הולכים כל הדרך אל הבנק

ניו יורק טיימס

>> סוכני נדל"ן משננים לעתים את המנטרה "מיקום, מיקום, מיקום", שבמהותה מתארת את דרישת הלקוחות מהסוכן למצוא להם "בית בשכונה מטופחת עם בתי ספר טובים ושיעור פשיעה נמוך". יש כאלה שמחפשים גם "הליכתיות" - רעיון שבו תומכים ה"עירוניים החדשים", שמצדדים בעיצוב עירוני דחוס המיועד להולכי רגל ולתחבורה ציבורית. בשכונה האידיאלית שלהם תוכלו ללכת ברגל לחנות הספרים ולדוכן הגלידה, וילדיכם יוכלו ללכת לבית הספר בלי צורך בליווי.



לטענתם, הליכתיות מפחיתה את הפשע - האנשים הטובים ברחובות מרחיקים את הבחורים הרעים - ומשפרת באופן כללי את איכות החיים ומעלה את שווי הבתים. אבל האם היא גם מסייעת לשמור על ערך הבתים בתקופות של ירידות בשוק?



במחקר שפורסם באוגוסט על ידי c.e.o's for cities, קבוצת שתדלנות לפיתוח עירוני מחודש, נבחנו מכירות של 90 אלף בתים ב-15 שווקים, כדי להעריך את הקשר בין שווי לבין מה שהם כינו "דירוג הליכה". הבתים דורגו בסולם של 1 עד 100, בהתאם למספר הספריות, הפארקים ובתי הקפה, שנמצאים במרחק הליכה מהבית.



את הדירוג לפי המחקר ניתן למצוא באתר walkscore.com, כשמקלידים כתובת. לדוגמה, הבית הלבן זוכה לדירוג כמעט מושלם של 97 - "גן עדן להולכים", נכתב באתר האינטרנט. בית מפורסם נוסף, אחוזת פלייבוי בלוס אנג'לס, זכה לציון 25.



במחקר התגלה כי בתים בעלי דירוג גבוה מהממוצע זכו לפרמיה. בערים כמו שרלוט, שיקגו, סקרמנטו וסן פרנסיסקו, המחיר היה גבוה בעד 30 אלף דולר, כתב ג'ו קוטרייט, מחבר המחקר וכלכלן באימפרזה, חברת ייעוץ מאורגון. בשתיים מ-15 הערים שנבדקו לא נמצאה התאמה - בבייקרספילד, קליפורניה, ובלאס וגאס - שם נרשמה ירידה במחירי הבתים בשכונות שזכו לדירוג גבוה במדד ההליכה.



עד כה לא נערך מחקר מקיף שהסיק כי שכונות "הליכות" שומרות יותר על שווי הנכסים בהן בתקופות של ירידות בשוק הנדל"ן. אבל שנה קודם לכן כתב קוטרייט במחקר בעבור אותה חברה כי הזינוק במחירי הנפט ב-2005 היה הגורם שהביא להתפוצצות בועת הדיור. הוא גילה כי בפרברים מרוחקים נרשמה הירידה החדה ביותר במחירי הבתים - בעוד שהמחירים בשכונות "סגורות", שבהן בדרך כלל ניתן להגיע בהליכה ממקום למקום, לא ירדו, ובחלק מהמקרים אף עלו.



גוגל נדל"ן



מחקרים מסוג זה מתאפשרים הודות לעיבוד הררי הנתונים שנאספים על ידי חברות אינטרנט העוסקות בנדל"ן. אקדמאים שבעבר נאלצו לבחור בין נתונים ממשלתיים דלים למידע מכירות מצרפי שסיפקה התאחדות סוכני הנדל"ן הלאומית, יכולים כעת לבחון מידע מפורט אודות שכונות כמעט ברגע שבו נתלה השלט "נמכר".



המחקר של אימפרזה עשה שימוש בנתונים מזיפ - שירות מודעות נדל"ן מקוון. גם zillow.com, אתר אינטרנט העוקב אחר מחירי הבתים, צובר מידע רב שעשוי להיות שימושי ללקוחות ולחוקרים. לדוגמה, האתר עוקב אחר מחירי הבתים באזורי מיקוד שונים בכמה ערים, כמו בסיאטל, שממנה פועל האתר, לפי שכונות מוגדרות.



גוגל, שנתוני החיפוש שלה מסייעים לעקוב אחר מגמות ואפילו אחר התקדמות מגיפת שפעת החזירים, החלה גם היא לצבור נתונים של מכירות נדל"ן. אקדמאים עדיין לא פירסמו מחקרים העושים שימוש במקורות מידע אלה. עם זאת, סטאן המפריס, הכלכלן הראשי של zillow, השתמש באחרונה בנתוני החברה כדי להראות שברוב הערים מחירי הנדל"ן בפלח התחתון של השוק ירדו בשיעור חד יותר בהשוואה לנכסים יוקרתיים יותר. הוא גילה גם כי בפלח השוק היוקרתי נרשמו יותר עיקולים.



המפריס מעוניין לגזור מהנתונים מגמות נוספות, וניסה, לדוגמה, לבחון כיצד קשורים שינויים במחירי הבתים לקירבה למרכז העיר. הוא יכול להעיד על כך באופן אישי. המפריס גר בסממיש, פרבר הממוקם מזרחית לסיאטל עם דירוג הליכה של 29 - שם נפלו מחירי הבתים ב-21% לעומת השיא ב-2007; המחירים ירדו ב-14% בשכונת גרין לייק בסיאטל, הנמצאת במיקום מרכזי, וזוכה לדירוג 89 - ירידה בשיעור דומה לזה שנרשם בשכונות עירוניות יותר בסיאטל.



כשהוא עושה שימוש בנתוני zillow בחן המפריס מעגלים באזורים עירוניים גדולים וגילה כי למרות כמה יוצאים מן הכלל, ערך הבתים נשמר בשכונות הקרובות יותר למרכזי הערים. יוצאת מהכלל בהקשר זה היא דטרויט, שבה השכונות הסמוכות למרכז העיר נפגעו אנושות עקב עזיבת תושבים - מה שגרר שריפות, ונדליזם ופשיעה.