שוק הנדל"ן מטריד את חברי הכנסת, והם ממטירים הצעות חוק ורעיונות לצינונו ולחיזוק מעמדה הנחלש של הפריפריה. בחצי השנה האחרונה הציעו הח"כים לחלק מגרשים בחינם לחיילים משוחררים, להנפיק אג"ח צמודות למחירי הדירות, לבטל מסים לרכישת דירות להחזיר את מענקי המקום - שניתנו בעבר לרוכשי דירות באזורי עדיפות - ועוד שלל הצעות שונות ומשונות.
במרבית המקרים ההצעות לא מתואמות עם תוכניתו של שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס, שמקדם מהלך נרחב להורדת מחירי הדירות על ידי הצפת השוק בקרקעות.
בדיקת TheMarker מעלה שבמרבית המקרים הצעות הח"כים נועדו לכישלון מראש. רובן הועלו לפני שהמציעים הכינו את שיעורי הבית הדרושים.
אתמול פורסם שסגנית השר לקידום צעירים, סטודנטים ונשים, גילה גמליאל (ליכוד), מקדמת יוזמה להעניק לכל חייל משוחרר רבע דונם בגליל או בנגב. בדברי ההסבר שצורפו להצעה נאמר ששווי ההטבה יכול להגיע עד 150 אלף שקל. גמליאל צירפה רשימה של 58 יישובים שבהם ניתן יהיה לקבל מגרשים. אלא שבחלק ניכר מהיישובים מחיר הקרקע נמוך בהרבה מ-150 אלף שקל - ובחלקם הוא אף שואף לאפס.
מעבר למחיר הקרקע יש לשלם הוצאות פיתוח, שכיום מסובסדות ברבים מהיישובים, כך שעלותן אינה גבוהה מ-100 אלף שקל. בנוסף שטח המגרשים הסטנדרטי בגליל הוא חצי דונם. אם ההצעה תתקבל, יהיה צורך לתכנן מחדש את מתחמי הדיור.
במועצה האזורית גליל עליון מיהרו לברך על היוזמה - אך מקור במועצה הודה שהיא ריקה מתוכן. "זו הצהרה פופוליסטית שלא מגובה בשום סעיף תקציבי", הוא אמר. "אם רוצים לקדם את הגליל צריך לתת הטבות לאנשים שגילם גבוה בעשור". מעבר לכך, מעירים ראשי ייישובים, קהל היעד שלהם הוא משפחות צעירות וממוסדות.
יזם הנדל"ן חיים אוחיון, שמשווק ובונה ברבים מהיישובים המוזכרים אומר: "הלוליינות של הממשלה נועדה לצורכי תעמולה, שהיא די דומה לתעמולה הסובייטית. אין בזה שום דבר אמיתי. זה נועד סתם לייצר ציפייה. למה שבן אדם יבוא בשביל רבע דונם למקום שבו יש מספיק קרקע וממילא אנשים גרים בחצאי דונם ומעלה? מי שמציע הצעות כאלה לא מבין את הד.נ.א של המקום". גם מקור במינהל מקרקעי ישראל הודה כי קרא על היוזמה בעיתון והוסיף שהוא אינו מבין כיצד ניתן ליישמה.
אגב, הצעתה של גמליאל אינה ייחודית. לפני שנתיים היה זה יו"ר מפלגת צומת עו"ד משה גרין שאמר כי מפלגת צומת תחוקק חוק בכנסת לפיו כל חייל משוחרר יקבל 250 מ"ר קרקע. ההצעה לא יושמה.
ניירות במקום דירות
הצעה אחרת שפורסמה השבוע, של ח"כ מירי רגב (ליכוד), מבקשת לבטל את המע"מ על רכישת דירה ראשונה עד מחיר של 600 אלף שקל. לחילופין, רגב מציעה שהמדינה תחזיר את מענקי המקום ותגדיל את הסיוע בשכר דירה.
הבעיה היא שכיום יש מספר קטן בלבד של פרויקטים שבהם ניתן להשיג דירות חדשות בפחות מ-600 אלף שקל. רוב הדירות שנמכרות במחירים כאלה הן דירות יד שנייה, שעליהן אין מע"מ.
הצעה נוספת, שעלתה בשבוע שעבר, היא זו של ח"כ כרמל שאמה (ליכוד). שאמה מציע להנפיק אג"ח שצמודות למחירי הדיור, שישמשו חלופה להשקעה בדירות. שאמה אמר כי מטרת הצעתו היא יצירת תשתית למכשירים פיננסיים המדמים השקעה בנדל"ן למגורים.
"ההצעה תביא להגדלת ההיצע בשוק הדירות", טוען שאמה, "שכן רבים מהמשקיעים יעדיפו את האג"ח - ולא יקנו דירות בפועל, וכך יגדל ההיצע בשוק הדירות - מה שיביא להורדת המחירים".
הצעתו של שאמה זכתה לביקורת בשוק ההון. בכיר בשוק אמר: "יש כיום מכשירים פיננסיים מגוונים - לרבות בתחום הנדל"ן - כך שגם אם בית השקעות מסוים ירים את הכפפה וייצור מכשיר שכזה, מדובר יהיה במכשיר זניח. בנוסף לא ברור איך אפשר להצמיד את האג"ח למדד שיודע לכמת עליות וירידות מחירים במקומות שונים".
זו לא ההצעה היחידה שהעלה בחודשים האחרונים ח"כ שאמה, שמאי מקרקעין במקצועו. באוקטובר 2009 הציע שאמה להגדיל את מס הרכישה על דירה שנייה ל-7.5% כדי לצנן הביקושים לנדל"ן ולסייע לזוגות צעירים. זאת, בניגוד למצב כיום - שבו מוטל מס של 3% על דירה שנייה שערכה עד 873,500 שקל, ו-5% על דירה ששווייה גבוה יותר.
גם הצעה זו זכתה לביקורת נוקבת, למשל ממומחים למסים שטענו שהיא עשויה להביא לעיכוב ניכר בביצוע עסקות ודורשת היערכות מיוחדת של רשות המסים.
ההצעה של חסון לא מתקדמת
הצעה נוספת שהועלתה באחרונה היא למתן הקלות על קבלת היתר בנייה להוספת קומות ויחידות דיור בבניינים קיימים והפחתת מסים לרכישת דירה (ח"כ אופיר אקוניס). הצעה אחרת היא זו של ח"כ יואל חסון (קדימה) שלפיה הריבית על משכנתאות תוכר כהוצאה לצורכי מס.
אף שההצעה הוגשה לפני כמה חדשים, לא חלה עד היום התקדמות בעניין. גם בקדנציות הקודמות של הכנסת הועלו כמה הצעות חוק דומות - אבל כולן נדחו בשל התנגדות הממשלה. לפי הערכות באוצר, עלות יישום ההצעה היא כ-2 מיליארד שקל.
ויש גם מי שלא מציעים, אלא דורשים - ואף ומאיימים במשבר קואליציוני. יו"ר שדולת הדיור בכנסת, ח"כ מנחם מוזס (יהדות התורה) תבע בשבוע שעבר "הקצאת 500-600 מיליון שקל לסיוע לזוגות צעירים לרכישת דירה".
מוזס הציע לקחת את הסכום מעודפי תקציב בסך 1.5 מיליארד שקל שהצטברו במינהל מקרקעי ישראל כתוצאה משיווק קרקעות מאסיבי ב-2009. מוזס גם תבע שהמדינה תממן תשלום מחצית מעלויות הפיתוח של קרקעות בייישובים חרדיים, תעמיד משכנתאות מסובסדות על ידי המדינה לזכאי הדיור ותפשיר קרקעות במודיעין, נצרת עילית, חריש וצפת.
לדברי מקור בכנסת לא סביר שהאיום יתפתח למשבר קואליציוני, אם כי לדבריו אין ספק שיימצא לכך ביטוי בדיוני התקציב שיחלו בקרוב.
מירי רגב: לא צריך להיצמד למספר 600 אלף
ח"כ שאמה מסר בתגובה שהצעתו להעלות את מס הרכישה על דירה שנייה זכתה להתנגדות משרדי השיכון והאוצר, אלא שכיום: "מתקיימים דיונים מול רשות המסים והאוצר למתווה שייגע בשורש העניין בצורה רחבה יותר".
לגבי הטענה שלפיה אין מדד שניתן להצמיד אליו אג"ח כאלה השיב שאמה: "אין בעיה לייצר מדד על בסיס אינספור העסקות הקיימות".
ח"כ המקורב למירי רגב הודה שלא הכיר את ההצעה עד שקרא עלייה בעיתון. לדבריו מדובר בהצעה "לא רלוונטית". רגב מצדה אמרה אתמול ל-TheMarker: "לא צריך להיצמד למספר 600 אלף. אם אין כאלה דירות, ההצעה תדבר על דירות של 700 או 800 אלף שקל. הכוונה היא לתת משהו לזוגות צעירים".
גילה גמליאל מסרה בתגובה: "מרכיב הדיור הוא נטל נכבד ומרכזי ביותר. בדרך זו נוכל להקל בצורה משמעותית על הצעירים ובמקביל לפתח ולעודד את ההתיישבות המבורכת בנגב ובגליל. המטרה בתוכנית היא להעניק קרקעות לחיילים משוחררים ללא עלויות פיתוח. רשימת הייישובים היא ראשונית".