>> גל העליות במחירי הנכסים בישראל בשלוש השנים האחרונות מביא משקיעים רבים לשקול רכישת נכסים מחוץ לגבולות המדינה. משבר הנדל"ן העולמי יוצר גם הוא הזדמנויות השקעה מעניינות המבטיחות תשואה גבוהה - הן בהווה, מהשכרת הנכסים, הן בעתיד, בשל התחזיות לרווח הון בעת מימוש.
ההשקעה דורשת כמובן התייחסות לשיקולי מס. מטעמים מובנים לא נוכל לסקר את עלויות המס בכל אחת ממדינות העולם, ולכן בחרנו להתמקד באחד מיעדי ההשקעה המועדפים על המשקיעים הישראלים - ארה"ב. גם פה היה עלינו לבחור אחת מעשרות המדינות. התמקדנו בגדולה שבהן, קליפורניה.
המיסוי בארה"ב מורכב ממס פדרלי וממס מדינתי (state). שיעור המס בארה"ב על הכנסות שוטפות מדמי שכירות הוא 10%-45%, ונקבע בהתאם לרמת ההכנסה והמדינה שבה נרכש הנכס. בנוסף, ייגבה מס בגין רווח ההון הנוצר בעת מכירת הנכס. מס זה יסתכם במרבית המקרים ב-15%-25% (מס פדרלי ומס מדינתי), בתנאי שהנכס יימכר לכל הפחות בתום שנה מיום הרכישה.
בשונה מישראל, קיימת בארה"ב אפשרות לשחלוף נכסים - כלומר, דחיית מס רווח ההון למועד מאוחר יותר, כאשר נרכש נכס דומה בארה"ב, ש"יחליף" את הנכס הנמכר. תשלום המס יידחה למועד שבו יימכר הנכס החדש (או שיבוצע שחלוף נכסים נוסף, וחוזר חלילה).
זה המקום לציין כי הממשל בארה"ב שוקל להעלות את שיעור המס הפדרלי על רווחי ההון ל-20%, החל ב-2011.
בין ישראל לארה"ב קיימת אמנת מס: תושב אחת המדינות לא ישלם כפל מס, במדינת ההשקעה ובמדינת המקור - אבל יידרש לשלם את ההפרש במידה שהמס במדינת המקור גבוה יותר. ההכנסות המופקות מנכס שנרכש בחו"ל יהיו חייבות במס בישראל וייתכן כי משקיע ישראלי יצטרך להשלים תשלומי מס לרשויות המס בישראל בגין הכנסות אלה.
שד המיסוי אינו נורא
בפני משקיע ניצבות שתי חלופות לחישוב המס בישראל באשר להכנסותיו מדמי השכירות. חלופה א': מס בשיעור אחיד של 15% בלא אפשרות קיזוז הוצאות, למעט פחת; במקרה זה לא יינתן הזיכוי בגין המס הזר ששולם בארה"ב. חלופה ב': מס בשיעור המס השולי (בין 10% ל-44%) של המשקיע עם אפשרות קיזוז הוצאות; במקרה זה יינתן הזיכוי בגין המס הזר ששולם בארה"ב.
רווח ההון ממכירת הנכס בארה"ב בידי יחיד תושב ישראל ימוסה בישראל בשיעור שלא יעלה על 20%, תוך מתן זיכוי על תשלומי המס הזר. בדוגמה שבטבלה המצורפת מומחש חישוב המס בגין הכנסות משכירות המתקבלות בארה"ב על נכס בבעלות יחיד תושב ישראל.
רשויות המס בארה"ב מכירות בהוצאות הקשורות בייצור הכנסות כמו עלויות איתור הנכס, תשלום לספקים, שיפוץ והוצאות הקשורות בביקור בנכס. בבואנו להשקיע בנכס בחו"ל יהיה עלינו לבחון היטב את משמעות המס. אחרי הכל, לא נרצה לגלות לאחר ביצוע ההשקעה כי התשואה המתקבלת נמוכה משמעותית מזו שציפינו. עם זאת, אנו רואים כי השד אינו נורא - ולמעשה על נכס קטן או שניים יהיו חבויות המס נמוכות (ראו טבלה). בכל מקרה, מומלץ לפנות ליועץ מס המתמחה בתחום. בהצלחה.
-
הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות באתר www.rej.co.il
מדריך למיסוי השקעות מניבות בארה"ב
חיים לוי
8.1.2010 / 7:02