שוק הנדל"ן טיפס גבוה מדי. גם הפוליטיקאים

>> מילים רבות הוקדשו בשבועיים האחרונים לסיכומי שנה ועשור בתחום הנדל"ן. אבל נראה כי אף אחד מהסיכומים אינו משקף את הדרמה האמיתית שהתחוללה כאן ב-2009 - כמו שעשו תוצאותיה של בדיקה קטנה שביצע מינהל הכנסות המדינה.



הבדיקה אימצה את מתודת מדד הדירות האמריקאי קייס-שילר, שעוקב אחר מכירות ומכירות חוזרות של אותן דירות - וכך בודק את שינויי המחירים בערים הכלולות במדד. ב"גרסה הישראלית", שביצעה מנהלת תחום מחקר כלכלי במינהל הכנסות המדינה, גלית בן נאים, נלקח מדגם של 3,017 דירות, שמה שמאפיין אותן הוא שהן נרכשו ב-2008 ונמכרו בין פברואר לנובמבר 2009 (והוחזקו במשך 16 חודשים בממוצע). בן נאים בדקה מה היו מחירי הרכישה, מתי הן נמכרו שוב, באילו מחירים ואילו תשואות השיגו בעליהן.

כאמור, אין כמו תוצאות בדיקה זו כדי להעיד על מה שקרה כאן בשנה שעברה. האווירה בתחילת השנה היתה קודרת, והתחושה הכללית היתה שמחירי הדירות עתידים להתמוטט. על רקע זה, מוכרי הדירות בתחילת השנה, שהשתתפו במדגם, ספגו הפסדים ניכרים על השקעותיהם. מי שמכר בפברואר הפסיד 14% בממוצע, בהשוואה למחיר ששילם בשנה שלפני כן; מי שמכר במארס הפסיד 10% - וכנראה חשב שעוד יצא בזול.



המפנה חל באפריל-מאי. אלה שרכשו דירות ב-2008 ומכרו אותן בחודשים אלה, שבהם האווירה השתפרה, הצליחו להשיג עליהן מחירים דומים למחירי הרכישה.



ביוני החלה דהירת המחירים (והרווחים). מוכרי הדירות בחודש זה כבר הרוויחו עליהן 16%. ביולי הרווח אמנם ירד ל-15%, אבל מי שמכר דירה באוגוסט כבר הפיק עליה רווח ממוצע של 21%. בספטמבר הרווח עלה ל-24%, והשיא נרשם באוקטובר - 32%. הרווח הממוצע במדגם היה 259 אלף שקל.



שיעור התשואה שרשם מי שרכש דירה ב-2008 ומכר אותה בנובמבר ירד ל-29%. האם בסוף 2009 חל מפנה שני בשוק? אולי. כצפוי, בימים האחרונים החלו פוליטיקאים לטעון שהנה, המדיניות של שר השיכון אריאל אטיאס להוזלת הדירות נותנת אותותיה.



מדובר בטענות ללא סימוכין וללא היגיון. מדיניותו של אטיאס מכוונת לטווח הארוך, ואין ביכולתה להשפיע תוך פרק זמן כה קצר. מחירה של אף דירה לא ירד משום ששר השיכון הבטיח להציף את המדינה בקרקעות.



הגרף המצורף מרמז על סיבה אפשרית והגיונית לירידה: ייתכן כי לקראת סוף 2009 שוק הנדל"ן טיפס על ענף גבוה מדי, ועם תחילת העלייה בריבית - ויותר מכך, הציפיות לעלייה כזו - והחששות שהמחירים הגיעו לרמות גבוהות מדי, השוק החל להתאזן והמחירים, לרדת.