איך לשלם פחות מסים

>> בישראל המיסוי המצטבר על עסקת מקרקעין הוא מהגבוהים בעולם וכולל בעיקר את מס השבח, מס רכישה והיטל ההשבחה. בנובמבר 2001 נכנסה לתוקף רפורמה מקיפה ויסודית במיסוי המקרקעין בישראל, במסגרתה מס השבח הופחת מ-50% ל-25% ולאחר מכן הופחת הפחתה נוספת מ 25% ל-20%. ככלל, החוק מאפשר לבעלי נכסי המקרקעין לעשות תכנון מס בצורה שתפחית משמעותית ולעתים אף תפטור אותם לחלוטין מתשלום המס, בטור זה נסקור בקצרה אחדות מהאפשרויות.

מי שבבעלותו דירת מגורים אחת, וכך היה בארבע השנים שקדמו, זכאי לפטור ממס שבח במכירתה אם לא מכר דירה בפטור ב-18 החודשים שקדמו. בעלים של יותר מדירה אחת ייהנה מהפטור אחת לארבע שנים.



מי שמכר שתי דירות זולות לצורך רכישת דירה יקרה יותר ייהנה מפטור על מכירת שתיהן, עד לתקרה של 1.5 מיליון שקל, ובלבד שאכן רכש דירה יקרה יותר ששוויה לפחות שלושה רבעים משווי שתי הדירות הזולות, בשנה שלפני או בשנה שאחרי מכירת הדירה השנייה משתי הדירות הזולות.



העברת זכויות בכל סוגי המקרקעין בין בני זוג או לילדיהם במהלך גירושים, פטורה ממס שבח. גם העברת דירה בירושה פטורה ממס שבח, וגם שינויים בחלוקת נכסי עיזבון בין היורשים, טרם חלוקת העיזבון.



לעומת זאת, במכירת דירה שהתקבלה בירושה נכנס היורש בנעליו של המוריש. כלומר, אם המוריש, לו היה בחיים, היה זכאי לפטור ממס שבח, יקבל היורש את הפטור ואם היה המוריש חייב במס שבח בשיעור מסוים הנגזר, בין היתר, מהשנה בה רכש את הנכס, יחויב היורש באותו שיעור מס.



הנה כמה דוגמאות לתכנון מס אפקטיבי: כאמור, ניתן למכור דירה בפטור בכל 18 חודשים, כל עוד בארבע השנים שקדמו למכירה לא החזקת בו זמנית בשתי דירות או יותר. אם בבעלותך, או שהיו בבעלותך בזמן כלשהו במהלך ארבע השנים האחרונות, יותר מדירה אחת ובמהלך אותן שנים מכרת בפטור את אחת מהדירות, מומלץ להמתין בסבלנות שימלאו ארבע שנים כדי למכור בפטור.



אם ברצונך למכור בשנים הקרובות דירת מגורים אשר מושכרת לשימוש עסקי כגון למשרד עו"ד, קליניקה רפואית וכו', הודע לשוכר על סיום החוזה בתום התקופה, והשכר את הדירה למגורים בלבד למשך ארבע שנים רצופות. לאחר מכן תוכל למכור את הדירה בפטור מלא.



במכירת נכס שאינו פטור ממס שבח, ניתן להשפיע ולהפחית את גובה המס פשוט על ידי דחיית מועד העסקה. כפי שצוין בפתיח, שיעור מס השבח שהיה 50% הופחת בנובמבר 2001 והוא כיום 20%. שיעור המס בעסקה נתונה מחושב על ידי שלטונות המס באופן ליניארי יחסי לזמן, הווה אומר, מכפילים את מספר השנים שהחזיק המוכר בנכס עד לנובמבר 2001 ב-50%, מוסיפים את מספר השנים שהחזיק המוכר בנכס מנובמבר 2001 ועד למכירתו מוכפל ב-20%, ומחלקים בסה"כ השנים שהחזיק המוכר בנכס וכך מקבלים את שיעור המס בו תחויב העסקה. במלים אחרות, ככל שהעסקה מתבצעת במועד מאוחר יותר, גדל משקלו של שיעור המס המופחת בתחשיב הכולל, והתוצאה הסופית היא הפחתת שיעור המס.



הערה: תוכן מדור זה אינו בא במקום ייעוץ ספציפי. לאור מורכבות חוק מיסוי מקרקעין מומלץ להתייעץ בעורך דין מומחה במס שבח ומיסוי מקרקעין.



הכותב הוא עורך דין, שמאי מקרקעין ומתכנן ערים