רק בתל אביב, מליארדים עושים קניות בשוק

היום יתחיל המו"מ הסופי למכירת קרקעות השוק הסיטוני בתל אביב - הקרקע היקרה ביותר שעומדת כיום על המדף בישראל. הסוגיה המרכזית בדיון בין הצדדים תהיה שאלת המחיר. הבעלים, ובראשם חברת תנובה, סבורים כי שווי הקרקע הוא 2.5-3 מיליארד שקל, ואילו כמה משתתפים במכרז סבורים כי הוא כ-2 מיליארד שקל.

בימים הקרובים הכל יכול לקרות במו"מ: ביטול המכרז, מכירת חלק המתחם או כולו - הכל לפי החלטתם בעלי הקרקע.

13 חברות מהמובילות בישראל חשקו בקרקע, אך בשל מחירה הגבוה נאלצו להתארגן בשלוש קבוצות. בשבוע שעבר בחרה חברת השוק הסיטוני לקיים מו"מ בלעדי עם הקבוצה שכוללת את החברות שיכון ובינוי שבשליטת שרי אריסון, אמות שבשליטת נתן חץ, אביב שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב, יורוקום נדל"ן שבשליטת שאול אלוביץ, וקנדה ישראל שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר.

בשבועות הקרובים אמורים הצדדים לגבש את הנוסחה המתאימה שתוביל לסגירת העסקה. מהלך זה יהיה יריית הפתיחה לבניית פרויקט הנדל"ן הגדול ביותר במרכז תל אביב מאז מרכז עזריאלי.

"מי שחושב שהעסקה גמורה טועה", אומר בכיר המקורב לצדדים, שמבקש לקרר את הפרסומים בימים האחרונים שלפיהם העסקה כבר מאחורינו. לדבריו, "ראשית, הצדדים מדברים רק על חלק מהמתחם ולא על כולו. שנית, בתרחישים מסוימים ייתכן כי המו"מ יתפוצץ והעסקה לא תצא לפועל. מנגד, המו"מ יכול להתקדם באופן חיובי, כך שכל המתחם יימכר במכה אחת ולא כפי שהתחיל המו"מ".

הפערים בין הצדדים מוערכים בכחצי מיליארד שקל. לכן, יש צורך בפתרונות יצירתיים ובדיונים בין הצדדים כדי להגיע למצב שבו שני הצדדים ירצו סוף סוף לסגור את העסקה.

לפני כשנה הוקפא המכרז בשל המשבר הכלכלי והקיפאון ששרר אז בשוק הנדל"ן. לאחר מכן חודש המכרז, וההערכות שפורסמו על ידי בעלי הקרקע היו ששווי מ"ר זכויות בנייה בו יהיה דומה לזה שבמתחם דרום הקריה (שרונה), שבו זכתה חברת גינדי החזקות - 10,000 שקל למ"ר. כלומר, בסך הכל 2.5-3 מיליארד שקל עבור כל המתחם.

החברות ששקלו להתמודד במכרז היססו, ורובן החליטו שלא להיכנס אליו. בעוד שבתנובה פיזרו רמזים על כך ש-30 חברות, חלקן מחו"ל, מעוניינות בקרקע, רבות נשרו בדרך. "קראתי את חוברת המכרז ולא הבנתי אותה, ולדברים שאני לא מבין אני לא נכנס", סיפר היזם יגאל דמרי, בעל השליטה בי.ח. דמרי. "מדובר במכרז מורכב ומסובך".

יזמים אחרים אמרו שההשוואה לשרונה אינה רצינית, משום שהשוק הסיטוני הוא פרויקט מורכב בהרבה, ששיווקו והקמתו יימשכו לפחות שבע שנים, בעוד שמחירי הדירות בו לא יהיו גבוהים מאלה של שרונה (5,000-6,000 דולר למ"ר בממוצע).

כשהתקרב מועד הגשת ההצעות נותרו רק 12 חברות במכרז - כולן כחול לבן - שהתגבשו בשלוש קבוצות. הקבוצה הראשונה כללה את החברות תדהר, בריטיש ישראל, חברת הביטוח מגדל, חבס ורוגובין. הקבוצה שנייה כללה את שיכון ובינוי, אמות, אביב, יורוקום נדל"ן וקנדה ישראל. הקבוצה השלישית כללה תחילה שלוש חברות: נכסים ובניין מקבוצת אי.די.בי, והחברות משה ויגאל גינדי וגינדי השקעות.

זמן קצר לפני מועד הגשת ההצעות, ועל רקע חששות כי המחירים יהיו נמוכים משמעותית מציפיות המוכרים, הודיעו המוכרים כי אפשר להגיש הצעות על המתחם כולו או רק על חלקים ממנו. עם זאת, המשתתפים במכרז המשיכו להסס. ימים ספורים לפני הגשת ההצעות פרשה במפתיע נכסים ובניין מהקבוצה השלישית.

עם הגשת ההצעות התברר כי כל הקבוצות בחרו להתמודד על המתחם כולו. עם זאת, מכיוון שההערכות נהפכו למציאות וההצעות היו נמוכות באופן משמעותי מציפיות המוכרים, החליטו בעלי הקרקע לשנות את הכללים וביקשו הצעות מתוקנות רק על חלק מהמתחם ("המתחם ההיקפי"). חלק זה הוא האטרקטיבי פחות, שבו יוקמו 600 דירות בבניינים בני 12 קומות. מחירי הדירות בבניינים אלה, לפי ההערכות, יהיו נמוכים יותר מאלה הצפויים במגדלים.

בתגובה הודיעו ראשי קבוצת תדהר-בריטיש-מגדל-חבס-רוגובין כי הם פורשים מההתמודדות מכיוון שאין להם עניין רק בחלק מהקרקע. בשעות שלאחר הפרישה נפוצו שמועות שלפיהן הפרישה נעשתה על רקע מחלוקות בתוך הקבוצה, וכי חלק מהחברות מבקשות לחבור כעת לגינדי. השמועות לא נהפכו למציאות, ויש שרואים בהן ניסיון של גורמים אינטרסנטיים להפעיל לחץ פסיכולוגי על הצדדים.

לא היתה זו הפעם הראשונה שבה הופצו דיס-אינפורמציה, שמועות, ידיעות והערכות מטעם גורמים אינטרסנטיים. כך, חלק מהמתמודדים נהגו לדווח לעיתונות על התפתחויות והערכות לגבי המשך המכרז, כולל על מעבר של חברות מקבוצה אחת לאחרת. חלקם פירסמו את התוכניות שלהם לפרויקט, על אף שלא זכו בו, כניסיון לקדם את מעמדם. גם בעלי הקרקע דאגו ליידע את העיתונות על התקדמות המגעים ועל הציפיות הכספיות שלהם.

על-פי המכתב ששיגרו בעלי הקרקע לקבוצות השונות, המחיר המינמלי הנדרש לחלק היוקרתי יותר של המתחם הוא 1.2 מיליארד שקל - שני שלישים מאומדן השווי שלו, בעיני הבעלים. מעבר לתג המחיר, הצלחה או כישלון במו"מ תלויים רבות בבטוחות שתקבל או לא תקבל קבוצת שיכון ובינוי לשאר המתחם - 1,200 דירות בארבעה מגדלים (50% מהמקרקעין).

בכירים בשיכון ובינוי מבהירים כי הם מבקשים את כל המתחם: "עדיף שנקבל הבטחה שאנחנו נרכוש את שאר המתחם, אך ייתכן שנסתפק בהבטחה להיות הגוף הראשון שאליו יפנו כשיתפרסם המכרז על חלק הנוסף. זו נקודה קריטית במו"מ".

בצד המוכרים מודעים לכך, ובכיר בקבוצה אומר: "אני מניח ששיכון ובינוי תרצה לדון על החלק הנוסף. בעסקה נביא את כל האפשרויות בחשבון". אותו בכיר מסביר מדוע החליטו בשוק הסיטוני לבקש הצעות רק על "המתחם ההיקפי": "כשהמכרז התפרסם המצב היה שונה. היתה הרגשה שאם מישהו מביא 100-200 מיליון דולר מהבית, הבנקים יתנו בשמחה את השאר. אלא שהמצב השתנה וראשי השוק הסיטוני גילו שבלתי אפשרי למכור את הכל במכה אחת".

לגבי המחיר שהתקבל עבור הקרקע טוען אותו בכיר כי בניגוד הצעתה של שיכון ובינוי אינה רחוקה מציפיות המוכרים: "המחיר מורכב ממחיר ומאפסייד (הכנסות עתידיות משתנות). מכיוון שאף אחד לא מכיר את נוסחת האפסייד, כל מי שטוען שהמחיר שקיבלו עבור הקרקע נמוך מהציפיות פשוט לא יודע על מה הוא מדבר".