>> לכאורה, ענף הבנייה בישראל אינו ריכוזי: הוא כולל מאות חברות קבלניות שפועלות בכל המדינה, ונתח השוק שמחזיקות החברות הגדולות אינו גדול יחסית. למרות זאת, מחקר חדש שבוצע במינהל הכנסות המדינה מראה שבתנאים מסוימים - כמו אלה שנוצרו ברבעון האחרון של 2008 - כוחן של החברות הגדולות גדל בשיעור ניכר.
באותו רבעון, עם החרפת המשבר העולמי לאחר נפילת בנק ההשקעות ליהמן ברדרס, נרשמה ירידה חדה במכירת דירות חדשות בישראל. מספר הדירות החדשות שנמכרו אז הגיע ל-956 - ירידה של 44% בהשוואה לרבעון שקדם לו ושל 52% בהשוואה לרבעון האחרון של 2007. לכאורה, עם נפילה כה דרמטית בביקושים, ניתן היה לצפות לירידה משמעותיות במחירי הדירות החדשות - אך אלה לא התרחשו.
בעלי דירות מיד שנייה שהציעו את דירותיהם למכירה באותה תקופה נוכחו כי אין קונים במחירים שביקשו, ולכן דחו או ביטלו את המכירה - דבר שמסביר את העובדה שמחירי הדירות מיד שנייה כמעט שלא ירדו. ואולם קבלנים אינם יכולים לעשות את מה שעשו בעלי הדירות ולמרות זאת - גם אצלם המחירים לא ירדו ברבעון האחרון של 2008. מנהלת תחום מחקר כלכלי במינהל, גלית בן נאים, החליטה לבדוק את הדברים לעומקם - וגילתה שדווקא באותו רבעון רשמו 30 חברות הבנייה הגדולות עלייה של 4.4% בהיקף המכירות שלהן.
חשש ליציבות החברות
כיצד מוסברת התופעה הזאת? בן נאים סבורה כי רוכשי הדירות המבוהלים של סוף 2008 החליטו לרכוש דירות מהחברות הגדולות, מתוך חשש שהחברות הקטנות לא ישרדו את המשבר ויקרסו. ההתנהגות הזאת הגיעה לשיא באוקטובר 2008, אז מכרו החברות הגדולות 71% מהדירות החדשות. זאת, לעומת שיעור של כ-30% בחודשים שלפני כן.
"אפשר להסביר את העלייה, המנוגדת למגמה הכללית בשוק, בשינוי העדפות לטובת רכישת דירה מחברת בנייה גדולה, במיוחד לנוכח החרפת המשבר העולמי והחשש ליציבות של חברות במשק. הנחה זו נסמכת, בין היתר, על ממצאים אמפיריים שהצביעו על כך שהצרכנים מתנהגים באופן שונה במצבים של אי ודאות", כתבה בן נאים במחקר.
הגידול בחלקן של החברות הגדולות בשוק הבנייה גרם לכך שמחירי הדירות החדשות כמעט לא הגיבו לירידות הגדולות בביקושים - ונותרו ברמות של כמיליון שקל עד דצמבר 2008.
ואולם בנובמבר החלה להירשם ירידה בשיעור הריכוזיות, עד שבינואר ובפברואר 2009 היא הגיעה לשיעור נמוך מהמקובל - פחות מ-25% מכלל הדירות החדשות נקנו אצל החברות הגדולות. הירידה בשיעור הריכוזיות לוותה בירידה של 11% במחירי הדירות החדשות. הדבר מחזק את התזה של בן נאים, שלפיה קיים קשר בין רמת הריכוזיות בשוק הבנייה לבין התנהגות המחירים. בשורה התחתונה, במחקר נמצא מתאם גבוה של 58% בין השינוי ברמת הריכוזיות לבין השינוי ברמת המחירים.
מדוע רמת הריכוזיות ירדה באופן כה מהיר בין נובמבר 2008 לפברואר 2009? המחקר אינו עונה על השאלה. ייתכן שהרוכשים נרגעו, וייתכן שיכלו למצוא דירות זולות יותר אצל הקבלנים הקטנים והבינוניים והעדיפו לפנות אליהם, למרות החששות. הדבר גם מסביר את ירידות המחירים שנרשמו אז.
הריכוזיות שוב גדלה
במארס 2009 שוב השתנתה התמונה ורמת הריכוזיות בשוק הדירות החדשות שבה לעלות - עד שהגיעה ל-47% ביוני. ושוב - עם הגידול ברמת הריכוזיות נרשמה גם עליית מחירים של 20%, ל-1.1 מיליון שקל בממוצע.
מה הביא לתפנית הנוספת במגמת השוק? המחקר משער כי ייתכן שהעלייה המחודשת בריכוזיות מבטאת את הקשיים של חברות הבנייה הקטנות והבינוניות לגייס אשראי, דבר שהגביל את יכולתן ליזום פרויקטים חדשים.
אם משתמשים במחקר כדי להסיק מסקנות קצת יותר נרחבות לגבי ענף הנדל"ן, יש בו ראיה ברורה לכך שבניגוד לעמדה הנפוצה, לדפוסי הביקוש לדירות יש השפעה גדולה לא פחות - ואולי אף יותר - על המחירים מאשר היצעי הדירות הקטנים והולכים.
חששות הקונים עצרו את ירידות מחירים
מאת אריק מירובסקי
22.1.2010 / 6:58