הנכס הנמכר: מדובר בבית דו-משפחתי ברחוב הדרור בשכונת גבעת חוטר בבאר יעקב. הבית בנוי בשטח 210 מ"ר, כולל מרתף, ויושב על מגרש של 570 מ"ר. הבית, בן 20, זקוק לשיפוץ כללי ומגרעה מהותית בו - 200 מטר בלבד מפרידים בין הנכס לבין מסילת רכבת. הגינה גובלת בחומה אקוסטית המפרידה בין הנכס למסילה, כך שהוא סובל מרעש כתוצאה ממעבר הרכבת.
ניתוח העסקה: מדובר בשכונה ותיקה בבאר יעקב, שמתגוררים בה אנשים מבוגרים, ובשנה האחרונה נכנסו לשכונה גם זוגות צעירים. את הנכס מכר זוג מבוגר ורכשה משפחה ותיקה בשכונה עבור בתם. מומחי נדל"ן באזור מדווחים כי מחירי בתים דומים באותו מצב, הזקוקים לשיפוץ אך ממוקמים במקום שקט יותר בשכונה, נעים סביב 1.85-1.95 מיליון שקל. נכס בעל מאפיינים דומים, הממוקם במיקום שקט יותר בשכונה ומשופץ, עשוי להגיע גם למחיר של 2.3 מיליון שקל.
ומה לגבי קירבה למסילת הברזל? כאן חייבים להביא בחשבון הפחתה משמעותית במחיר הנכס, שיכולה להגיע לשיעורים של 20%-25%. מכאן, שאם נכס בעל נתונים דומים הממוקם במיקום שקט בשכונה נמכר בממוצע ב-1.9 מיליון שקל, הרי שערך הנכס המדובר הוא כ-1.5 מיליון שקל. עם זאת, ההפחתה שנרשמה בעסקה המדוברת היא בשיעור של 9% בלבד.
יש לציין כי האפשרות לכניסה מיידית לנכס הקלה על שיווקו.
שורה תחתונה: הרוכשים שילמו מחיר גבוה, ואולי חלק מהתוספת יש לייחס לכניסה המיידית.
עזרו בניתוח העסקה: המתווכת שמחה מרציאנו מסוכנות אנגלו סכסון בבאר יעקב, המתווכת יאנה יאטקין מסוכנות רי/מקס אמפייר בנס ציונה, ארז כהן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
1.73 מיליון ש' עבור בית בבאר יעקב
שלומית צור
15.1.2010 / 7:02