פצע פתוח

>> יוסי כספי ממודיעין לא תיאר לעצמו שבגיל 60 ייאלץ לנקות מדי יום את צואת הכלבים בגינה שליד ביתו, גינה שנראית ומתפקדת כמו כל גינה ציבורית רגילה. אלא שכספי ו-36 המשפחות המתגוררות במקום הם הבעלים של שפ"פ - שטח פרטי פתוח - ובניגוד לגינות הרגילות המוגדרות שצ"פ - שטח ציבורי פתוח - שעליהן אחראיות הרשויות המקומיות, הם האחראים על הגינה ועל תחזוקתה.

כספי רכש דירה בשכונת קייזר במודיעין לפני שבע שנים. לפני כן התגורר במשך שנים בבית פרטי בהרצליה. בעת הרכישה לא היה מודע לבעייתיות הכרוכה בבעלות על שפ"פ: גביית תשלומים מהדיירים בעבור התחזוקה השוטפת של הגינה, התמודדות מול תביעות משפטיות, ניהול מגעים עם העירייה ומאבק בלתי פוסק מול עוברי אורח העושים בשטחו הפרטי ככל העולה על רוחם.



"פלונטר אחד גדול"



שפ"פ הוא שטח פרטי פתוח בבעלות הדיירים שגרים במתחם. השטח חובק קבוצת בניינים, ועם זאת חלים עליו החוקים שחלים על שטחים משותפים אחרים בבניין כמו חדר המדרגות, הגג והלובי. החוק אינו מונע מעבר של זרים במתחם. קבוצת דיירים שמבקשת לסגור את המתחם צריכה להגיש בקשה למינהל ההנדסה - אך האישור אינו ניתן באופן אוטומטי.



"אני אחראי על השטח הפרטי המשותף לכולם - הגינה, תפעול התאורה, מערכות ההשקיה, מערכת ביוב ומגרשי המשחק לילדים. מדובר בפלונטר אחד גדול, בעיקר מבחינה משפטית, ואף אחד לא מביא את זה בחשבון.



"ההגדרה של שפ"פ אינה הגיונית. אם זה שטח פרטי, מדוע נכנסים לפה עוברי אורח? אני מנקה את השטח על חשבוני - אבל את הלכלוך עושים דיירים ממתחמים סמוכים, בעיקר אלה שבאים למקום עם כלביהם. העירייה סירבה להציב שלט האוסר כניסה של כלבים - ואנחנו לא יכולים לעשות דבר בנדון", מתלונן כספי.



מעבר לתחזוקה השוטפת של הגינה קיימת בעיה נוספת המטרידה את מנוחתו של כספי. מדובר בבעיה משפטית מהותית, שעד כה לא ניתן לה מענה, בנוגע לביטוחם של עוברי אורח. "כשהגענו לשכונה, לפני שבע שנים, מישהו שלא התגורר כאן עשה תאונה בחניון שבבעלותנו. כשבעל הרכב ביקש לתבוע את חברת הביטוח, תביעתו נדחתה מכיוון שהתברר לה כי התאונה התרחשה בשטח פרטי - ולא בשטח ציבורי.



"חברת הביטוח הציעה לבעל הרכב לתבוע את בעלי הקרקע - אותנו. הוא לא שמע על דבר כזה מעולם וגם אנחנו לא. מכיוון שהתקרית אירעה בעת אכלוס הדירות, הפניתי אותו לקבלן.



"מדובר בבעיה משפטית מהותית. מה יקרה אם אחד הילדים בשכונה, שאינו מתגורר בפרויקט שלנו, ישבור רגל בגינה - את מי יתבעו?", תוהה כספי.



בינתיים כספי מצליח לגבות מכל הדיירים את התשלום החודשי, בסך 42 שקל, הנחוץ למימון תחזוקתה של הגינה, ממשיך לנקות אחרי הכלבים, מקווה שהעירייה תסכים בסופו של דבר להציב שלט שימנע את כניסת הכלבים - ומתפלל שאף אחד לא ייפצע בשפ"פ שלו.



"לא הבנו במה מדובר"



בשהם מתמודדים התושבים עם בעיה דומה. תושב המקום שרכש לפני שש שנים דירה מקבלן בעיר, מספר כי רק לאחר שצצו בעיות נודע לו וליתר השכנים המתגוררים במתחם, הכולל שמונה מבנים, כי בבעלותם שטח פרטי פתוח. "נוצר אצלנו מצב אבסורדי: המועצה גובה מכל דייר סכום של 35 שקל בחודש והיא אחראית לתאורה ולניקיון. אבל כשהתעוררו בעיות רציניות, כמו פיצוץ בביוב, היא התנערה מאחריות.



"כשרכשנו את הבית אף אחד לא הסביר לנו את משמעות הדבר. כמה מהדיירים לא עודכנו בעניין ואחרים לא הבינו במה מדובר - מה שברור זה שאף אחד לא תיאר לעצמו לאן הוא נכנס", הוא אומר.



גם בעניין השצ"פים, כאמור שטחים ציבוריים פתוחים, היו מקרים שבהם רשויות מקומיות ניסו להתנער מאחריות - אף שמדובר בשטחים שבאחריותן - ולהעביר את הטיפול בשטח לאחריות הרוכשים או הקבלנים.



מקרה כזה התרחש באחרונה בפרויקט שמקימה חברת נוה בפרדס חנה-כרכור. נוה הבטיחה לרוכשים בפרויקט פארק המשתרע על שטח של 18 דונם, שיכלול שבילי אופניים ומתקני משחקים לילדים. עם זאת, העבודות במקום עוכבו בשל מחלוקת שהתעוררה בין החברה לעירייה בנוגע לעלויות הפיתוח. החברה טענה כי פיתוח השטח הציבורי, כולל המימון, הוא באחריות הרשות המקומית. לטובת כל הצדדים, והדיירים בראשם, הסתיימה הפרשה בפשרה בין העירייה לחברה, והוחלט כי העירייה תישא בעלויות התחזוקה, והחברה תממן את פיתוח הפארק.



הצלחה בפרויקטים איכותיים



"בכל מה שקשור לשטחים פרטיים פתוחים", מסביר האדריכל ומתכנן הערים פרופ' משה צור, "נכון הדבר שהשטח הפרטי יהיה באחריות הדיירים ולא בטיפול הרשות המקומית. רוב היזמים מפתחים את השטח מעבר לסטנדרט העירוני, ולכן העירייה לא יכולה להשקיע בזה אלא פועלת באופן מערכתי.



"הדבר מצליח במיוחד בפרויקטים איכותיים, כשהדיירים דואגים לתחזוקת השטח באמצעות חברת ניהול. בפרויקטים בינוניים ומטה מתעוררים לעתים חילוקי דעות בין הדיירים בנוגע לגובה ההוצאה החודשית, מכיוון שאיכות התחזוקה פחות חשובה להם", אומר צור.



סוגיית השטחים הפרטיים הפתוחים רלוונטית במיוחד במודיעין מכיוון ששיטה זו מעוגנת בתכנון של העיר. הרעיון שעמד מאחורי היוזמה היה להשביח פרויקטי בנייה, מתוך תפישה שמתחם ציבורי בבעלות פרטית מעלה את רמת החיים של תושבי המקום ומעניק להם שליטה על הנעשה במקום. אלא שבחלוף השנים התברר כי מדובר בנטל כבד.



"השפ"פים נועדו לתרום לרווחת הדיירים, אבל מהר מאוד הם נהפכו לנטל", מסבירה זיוה אסא, מנהלת המחלקה לתרבות הדיור וקשרי חוץ בעיריית מודיעין. "הפניות הראשונות בעניין הגיעו אלי כבר ב-96', כשדיירים הופתעו לגלות כי עליהם לטפל בשטחים עצומים. הם סירבו להקים ועד שיהיה אחראי על השפ"פ, התקשו לגבות כספים והשטח לא תוחזק.



"רוב התושבים עסוקים ביותר, ואין להם זמן להתעסק עם העניין הזה. שטחים רבים הוזנחו, והעירייה נדרשה להתערב בעניין", אומרת אסא. כך, בשפ"פים שבהם הצמחייה גדלה פרא והתעוררה סכנה של חדירת מזיקים, העירייה הוציאה התראות והטילה קנסות.



עיריית מודיעין שינתה את התפישה בנושא זה עקב הבעיות הרבות שהתגלו. בתכנון למתחמים הבאים שיוקמו בעיר העירייה פועלת באמצעות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה למזער את החיוב בהקמת שפ"פים, ואף לבטלו.



כמו כן, באחרונה החלה עיריית מודיעין בפיילוט בכמה שכונות בעיר, שמטרתו לפתור את הבעיה - לפחות באופן חלקי. העירייה גובה מכל תושב 36-60 שקל בחודש כחלק מתשלום הארנונה ומטפלת בתחזוקה השוטפת של השטח. התשלום יהיה רק עבור תחזוקה שוטפת - החלפת תאורה, ניקיון וגינון. במתחמים הזקוקים לשיקום ההוצאות יהיו גדולות יותר.



"המצב בשטח מוכיח כי השפ"פ לא השיג את המטרה - וחבל", מסכמת אסא. "נכון להיום העירייה מנסה לסייע, אבל אנחנו עדיין לא יכולים להתמודד עם בעיות משמעותיות. הטיפול בהן עלול ליפול על כתפי התושבים".