאור ההתפתחויות החיוביות הצפויות במשק בשנים הבאות והצפי לגידול בהכנסה הפנויה, יגדלו באופן טבעי הביקושים של הציבור לסחורות, שירותים, מוצרים, בילוי ותרבות הצריכה. כל אלה יגרמו לשגשוג של שטחי מסחר קיימים וחדשים", אומר עטיה.



אחד הקניונים החדשים שמשווק עטיה הוא קניון באר שבע החדש, שמקדם היזם אלי להב, ובו שטחי מסחר להשכרה בהיקף של כ-40 אלף מ"ר. במשך שנים היה בבאר שבע קניון מצליח אחד - קניון הנגב של קבוצת עזריאלי. מלבדו, פועל בהצלחה ביג באר שבע והשנים הקרובות צפויות להיות מרתקות: מלבד הקניון של להב בונה חברת שיכון ובינוי קניון בשטח של כ-14 אלף מ"ר; היזם יגאל דימרי צפוי לפתוח את מבואות, שוק פתוח בשטח של כ-30 אלף מ"ר; ובקנה של מינהל מקרקעי ישראל קרקעות נוספות במזרח העיר, שמיועדות למסחר.



"על אף שנראה כאילו יש בבאר שבע עודף מסחר - אין בה", קובע עטיה. "יש בה משכורות גבוהות יחסית לממוצע הכללי וההכנסה גדלה, מה שייצר ביקושים למרכזים מסחריים נוספים".



פילים לבנים



עופר שחטר, מנכ"ל פרומול מקבוצת נכסי אריאל, שגם הוא משווק שטחי מסחר בקניונים, מסכים עם הטענה שבבאר שבע יש מקום לקניון גדול נוסף - ולא רק שם. גם בתל אביב רבתי, שבה חמישה קניונים גדולים - בהם עזריאלי, קניון גבעתיים, דיזינגוף סנטר, קניון רמת אביב וקניון איילון - ועוד מרכזים שכונתיים וקניונים קטנים רבים (כמו מיקדו סנטר, גן העיר, מרכז וייצמן).



"יש ערים שגדלות באופן משמעותי ומצדיקות גידול בשטחי מסחר. בנתניה, למשל, נבנית שכונת עיר ימים ובמקביל נבנה קניון עיר ימים החדש. כך גם בפתח תקוה, שם יש רק קניון גדול אחד וכמה מרכזים קטנים", אומר שחטר, ומציין גם את אשדוד, העיר הרביעית בגודלה בארץ, שתושביה עדיין מקווים שיוקם בה בית חולים ומצפים לקניון הראשון שייפתח בה.



לדבריו, "אשדוד היא עיר גדולה שמשוועת לקניון גדול. יש בה שלושה קניונים קטנים ובכל אחד יש כמה רשתות. ברגע שיפתח בעיר קניון הרשתות יהיו חייבות לעבור לשם או לפתוח סניפים", הוא מוסיף. "להערכתי, בעשר השנים הקרובות יכול להיפתח קניון גדול אחד בשנה. זה קצב הגיוני שמתאים לקצב גידול האוכלוסייה".



אילת, כמו באר שבע, נטרפה בשנים האחרונות על ידי יזמי הנדל"ן. במשך שנים רבות פעל בה המונופול של קניון מול הים, שחייב את הצלחתו לוואקום שהיה לפניו בעיר. ראו היזמים כי טוב, והתחילו לבנות שטחי מסחר: קניון מלכת שבא כבר נבנה ובעתיד ייבנה פארק החלקרח במזרח העיר; לגזית גלוב ישראל יש תוכניות לבניית קניון נוסף במרכז הטיילת; וגם תחנת האוטובוסים המרכזית הכעורה צפויה לעבור מתיחת פנים ותוספת מסיווית של שטחי מסחר - כל זאת בעיר שמונה פחות מ-50 אלף תושבים.



היזמים מחשבים בתוכניות העסקיות שלהם את התיירים שהקניונים הממוזגים הם המפלט היחיד בעיר מפני השמש, ואת הפיתוי מאי תשלום המע"מ בעיר. "באילת יש תנועה מסחרית ששקולה לעיר גדולה של מאות אלפי אנשים משום שאנשים בחופשה קונים יותר, ועובדה שדמי השכירות בעיר מתחילים מ-100 דולר למ"ר" טוען שחטר. אלא שאילת עשויה להיתקל בבעיה אחרת לגמרי מכיוון עקבה, השכנה הירדנית, שהתיירות בה מתפתחת ומאיימת לשאוב אליה את התיירות הישראלית והבינלאומית.



ימים יגידו אם היזמים לא בנו יותר מדי קניונים בעשור השני של המילניום. אם הם יצליחו, זה יהיה רווח של כולנו - כי אם לא, הארץ תתמלא בפילים לבנים, ריקים מפעילות מסחרית שוקקת.