>> רבי הקומות ומגדלי היוקרה המתרבים באזור המרכז בשנים האחרונות הצמיחו קרקע פורייה ועילות חדשות לסכסוכי שכנים. אמנם, האמרה הידועה קובעת כי "טוב שכן קרוב מאח רחוק", אך המציאות מלמדת כי לפעמים קשה מאוד להתמודד עם שכנים. העובדה שהם גרים כה קרוב מעצימה את הקושי - שהרי בשונה מאחרים שאתם תוכלו להסתכסך, את השכן המעצבן אתם עלולים לפגוש כל בוקר כשאתם מחכים למעלית (שהוא ממאן להשתתף בעלויותיה).
בשנים האחרונות חלה עליית מדרגה במקרים המגיעים לפתחו של בית המשפט הנוגעים לסכסוכי שכנים. לא מדובר כבר רק בסכסוכים המוכרים כמו שכן שלא מוכן לשלם את תשלום ועד הבית, או כזה שגורם למטרדי רעש, אלא בסכסוכים מורכבים יותר, כגון שכן שמתנגד לרצון יתר השכנים לשפץ את הבניין במסגרת תמ"א 38 לצורך הגנה מפני רעידות אדמה.
עו"ד רם אפרתי ועו"ד נתנאל פרץ, המתמחים במשפט אזרחי-מסחרי, מספקים עצות כיצד להתמודד עם מחלוקות שנוצרות בין שכנים. על דבר אחד שניהם ממליצים מיד: נקיטה באמצעים משפטיים היא פתרון שכדאי לנקוט בו רק כמוצא אחרון, שכן הוא עלול להעכיר את היחסים והאווירה בבית המשותף ללא תקנה.
קודם לכן, ממליצים אפרתי ופרץ, כדאי לנסות למצוא פתרונות אחרים כמו הידברות בין השכנים, הפעלת האגודה לתרבות הדיור או פנייה לגישור.
מרפסת לא חוקית
השכן מתחיל לבנות על הגג המשותף ללא קבלת אישור? כאשר הסכסוך נוגע לבנייה לא חוקית, המשטרה לרוב לא תתערב. יש לפנות לעירייה באמצעות מחלקת הפיקוח על הבנייה וההנדסה.
עו"ד אפרתי מספר על מקרה בו ייצג שכנים מול דייר שתיכנן להשתלט על חצר הבניין ולבנות בה בהיקף גדול. ועדת התכנון של העירייה אסרה את הבנייה וההשתלטות וכך הסתיים הסכסוך. ואולם אם העירייה לא פועלת, חשוב להגיש תביעה לבית המשפט ולהפסיק את הבנייה הלא חוקית בזמן.
כאשר הסכסוך נוגע לשימוש חורג - כמו שכנה שהתחילה להפעיל בדירתה גן ילדים או שכן שפתח בית כנסת בדירת המגורים - יש לפנות לעירייה ולדווח על כך. גם במקרה כזה, אם העירייה לא פועלת, חשוב להגיש תביעה לבית המשפט ולא להמתין שהשימוש הלא חוקי ייפסק מעצמו.
הרמקולים דופקים בראש
מה עושים כאשר השכן מטריף את דעתכם עם רעש בלתי נסבל? קחו לדוגמה מקרה שבו אדם המתגורר בבית משותף נוהג להחנות משאית קירור בחניון של הבניין ולחבר את תא הקירור שלה לשקע החשמל הביתי שלו, תוך שהוא משאיר את המקפיא של המשאית עובד במשך הלילה.
לא מדובר בתרחיש דמיוני אלא במקרה שבו מטפל אפרתי. לדבריו, כל ניסיונות השכנים להגיע להידברות עם השכן כשלו, ומדובר בדוגמה למצב שבו בלי התערבות גורמי חוץ, המטרד לא ייפסק. בינתיים הגיש אפרתי בשם השכנים תלונה למשטרה וכן הוציא לשכן מכתב התראה. המשטרה החליטה לסגור את התלונה ועל כך הוגש ערר.
במקרה אחר נגרם לשכנים בבניין מטרד בריאותי ואף ריח לא נעים מחנות בשר שכנה שהביאה לבניין חולדות, אומר אפרתי ומספר כי רשויות הבריאות גרמו לשדרוג תברואתי בחנות על ידי הפעלת סנקציות לפי חוק רישוי עסקים.
גם אם השכנה מנגנת מדי לילה בשעות המאוחרות, זה עלול להוציא אתכם מדעתכם. מה עושים? מגישים תביעה על מטרד בבית משפט שלום. כדאי לצרף לה חוות דעת של מומחה שמדד את הרעש. בית המשפט יתערב אם הרעש עובר סף מסוים ואם מדובר במקרה של מטרד שאינו חד פעמי. אפרתי מציין כי במקרה כזה ניתן גם לפנות לרשות המקומית או למשטרה, אך הסיכוי שאלו יתערבו הוא נמוך.
רעידת אדמה בבניין
תוכנית מתאר ארצית (תמ"א) 38 הביאה לסכסוך מודרני חדש לחיי השכנות. מדובר בתוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה, הדורשת הסכמה של מרבית השכנים לבנייה. הרעיון המרכזי של התוכנית הוא להעניק הטבות בצורת זכויות בנייה בבניינים שיבצעו חיזוק מפני רעידת אדמה.
ההטבה העיקרית היא תוספת קומות לבניית דירות חדשות והרחבת הדירות הקיימות, ולעתים אף הוספת מעלית לבניין. ברוב המקרים מדובר בעסקת קומבינציה בין הקבלן לדיירי הבניין: הם לא משלמים על השיפוץ, והוא מוכר את הדירות שנוספות לבניין. המחלוקת העיקרית סביב סוגיה זו עשויה להיות התנגדות חלק מהשכנים להצטרפות לתוכנית.
עו"ד פרץ מציע פתרונות ביניים: חיזוק ושיפוץ הבניין ללא כל תוספות בנייה על הגג, ניהול מו"מ עיקש עם הקבלן על סכומי מכירת הדירות וחלוקתן בין השכנים ועוד. לדברי אפרתי, אם קיים רוב של שכנים המעוניינים בשיפוץ, אפשר לפנות לבית משפט ולחייב את הדייר הסרבן להשתתף בפרויקט. ואולם מדובר בהליך משפטי קשה שאורך כשנתיים ועלול להבריח את הקבלן המעוניין.
ועד? אני לא משלם!
במקרה שאחד השכנים מסרב לשלם את מסי ועד הבית יש להגיש תביעה למפקח על בתים משותפים, שהוא בעל סמכויות של בית משפט שלום. לחלופין אפשר להגיש את התביעה לבית משפט השלום. המפקח על הבתים המשותפים פסק בסוגייה זו כי גם כאשר נציגות הבית המשותף אינה ממלאת את חובותיה או אינה מאפשרת לבעל דירה לעיין בספרי החשבונות, אין בעל הדירה רשאי להפסיק לשלם את חלקו בהוצאות הבית המשותף ולהטיל בכך מעמסה על בעלי הדירות האחרים. עם זאת בעל הדירה יכול בינתיים לנסות להביא להחלפתם של חברי הנציגות או להגיש תביעה נגד הנציגות.
במקרה של סירוב לשאת בעלויות הרכוש המשותף, קבעה המפקחת על רישום המקרקעין כי "גם בעלי הדירות שאינם משתמשים במתקן הרכוש המשותף חייבים באחזקתו, אלא אם נקבע אחרת בתקנון המוסכם".
המעלית עולה - ועולה
בבתים משותפים ישנים שבהם אין מעלית, עלול להתעורר סכסוך סביב רצונם של חלק מהשכנים להתקין מעלית. יוזמה כזו נתקלת פעמים רבות בהתנגדות של שכנים אחרים, מנימוקים של עלויות, רעש כתוצאה מהשיפוץ או אי שימוש במעלית כשמדובר בדיירי הקומה הראשונה או קומת הקרקע. בסוגייה זו קובע החוק כי שני שלישים מבעלי הדירות בבית המשותף יכולים לכפות את רצונם על שאר הדיירים.
הפעלת מעלית שבת: בבית שבו חלק מהדיירים דתיים וחלק חילוניים, עלולה להיווצר מחלוקת סביב דרישת הדיירים הדתיים להפעיל בשבתות נוהל מעלית שבת. לכן, מזכיר פרץ, חשוב תמיד לבדוק מה קובע תקנון הבית המשותף לפני שרוכשים דירה בבניין שבו יש מעלית.
בפסק דין שניתן באחרונה בסכסוך בעניין מעלית שבת בבניין בן 13 קומות, בו הופעלו מיום הקמתו שתי המעליות כמעליות שבת, נדחתה דרישת התובעים להפסיק את הפעולה לפחות באחת מהמעליות. באותו מקרה נפסק כי ההחלטה לעניין זה התקבלה כדין ועל פי הסכמת רוב הדיירים, ולכן המעליות ימשיכו לעבוד במתכונת מעלית שבת.
מתי סוגרים את הבריכה?
החיים במגדלי היוקרה, על כל נוחיותם, יכולים ליצור סכסוכים ומתחים בין הדיירים שעלולים לחבל בשלווה הבורגנית. מה עושים אם אחד השכנים דורש שהבריכה או חדר הכושר לא יפעלו בשבת, או בשעות הלילה, בעוד ששכנים אחרים דורשים כי המתקנים יפעלו מסביב לשעון - דבר הכרוך בעלויות כבדות?
בנוסף, במגדלי יוקרה יש גם את סוגיית הוצאות האבטחה, שהיא מהרכיבים היקרים ביותר בהוצאה המשותפת של השכנים. לעתים יכולה להתעורר מחלוקת על היקף השמירה הדרוש לבית המשותף, או על זהות נותן שירות: אדם פרטי או חברת שמירה.
כאשר מתעוררות מחלוקות כאלה, יש לפנות אל תקנון הבית המשותף ואל החוק ולראות מה נקבע בהם. לרוב, הכללים הקבועים בתקנון ובחוק הם שיכריעו את הכף ויורו מהו הרוב הדרוש לקבלת כל החלטה שלגביה התעוררה מחלוקת בין השכנים.
פרץ מציע לכנס אסיפת דיירים, לבדוק האם יש רוב לעמדה כלשהי ולקבל החלטות לגבי ניהול הבית והמתקנים המשותפים בהצבעה. במידה שההחלטות המתקבלות סותרות את החוק או את התקנון, קיימת אפשרות לפנות למפקח על המקרקעין אשר יכריע בסכסוך.
עצות לשכנות טובה | מה עושים עם שכנים סרבנים
* קראו את תקנון הבית המשותף לפני שאתם רוכשים דירה בבניין. כך לא תופתעו שהמעליות בבניין עובדות במתכונת שבת או שעליכם לממן את המיזוג המרכזי למרות שאינכם משתמשים בו.
* הסכסוך עם השכן הסלים? רצוי שלא לפנות למשטרה אלא במקרים קיצוניים כמו מעשים פליליים, איומים, פלישה טרייה לחלק מהרכוש המשותף. במקרים אחרים, הסיכוי שהמשטרה תתערב הוא נמוך.
* השכן עשה פעולה לא חוקית - פנו לוועד הבית ובקשו מימון ההליך המשפטי נגד השכן הבעייתי. הוועד מחויב לסייע ולממן את ההליך.
* הבניין במצב רעוע ואחד הדיירים לא מוכן לממן שיפוץ? נסו להוציא צו מבנה מסוכן דרך מהנדס העיר, דבר שיכריח אותו לממן את השיפוץ עם כולם.
* אם אתם גרים במגדל (או בבית משותף) ונתקלים בחילוקי דעות יומיומיים בין הדיירים, כדאי שתשקלו לשכור חברת ניהול חיצונית שתנהל את הבית באופן מקצועי.
* נקלעתם לסכסוך עם השכן - כדאי לגשת לטאבו ולצלם את התשריט, התקנון וצו רישום הבית המשותף. אתם עשויים לגלות שם "מציאות", למשל שלשכן הבעייתי יש חובות כספיים נוספים.
* לא בטוחים למי שייכת הבעלות בשטח משותף? כדאי שתזמינו מודד לפני בירור הסכסוך, כדי שתדעו היכן אתם עומדים.
* השכן התקין אנטנה על הגג, מותר לו? ברכוש המשותף רשאי כל שכן לעשות שימוש סביר ובלבד שזה לא יהיה בלעדי, כמו התקנת מתקנים על הגג המשותף. עדיף לחלק את הרכוש המשותף בהסכמה בכתב, שימוש משותף הוא פתח לבעיות.
-
העצות ניתנו על ידי עו"ד רם אפרתי
מתי כדאי לפנות לבית המשפט ומתי למפקח על המקרקעין?
>> סכסוכים בין שכנים רצוי לפתור על ידי הידברות. ואולם אם זו הגיעה למבוי סתום, לא חייבים להגיע לבית המשפט, העמוס ממילא. נציגות הבית המשותף, בעל דירה או שוכר דירה יכולים לפנות בתביעה למפקח על המקרקעין.
המפקח על המקרקעין הוא למעשה שופט בדרגה של שופט בית משפט השלום, המוסמך לתת פסק דין כספי, פסק דין הצהרתי או פסק דין המחייב את הדייר שנגדו הוגשה התביעה לבצע פעולה כלשהי או להימנע מלעשותה.
חוק המקרקעין קובע כמה עניינים שבהם ניתן לפנות אך ורק למפקח ולא לבית המשפט. עם אלה נמנים זכויות וחובות על פי תקנון הבית המשותף, חילוקי דעות לעניין דמי השתתפות בניהול הבית המשותף, התקנת מעלית או הפעלת מעלית שבת, התקנת דוד שמש, הינתקות ממערכת חימום מרכזית והחלפת ספק גז.
בעניינים אחרים - למשל גרימת מטרד, השגת גבול או עבירות כלפי רכוש של אחד השכנים - יש למפקח ולבית המשפט סמכות מקבילה, כך שההחלטה לאיזו ערכאה אפשר לפנות נתונה בידי התובע.
נורית רוט
איך לפתור סכסוך שכנים בלי להגיע לבית המשפט
מאת נורית רוט
14.1.2010 / 7:02