>> בשיטת המס הישראלית יש קונפליקט בין מוכר לקונה של מקרקעין המוחזקים על ידי חברה. המוכר מעוניין למכור את המניות ולשלם פחות מס ואילו הקונה מעוניין לקנות את המקרקעין במישרין כדי להשתמש בעלויות בעת חישוב הרווח מהשכרת המקרקעין (פחת) ובמכירת המקרקעין.
לרוב ברכישת מניות לא ניתן לקונה לייחס כך את עלות הרכישה. רשות המסים הרחיבה באחרונה את האפשרות להתעלמות מחברה לצורכי מס וקבעה שחברה שכל רכושה ועסקיה הם החזקת בניינים, כולל כזו שיש לה הכנסה מרווחי הון ושבח ממקרקעין - הכנסתה תוכל להיחשב לפי בקשתה כהכנסת בעלי המניות.
דוגמה: לחברת ביתא נכס מקרקעין שנרכש בתחילת שנות ה-70 ועלותו לאחר פחת היא 54 מיליון שקל. ב-97' רכשה חברת אמא 100% מהמניות של חברת ביתא ב-13 מיליון שקל באמצעות הלוואה בנקאית. מס הרכישה על המניות היה 650 אלף שקל, והוצאות המימון אשר הוונו למניות הסתכמו ל-18.5 מיליון שקל.
במכירת המקרקעין על ידי ביתא תיחשב כמעט כל התמורה כרווח וישולם מס מלא על ידה. חברת אמא לא יכלה לפרוע את ההלוואה והבנק נקט בהליכים נגד ביתא וכפה עליה מכירת הנכס. ביתא איתרה קונה לנכס ב-50 מיליון שקל. רשות המסים נתנה אישור מקדמי לתכנון מס שאיפשר לקזז את עלות המניות של חברת ביתא כנגד השבח ממכירת הנכס באופן הבא:
חברת ביתא תבקש להיחשב כ"חברת בית" (חברה שקופה לצורך מס) בשנת המכירה. מקביעה זו עולה כי אפשר לבקש להחשב כחברת בית גם במהלך שנת המס בה מתרחשת המכירה, אם כי, ככל הנראה, אפשר לבקש חברת בית גם במועד הגשת הדו"ח בגין שנה קודמת.
חברת ביתא תמכור את המקרקעין לקונה ב-50 מיליון שקל. בגין המכירה ייווצר לחברת ביתא שבח אשר יועבר באופן רעיוני לחברת אמא והיא תחוייב עליו במס. כלומר, חברת ביתא הופכת להיות שקופה לצרכי מס.
כל הרווח ממכירת המקרקעין בסך 50 מיליון שקל מחולק כדיווידנד פטור ממס מחברת ביתא לחברת אמא.
לאחר מכירת המקרקעין תחליט חברת אמא על פירוק חברת ביתא. מאחר והתמורה בגין המניות של חברת ביתא היא 0, הפירוק יוצר הפסד הון בידי חברת אמא (בסך של 32 מיליון שקל). הפסד ההון נוצר כתוצאה מפירוק חברת ביתא ונובע מהשקעתה של חברת אמא במניות חברת ביתא. הפסד זה מותר לקזז כנגד השבח ממכירת המקרקעין. החישוב מבוצע בדוח המס של חברת אמא והיא גם תשלם את מס השבח. יום הרכישה לצורך חישוב השבח יהיה יום רכישת הנכס על ידי ביתא.
השורה התחתונה: משמעות ההחלטה היא כי בחברה שכל רכושה ועסקיה הם מקרקעין בישראל או בחו"ל ניתן להתעלם מקיום החברה לצרכי מס והכנסותיה או הפסדיה ימוסו בידי בעלי מניותיה, על כל המשתמע מכך: קיזוז הפסדים, אמנות למניעת כפל מס, זיכויים וניכויים ועוד.
-
עו"ד ורו"ח בלנגה מומחה בדיני מסים, שותף מנהל במשרד ג. בלנגה ושות' jack@blanga.co.il
איך להפוך חברת נדל"ן לשקופה
ג'ק בלנגה
24.1.2010 / 6:47