>> הבנקים בישראל מאפשרים לקבל הלוואת משכנתא בשלל מסלולים ואפשרויות: הלוואות צמודות מדד בריבית קבועה או משתנה, הלוואות במטבע חוץ, פריים ועוד. להלוואות הצמודות יתרונות וחסרונות. נכון להיום, בתקופה שבה האינפלציה השנתית נמדדת באחוזים בודדים, משתנה ההחזר החודשי בשיעורים מתונים, המאפשרים לנו לנהל את התזרים המשפחתי על מי מנוחות. עם זאת, היות שמדד המחירים השנתי לרוב עולה, נוצר מצב שההחזר המצרפי (הכולל) של סך ההלוואה גדל ומייקר את עלותה.
נוסף על ההלוואה צמודת המדד בריבית קבועה, מציעים לנו הבנקים את ההלוואה בריבית המשתנה. הלוואה זו נלקחת לתקופות של 4-30 שנה עם "תחנות יציאה". כיום ניתנות הלוואות בריבית המשתנה בכל שנה, שנתיים, שלוש, חמש ואפילו כל 10 שנים. בכל אחת מהתחנות נקבעת הריבית לתקופת ההלוואה הבאה באמצעות מנגנון חיצוני שנקרא "עוגן", בתוספת (או הפחתה) של מרווח אישי הנקבע ביום לקיחת ההלוואה. מהו עוגן זה?
לבנקים מנגנונים שונים לקביעת שיעור הריבית. העוגן הנפוץ ביותר נקרא "עוגן שימושים" או בשמו השגור יותר "עוגן בנק ישראל". עוגן זה מתייחס לריבית הממוצעת על משכנתאות שמפרסם בנק ישראל ב-12 לכל לחודש. ביום כתיבת שורות אלה עוגן בנק ישראל על הלוואות לתקופות של עד חמש שנים הוא 2.11%.
דוגמה: אדם שנטל הלוואה לתקופה של 20 שנה עם תחנות יציאה כל שנתיים, על פי עוגן בנק ישראל בתוספת מרווח של 0.2%, יידרש לשלם ריבית של 2.31% לשנה בכל אחת מהשנתיים הבאות. לאחר מכן ייקבע שיעור הריבית באופן דומה לשנתיים שלאחר מכן, וחוזר חלילה. עוגן זה מוצע על ידי הבנקים דיסקונט, לאומי למשכנתאות, משכן, בינלאומי ועוד.
עוגן נוסף, שמציע רק בנק טפחות, הוא עוגן גיוסים. על פי מנגנון זה שיעור הריבית בכל נקודה ייקבע על פי עלות הגיוס של הבנק לתקופה הרלוונטית בתוספת מרווח שייקבע ביום לקיחת ההלוואה. מרווח זה משתנה מלווה ללווה ומעת לעת. כאשר הבנק מזהה שעלות הגיוסים נמוכה מאוד (פחות מ-0.5% כיום) הוא מגדיל את המרווח שהוא דורש מהלווים.
עוגן שלישי שנסקור במאמר זה מוצע על ידי בנק משכן (הפועלים) - "עוגן אג"ח". שיעור הריבית על ההלוואה נקבע על פי תשואות אג"ח מדינה מסוג גליל בתוספת מרווח אישי. ביום כתיבת שורות אלה עוגן זה הוא 0% (נדיר מאוד), ולכן הריבית שישלם לווה שמקבל כיום הלוואה תהיה גובה המרווח בלבד. גם כאן מגדיל הבנק את המרווח בכל עת שהעוגן נמוך.
לעמוד על המקח
איזה עוגן הוא הטוב ביותר? קשה להעריך היות שמדובר בהתנהגות עתידית של שיעורי הריבית. עם זאת, דבר אחד לבטח מומלץ לעשות: לעמוד על המקח בקביעת המרווח הפיננסי מהעוגן. עוגן בנק ישראל ניתן לחלק מהלווים במרווח שלילי (כלומר, עוגן פחות המרווח). המרווחים מעוגני האג"ח והגיוסים יסתכמו לרוב ב-1% עד 2.5%. מהו, אם כן, המרווח שאנו נקבל?
בנוסף, תדירות השתנות העוגן קובעת תנאים שונים להלוואה. הלוואות בריבית משתנה כל שנה אינן גוררות קנסות (עמלות פירעון), גם אם נדרוש לפרוע אותן באמצע התקופה. יש להביא בחשבון שיקול זה בבניית תמהיל ההלוואה האישי.
לסיכום, שיעור הריבית על הלוואות בריבית משתנה צמודת מדד לרוב נמוך יותר מזה של הלוואות קבועות הנלקחות לתקופה דומה. מצד שני, חסרונן טמון בכך ששיעור הריבית אינו קבוע ויכול לעלות. הבנקים מציעים מוצרים שונים והבלבול רב. לפני לקיחת הלוואת משכנתא, לימדו היטב את העניין, בנו תמהיל הלוואה נכון, בצעו סקר שוק מקיף - ורק אז החליטו על הבנק המתאים. בהצלחה.
-
הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות באתר: www.rej.co.il
מה משתנה?
חיים לוי
22.1.2010 / 6:58