משפחת ספייר רוצה את אמון המשקיעים, שוב

ניו יורק טיימס

>> בזמנו, נדמה היה כי מדובר ברעיון מצוין. ביוני 2007 ג'רי ספייר ובנו רוב רכשו שישה בנייני משרדים בשיקגו, והצטרפו בכך לחבורת בעלי הנדל"ן המסחרי הגדולים ביותר בעיר.



בני משפחת ספייר, אשר נוהגים להתמקד ברכישותיהם בבניינים מפורסמים או היסטוריים, כמו מרכז רוקפלר ובניין קרייזלר במנהטן, שהמשרדים בהם מושכרים לחברות מובילות בארה"ב, היו אז ברקיע השביעי. הם הצליחו לשים את ידם על כמה בניינים בלב רובע העסקים של שיקגו, ובכלל זה בניין בורסת הסחורות של שיקגו ובית האופרה המפואר של העיר.



אלא שבתוך שבועות ספורים, כמעט כל מה שהיה יכול להשתבש, אכן השתבש. ספייר האב והבן, אשר שותפים בניהול חברת השקעות הנדל"ן טישמן ספייר, קיוו למכור שלושה מהבניינים כדי לפרוע הלוואות בסך 1.4 מיליארד דולר שנטלו לצורך מימון העסקה. ואולם, הם הצליחו למכור רק אחד מהבניינים. לא עבר זמן רב, והיקף השטחים המסחריים הלא מושכרים בשיקגו טיפס ל-15% ומחירי הנכסים צנחו.



כעת מנהלת משפחת ספייר משא ומתן קשה עם נציג של הבנק הפדרלי של ניו יורק לגבי ארגון מחדש של חובותיה על הנכסים בשיקגו. במקרה שהמגעים ייכשלו, קבוצת הבעלות שבראשה עומדת טישמן ספייר עלולה לעמוד בפני עיקול הנכסים.



הבנק הפדרלי של ניו יורק קיבל לידיו את החוב ב-2008, כשבנק ג'י.פי מורגן צ'ייס רכש את המלווה המקורי, בר סטרנס, והממשל נטל על עצמו רבים מהנכסים הבעייתיים שלו. במקרה או שלא במקרה, ג'רי ספייר שימש דירקטור בבנק הפדרלי של ניו יורק בין השנים 2001 ל-2007. בה בעת, הבנק הפדרלי שכר את שירותי קרן בלקסטון - אותה קרן שמכרה במקור לספייר את הבניינים בשיקגו ב-2007 ברווח גדול - כדי לייצג אותו במשא ומתן.



"ללא ספק רכשנו נדל"ן בשיא של השוק", אמר רוב ספייר (40) בראיון במשרדיו ברוקפלר סנטר. "במבט לאחור, שילמנו מחיר מופרז". בדומה לאופן שבו דילגו מעסקה לעסקה לפני שנים מספר, ספייר האב והבן נאלצים כעת לדלג מנכס בעייתי אחד למשנהו. מוקדם יותר החודש, מיזם משותף של טישמן ספייר וחברת ההשקעות בלאקרוק הגיע לחדלות פירעון על הלוואה בסך 3 מיליארד דולר, שנלקחו למימון רכישת שכונות המגורים סטויבסנט טאון ופיטר קופר וילג' במנהטן.



רכישת מתחם בנייני הדירות העצום ב-2006 תמורת 5.4 מיליארד דולר - נתפשת כיום כנקודת השיא של בועת שוק הנדל"ן הספקולטיבי.



לא צפויה קריסה



הצרות של משפחת ספייר אינן שונות מאלו של משקיעים אחרים, שהשקיעו סכומי כסף גדלים והולכים בנדל"ן בתקופה ההזויה, שבמהלכה נדמה היה כי עסקות ענק שוברות שיאים הפכו לעניין יומיומי. ואולם, הבעיות של ספייר לא צפויות להביא לקריסת החברה או להשתוות לאלו של יזם הנדל"ן הארי מקלו, אשר רכישות שביצע בהיקף של 7 מיליארד דולר של שבעה בנייני משרדים במנהטן, תוך התבססות על הלוואות, גרמו בסופו של דבר לקריסת מרבית אימפריית הנדל"ן שלו. הסכנה הגדולה ביותר האורבת לבני משפחת ספייר היא פגיעה במוניטין שלהם, לא בחשבונות הבנק שלהם.



טישמן ספייר מנהלת תיק השקעות בהיקף של 33.5 מיליארד דולר, הכולל נדל"ן מסחרי על פני ארבע יבשות בשטח כולל של כ-6.7 מיליון מ"ר - כמות שוות ערך לשטח המשרדי הכולל של לוס אנג'לס ויוסטון ביחד. מרבית הנכסים נרכשו באמצעות כסף של אחרים, בין אם מדובר בממשלת סינגפור, בכנסיה האנגליקנית או בקרן הפנסיה של עובדי מדינת קליפורניה.



עבור טישמן ספייר וחברות דומות, ששימשו אדריכלי עסקות הענק של תקופת הגאות בשוק הנדל"ן, השאלה אינה אם הם יפשטו רגל - אלא אם המשקיעים והבנקים יסכימו בעתיד, באותה הקלות ומבלי להניד עפעף, לשוב ולהפקיד בידיהם מיליארדי דולרים אחרי הטבח הנוכחי.



בני משפחת ספייר טוענים כי צריך לראות את קומץ העסקות הגרועות בהקשר רחב יותר, של חברה שהרוויחה כסף עבור המשקיעים בתקופות טובות ורעות כאחד: טישמן ספייר מכרה בניינים בשווי של 12 מיליארד דולר, ברווחים עצומים, בפרק זמן של 12 חודשים בשנים 2006 ו-2007. במנהטן, רשימת המכירות המוצלחות כוללת את בניין ניו יורק טיימס, שאותו מכרה טישמן ספייר ללב לבייב ב-2007 תמורת 525 מיליון דולר - מחיר גבוה פי שלושה מזה ששילמה תמורתו 30 חודשים קודם לכן - ואת בניין ליפסטיק, השוכן בשדרה השלישית פינת רחוב 53, שאותו מכרה תמורת 648 מיליון דולר - 413 מיליון דולר מעל למחיר ששילמה עבורו ב-2004.



כיום טישמן ספייר מקימה 17 פרויקטים בתחום הדיור בברזיל ושניים בסין. בקופת החברה יש 2 מיליארד דולר במזומן למימון עסקות חדשות. "לאחר מחיקות שרשמנו בגין קומץ נכסים בעייתיים, התשואה השנתית הממוצעת שלנו, הן לתקופה של עשר שנים והן לתקופה של 30 שנה, היא יותר מ-20%", אמר רוב ספייר.



על אף הבעיות שעמן נאלצו להתמודד באחרונה, בני משפחת ספייר אינם מרגישים מקופחים. "עשינו הרבה עסקות", אמר ג'רי ספייר. "היו לנו כמה תוצאות יוצאות מן הכלל. היו לנו גם כמה תוצאות גרועות. לדעתי, אין איש שעושה את מה שאנחנו עושים והשיג תוצאות טובות יותר".