"אתה לומד כל החיים, ובסוף מת טיפש: גם אחרי המשבר מגייסים בלי בטוחות"

>> שנת 2006 היתה אמורה להיות שנת מפנה בתחום ההשקעות בנדל"ן בישראל. לאחר חבלי לידה לא פשוטים - שכללו את תיקון פקדות מס הכנסה - נסללה הדרך לקרנות הריט (reit).

הקרנות, שנסחרות בבורסה, הן מכשיר פופולרי בעיקר בארה"ב. הן מאפשרות למשקיעים קטנים להיחשף להשקעות נדל"ן גדולות, שנחשבו בעבר לנחלתם הבלעדית של טייקונים, ולקבל מהן הכנסה קבועה. מי שעמד מאחורי הרפורמה ההיא תלה בה תקוות גדולות בעיקר על סמך העובדה שהיקפה של תעשיית הריט בעולם מגיע ל-600 מיליארד דולר.



ואולם ארבע שנים מאוחר יותר, שוק קרנות הריט בישראל תקוע. נכון להיום פועלות בישראל שתי קרנות ריט בלבד: ריט 1 וסלע קפיטל נדל"ן.



סלע קפיטל - שמנוהלת על ידי שמואל סלבין (לשעבר מנכ"ל האוצר) ואלי בן חמו - מחזיקה בשישה נכסים בשווי של כ-310 מיליון שקל. הקרן נסחרת לפי שווי של כ-150 מיליון שקל.



"חשבנו שקרנות הריט בישראל יהיו כמו בארה"ב - אפיק השקעה יציב וחיוני עבור קרנות הפנסיה, המניב תשואה של 8%-9% בשנה", אומר סלבין. "אבל הקרנות האלה החלו לפעול בארה"ב בשנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת, ולוקח זמן להפנים וללמוד תחום חדש. בישראל עדיין לומדים את המכשיר ומתקנים את מה שלא תקין, בתקווה שיקומו עוד כמה קרנות בשנים הקרובות".



מהן התוכניות שלכם לתקופה הקרובה?



"לאחר הגיוס האחרון, אנחנו יכולים לקנות נכסים בהיקף של כ-200 מיליון שקל. בימים אלה אנחנו מנהלים משא ומתן מתקדם לרכישת נכסים ביותר מ-100 מיליון שקל. בנוסף לכך, אנחנו רוצים לגייס כ-80 מיליון שקל לפחות בכל שנה ושוקלים לחלק דיווידנד אפילו פעמיים בשנה".



נראה שלא ניצלתם היטב את המשבר בכדי לרכוש נכסים טובים במחירים נמוכים.



"הבעיה היא שהנכסים במרכז ובאזור ירושלים עדיין יקרים. גם חברות המצויות במצב מאתגר - כמו דלק נדל"ן - לא מוכנות למכור נכסים מניבים בישראל במחירים נמוכים יותר.



"אנחנו מוכנים לקנות נכסים מניבים מהחברות שנמצאות בדרך לשופטת ורדה אלשיך, אבל בעלי אותן חברות אומרים: 'אנחנו נעשה הסדר, נפרוס תשלומים, נעשה תספורות - העיקר שנשמור את הנכסים אצלנו'.



"בתקופת הגאות כולם גייסו אג"ח בלי ביטחונות, וכמו שאבא שלי היה אומר: "אתה לומד כל החיים - ובסוף מת טיפש". חשבנו שבעקבות המשבר למדנו משהו, אבל עובדה שעדיין מגייסים אג"ח בלי ביטחונות.



"בשוק ההון אנחנו חיים בין תאוות בצע לפחד. משבר נוסף יבוא, אין ספק בכך, השאלה היא איפה ומתי. עם זאת, יש גם אנשים הגונים - כמו בני משפחת שניידמן - שכשהיו צריכים את הכסף כדי לפרוע התחייבויות, חברת הנדל"ן שלהם, אדגר, מכרה לנו את אחזקתם בבית קיא בתל אביב תמורת מחיר הוגן של כ-40 מיליון שקל".



מדוע בניגוד לחברות נדל"ן אחרות אתם לא מגייסים מימון באמצעות הנפקת אג"ח?



בן חמו: "בכל פעם שאנחנו זקוקים לכסף חדש, אנחנו מחפשים לעשות זאת בדרך הכי זולה - בכדי שתשואת הדיווידנד לבעלי המניות תהיה כמה שיותר גבוהה. מחיר הגיוס באג"ח גבוה יותר ב-1%-1.5% מהריבית הבנקאית, וגם אם לא אצטרך לשים ביטחונות, באג"ח לא אוכל למנף מעבר ל-60%.



"אין כיום כמעט הנפקות של סדרות אג"ח עם מח"מ (משך חיים ממוצע) של 10 שנים. באג"ח יש גם עלויות של הכנת דירוג. מהבנקים, לעומת זאת, אנחנו מקבלים הלוואות בלון (שהחזרי הריבית והקרן בהן הם בסוף תקופת ההלוואה), וכל הבנקים מתייצבים כדי לתת לנו מימון, מכיוון שאין הרבה מקרים של חברות נדל"ן שמשקיעות 40% הון עצמי ומחזיקות בנכסים עם תפוסה של 100%".



האם יש בועה במחירי הדירות בישראל?



סלבין: "אני לא חושב. בין 1998 ל-2008 המחירים עלו ב42%, בעוד האינפלציה היתה בשיעור של 35% - כך שמדובר בעלייה ריאלית של 7% בממוצע - פחות מ-1% בשנה".



מה לגבי מחירי הנדל"ן המניב?



סלבין: "אנחנו מקווים שב-2010 תהיה במשק צמיחה של 2%-2.5%, שתאפשר לקבל מחירים טובים וליהנות מתפוסה גבוהה. ואולם להפתענו גם בשנה שעברה הצלחנו לחדש חוזים במחירים גבוהים יותר".



"לבייב למד את הלקח"



סלבין מקדיש כיום את מרבית זמנו לסלע קפיטל נדל"ן, אך במקביל הוא משמש גם כיו"ר קרן הפנסיה מבטחים החדשה ודירקטור בחברות hot, אינספייר ואוצר התיישבות היהודים (המחזיקה בנתח ממניות בנק לאומי). עד לאחרונה הוא שימש גם כסגן יו"ר ומנכ"ל חברת הנדל"ן אזורים שבשליטת שעיה בוימלגרין - שקבוצת החברות שלו נקלעה בשנה האחרונה למשבר נזילות.



מה דעתך על הסדר החוב שהושג בבוימלגרין קפיטל?



"מדובר בהסדר טוב בהתחשב ובאלטרנטיבות האחרות שעמדו על הפרק".



האם במזרחי טפחות יכולים לישון בשקט בידיעה שהם יקבלו בחזרה את הכסף בגין ההלוואה שנתנו לבוימלגרין לרכישת אזורים?



"הם יכולים לישון כעת טוב יותר בלילה, אך לבנקאי אף פעם אסור לישון יותר מדי, במיוחד כשמדובר בחברות כמו בוימלגרין. אם אתה לא חד, ואפילו פרנואידי, לגבי כל פרט קטן, אתה עלול להסתבך".



מהו השווי הריאלי של אזורים?



"אזורים היא חברה טובה עם נכסים איכותיים, הבעיה היא שהיא נכנסה לעסקות קשות כמו לגנא. יש לי את החישובים והמספרים - אבל בינתיים אני מעדיף לשמור אותם לעצמי".



מה אתה חושב על כל מה שקרה בשנים האחרונות עם בוימלגרין?



"הוא כיום פחות מעורב, והוא שוהה במשך מרבית הזמן בארה"ב. בוימלגרין בא מארה"ב, שם המנופים הם אדירים, זה חלק מהתרבות העסקית האמריקאית.



"אף אחד לא היה יכול לראות את גודל הצונאמי שהתפשט במזרח אירופה. בוימלגרין הוא איש טוב שבא לישראל כאיש עשיר וצדיק ועכשיו יוצא מכאן עני ומסכן, וזה חבל מאוד, כי היו לו כוונות טובות".



לאחר ששהיית קרוב למתרחש בהסדר החוב של בוימלגרין, מה דעתך על הסדר החוב שאליו הגיעה אפריקה?



"למדתי את ההסדר הזה. באפריקה הגיעו איכשהו לאיזון יפה - המשקיעים ויתרו על חלק קטן מהחוב, ובעלי הבית ויתרו על מניות.



"חשוב שהמשקיעים הקטנים יקבלו לפחות חלק מהחוב בחזרה באופן מיידי. המתווה של אמיר ברנע היה נכון ולטובת השוק - והעובדה שהמשק לא איבד מקומות עבודה היא חשובה מאוד.



לבייב הוא לא רמאי ולא גנב, אלא למד את הלקח באמצעות העונש שקיבל על נטילת מינוף גבוה וביצוע השקעות אגרסיביות רגע לפני שהשווקים קרסו. צימצמו את האחזקות שלו אבל נתנו לו צ'אנס נוסף - ואני מקווה לטובת כולם שהוא לא יפשל".



"צרכני התקשורת נדפקים"



סלבין, היית אחד המועמדים לתפקיד מנכ"ל משרד ראש הממשלה. מה דעתך על תפקודו של נתניהו?



"הוא השתנה. הוא קשוב יותר לציבור - אך זוהי רק התחלת הקדנציה. תקציב דו-שנתי הוא עניין חיובי ומבורך. מבחינת יחס חוב-תוצר, הגירעון ביחס לתוצר ושיעור האבטלה המצב בישראל טוב מבהרבה מקומות בעולם - וממשלת נתניהו תרמה לכך".



"בתור דירקטור ב-hot, מה אתה חושב על ההשקעה של פטריק דרהי וההשתלטות על השוק בידי כמה שחקנים חזקים?



"העובדה שמשקיע צרפתי מוכן לשלם יותר ממיליארד שקל עבור hot היא הבעת אמון גדולה בכלכלה הישראלית".



אפשר עוד להרוויח בעסקי התקשורת?



"בהחלט. הסלולר ייהפך לכרטיס אשראי ותעודת זהות - והפוטנציאל עדיין לא מומש. ואולם בגדול, הצרכן נפגע. בניגוד לאמירה שלפיה תחרות מוזילה את המוצר, בסוף הצרכן נדפק כי המחיר עלה גם ב-yes וגם ב-hot, וגופים גדולים וחזקים שלטו וממשיכים לשלוט".