קייס ושילר בתחזית קודרת לשוק הנדל"ן האמריקאי: הלווים הבטוחים יפילו את השוק

בעלי בתים עם היסטוריית אשראי טובה הם הסיכון הגדול הבא לשוק הדיור האמריקאי. גידול במספר לווי הפריים (לווים בעלי סיכון אשראי נמוך) שהחל ב-2009 יואץ השנה, ויבלום את ההתאוששות בשוק הנדל"ן - כך אמרו רוברט שילר וקרל קייס, הכלכלנים שיצרו את מדד s&p/קייס-שילר למחירי בתים.



"העיקולים יימשכו, ולא רק בקרב לווי סאבפריים, אלא בקרב לווי משכנתאות פריים", אמר שילר, פרופסור באוניברסיטת ייל, בריאיון לבלומברג. "זה יוצר 'מלאי צללים' ענקי של בתים שעדיין נמצאים בבעלות קוניהם, שיגיעו לשוק בשנה הקרובה".



מספר משכנתאות הפריים שנמצאות בפיגור של לפחות 60 יום הוכפל ויותר ברבעון השלישי של 2009 לעומת שנה קודם לכן - ל-838 אלף. בעלי בתים שאיבדו את עבודתם נאבקים לפרוע את חובותיהם, ועלולים להגיע לחדלות פרעון שתביא לעיקול הבתים, אמרו שילר וקייס, המכהן כפרופסור בוולסלי קולג'.



יותר מ-7.2 מיליון משרות קוצצו בשנתיים האחרונות - המספר הגדול ביותר מאז השפל הגדול. לפי הערכות, יגיע שיעור האבטלה ב-2010 ל-10% בממוצע, הגבוה ביותר מאז 1948. בשנה שעברה הוא היה 9.3% בממוצע.



"האבטלה משפיעה על כולם, בלי הבדל מעמד כלכלי. היא משפיעה על עשירים, עניים ועל אלה שבאמצע. ולכולם יש משכנתאות".



מלאי הבתים המעוקלים של לווי משכנתאות פריים בריבית משתנה גדל ל-10% ברבעון השלישי - פי שניים ויותר משנה קודם לכן. לווי משכנתאות פריים בריבית קבועה שהגיעו לעיקול הוכפל ל-1.95% לפי איגוד בנקאי המשכנתאות.



עם זאת, אמר קייס, כי הגידול בעיקול משכנתאות פריים לא יבלום לחלוטין את ההתאוששות שהחלה בספטמבר. מכירת בתים יד שנייה בנובמבר הגיעה לרמה הגבוהה בשלוש שנים לאחר חודשיים רצופים של עליות. היצע הבתים החדשים למכירה הוא הנמוך ביותר בארבעה עשורים. "זה מוריד קצת את הלחץ", אמר קייס. "יש לקוות שב-2010 תהיה התאוששות מסוימת".



מספר העיקולים על משכנתאות סאבפריים, מהסוג שהצית את המשבר, החל לרדת. שיעור משכנתאות הסאבפריים בריבית משתנה נפל ל-4.92% ברבעון השלישי מ-6.47% ברבעון המקביל ב-2008, בזכות שינוי תנאי משכנתאות או מכירה מחדש של נכסים מעוקלים.



ביטחון הוא המרכיב ההכרחי להתאוששות כלכלית בת קיימא", כתבו שילר וחתן פרס נובל ג'ורג' אקרלוף בספרם “animal spirits: how human psychology drives the economy, and why it matters for global capitalism (רוח לחימה: כיצד משפיעה הפסיכולוגיה האנושית על הכלכלה, ומדוע זה חשוב לקפיטליזם הגלובלי).



הספר, שיצא ב-2009, מרחיב את תורתו המקרו-כלכלית של ג'ון קיינס באותו שם, וטוען כי הרגש ולא ההגיון, מניעים את החלטות הצרכנים המובילות לשינוי כלכלי. "אני רואה סימנים לרוח לחימה, אולם היא מעורבת", אמר שילר בשבוע שעבר על שוק הדיור. באזורים מסוימים, כמו בקליפורניה, מחירי הבתים עולים "בקצב מדהים", אמר שילר. בה בעת, "סביר מאוד שיהיה שוק דיור חלש משך כמה שנים".