בתוך ארבע שנים: נתן חץ החזיר את ההשקעה באמות ורשם רווח של 1.2 מיליארד שקל על הנייר

>> חברת האחזקות בנדל"ן אלוני חץ, הנמצאת בשליטת נתן חץ ומשפחת ורטהיים, החזירה בתוך פחות מארבע שנים את מלוא השקעתה בחברת הנדל"ן המניב אמות השקעות - כך עולה מבדיקת themarker. "גם לפני כארבע שנים חשבנו ששילמנו מחיר ראוי בעבור אמות, וכיום בדיעבד אנחנו מרוצים מאוד מההשקעה, שכן המספרים מדברים בעד עצמם, ואנחנו עדיין חושבים כי בהשקעה זו גלום פוטנציאל רב", אמר אתמול חץ ל-themarker.

אלוני חץ זכתה במחצית השנייה של 2005 במכרז לרכישת 80% מאמות שהיתה אז חברה פרטית בבעלות שש קרנות הפנסיה הוותיקות, בראשות מבטחים, מקפת וקג"מ, תמורת 765 מיליון שקל וברווח של כ-110 מיליון שקל לקרנות. הרכישה שיקפה לאמות שווי של 956 מיליון שקל - הגבוה בכ-37% מהונה העצמי דאז. אלוני חץ גברה, למעשה, על הצעתה של דלק נדל"ן, הנמצאת בבעלות יצחק תשובה, שהיתה נמוכה בכ-80 מיליון שקל.



בנק הפועלים מימש את זכותו להצטרף לעסקה במחיר זהה ומכר לאלוני חץ 20% נוספים של אמות תמורת כ-191 מיליון שקל. אלוני חץ העבירה לאמות את קניון חוצות אלונים הממוקם בסמוך לקרית טבעון כחלק מהאסטרטגיה של ריכוז הפעילות בישראל תחת אמות; שוויו של הקניון מסתכם ב-48 מיליון שקל. בסיכומו של דבר השקיעה אלוני חץ כמיליארד שקל בעסקה לרכישת אמות.



המחיר הגבוה, שאותו הסכים חץ לשלם בעבור אמות, זכה לביקורות בשוק ההון, שכן העסקה בוצעה בתקופה שבה שוק הנדל"ן המניב בישראל היה באחת התקופות הקשות שידע בעשורים האחרונים. "שוק הנדל"ן המניב היה מאז ומתמיד שוק של עליות וירידות. הירידה של הריבית לטווח ארוך בישראל לשפל של שנים עדיין אינה באה לידי ביטוי במחירי הנדל"ן המניב", הסביר חץ לאחר ביצוע העסקה.



למרות הביקורות, רבים בשוק הנדל"ן המניב בישראל ראו בעסקה אז קו פרשת המים לפני גל עליות המחירים שהגיע לאחר מכן. "אם נתן חץ נכנס לעסקה כה גדולה, נראה שהפוטנציאל של שוק הנדל"ן המניב בישראל רחוק מאוד ממיצויו", אמרו אז בשוק הנדל"ן.



שיעור תשואה פנימי של 30%



אלוני חץ מימנה את מרבית רכישת אמות באמצעות מזומנים שהיו בקופתה ותפחו אז לכ-700 מיליון שקל באמצעות מימוש אגרסיבי של נכסים בבריטניה שביצעה בתחילת 2005; חלק קטן יותר מומן באמצעות ניצול מסגרות אשראי שעמדו לרשותה אז.



תקופה קצרה לאחר הרכישה משכה אלוני חץ מאמות דיווידנד גבוה של כ-300 מיליון שקל. במאי 2006 הנפיקה אלוני חץ כ-25% ממניות אמות בבורסה בתל אביב לפי שווי חברה של כ-1.3 מיליארד שקל, תוך גריפת רווח הון של כמה מאות מיליוני שקלים. בשנים 2007-2009 המשיכה אלוני חץ למשוך דיווידנדים מאמות שהסתכמו עד כה בכ-820 מיליון שקל. גם ב-2010 מתכננת אמות חלוקת דיווידנד של 85-90 מיליון שקל.



נוסף על כך מימשה אלוני חץ חלק מהמניות של אמות תמורת כ-70 מיליון שקל וכמו כן מימשה נכס בגרמניה (שהועבר אליה מאמות) תמורת כ-90 מיליון שקל, כך שלמעשה חץ ושותפיו החזירו את מלוא ההשקעה באמות ומחזיקים כיום ב-60% ממניות אמות ששוויין כ-1.2 מיליארד שקל, כלומר מדובר בשיעור תשואה פנימי (irr) על ההשקעה של כ-30%.



מתוך חלוקות הדיווידנדים של אמות זכור במיוחד המקרה שבו הודיעה החברה בנובמבר 2008 על חלוקת דיווידנד חריג של כ-426 מיליון שקל; הדיווידנד נועד לשיפור מצב הנזילות של חברה האם אלוני חץ שהיתה זקוקה אז לכסף עקב הפסדים כבדים של יותר מ-350 מיליון שקל בעקבות השקעה כושלת במניות פירלי האיטלקית.



באותם הימים שלחה יעל אנדורן, מנכ"לית עמיתים (המנהלת את קרנות הפנסיה הוותיקות) מכתב חריף לחץ ובו כתבה: "אם תמשכו דיווידנד, נשקול לא להעניק לכם אשראי בעתיד". חץ שלא נשאר אדיש, הגיב בהזדמנויות השונות: "המשקיעים המוסדיים זרקו עלי כסף בלי לבקש ביטחונות, וכיום הם יודעים לאיים עלי".



מבדיקת themarker עולה כי אנדורן לא השתתפה בהנפקת האג"ח של אמות שהושלמה בהצלחה בשבוע שעבר בהיקף של כ-170 מיליון שקל ובגיוס אג"ח של אלוני חץ לפני כחצי שנה בהיקף של כ-200 מיליון שקל. חץ, בדומה לחברות רבות, המשיך לגייס אג"חים ללא ביטחונות.



מניית אמות רשמה מאז ההנפקה תשואה של 78% (כולל הדיווידנדים שחולקו) ונסחרת כיום לפי מחירי שיא, המשקפים לה שווי שוק של כ-1.94 מיליארד שקל. על אף שהמניה נמצאת בשיא, האנליסטים בבתי ההשקעות ממשיכים להעניק לה המלצת "קנייה".



כשאלוני חץ רכשה את אמות, הונה העצמי של אמות נאמד ב-700 מיליון שקל ומינף מאזן של כ-1.4 מיליארד שקל. סוף ספטמבר 2009 נאמד הונה העצמי של אמות ב-1.7 מיליארד שקל ומאזנה תפח ל-5.27 מיליארד שקל. אחת הסיבות לאפסייד במניה ובתוצאות הכספיות של אמות נובעת מהעובדה שהנהלת אמות בראשות אבי מוסלר ידעה להשביח נכסים קיימים, ובמקביל רכשה בשנים האחרונות, בעצמה ועם שותפים, נכסים מניבים (מסחרי ומשרדים) בכ-2.7 מיליארד שקל ומימשה נכסים בכ-1.1 מיליארד שקל.