חוק השמאי המכריע רע לתושבים

>> כאשר ערך קרקע עולה בעקבות פעולה תכנונית, כמו אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע), רשאית הוועדה המקומית לגבות היטל מבעל הזכויות בקרקע בגובה של מחצית עליית השווי שנוצרה לו. חיוב זה מכונה "היטל השבחה". הנישום מצדו, רשאי להגיש השגה על דרישת התשלום בניסיון להפחיתה. במשך השנים, התנהלו בהליכי בירור 9,000 תיקים בממוצע בכל שנה, מרביתם (כ-90%) הסתיימו בפשרה ואילו יתרת התיקים הופנו להליך בירור.

בחודש מאי 2009 נכנס לתוקף תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבנייה. תיקון זה חוסם את האפשרות לפתור את המחלוקות בדרך של הסכמה, ומפנה את כל ההשגות להליך בירור מעין שיפוטי על ידי שמאי מכריע. עלות ההליך (20 אלף שקל בממוצע לתיק) מוטל על הרשות ועל הנישום. עלות הבירור יקרה ב-400% בממוצע מעלות הליך הבירור שהתנהל לפני התיקון לחוק במקרים שלא הסתיימו בהסכמה (במקרים שהסתיימו בהסכמה לא הית עלות נוספת). מעבר לכך שהרשות והנישום מחויבים במימון הליך שלעתים קרובות אינם מעוניינים בו, ההליך נמשך חודשים ואף שנים; לפני כן, תיקים שהסתיימו בהסכמה נמשכו ימים או שבועות.



דרך כספי הרשות, מממן בעצם הציבור שאינו שותף לרווחי התכנון, את הליך הבירור. העלות הציבורית של הפניית תיקים להליך משפטי, במקום לאפשר את סיומם בהסכמה, עשויה להגיע לכדי 150 מיליון שקל. מחציתם, במימון הציבור.



מאז כניסתו לתוקף של התיקון לחוק, מתברר כי מה שמונע "פיצוץ" המערכת באלפי בירורים הוא העלות הגבוהה הנדרשת מנישומים על מנת לממש את זכותם להגיש השגות. עלות זו גבוהה לעתים מההפחתה הצפויה. כתוצאה מכך, סופגים נישומים רבים את ההיטלים, גם כאשר ברור כי הדרישה המקורית אינה סבירה. מרבית הנפגעים הם בעלי הרווחים המצומצמים יחסית (עד 150 אלף שקל לערך). את היזמים בעלי הרווחים הגבוהים, להם משתלם לפתוח בהליך הבירור, ממשיך הציבור לממן.



תוצאה פסולה נוספת, שהחלה סמוך מאוד להחלת התיקון לחוק, היא שבחלק מהמקרים מוצאים היזמים והוועדות המקומיות פתרונות "יצירתיים", המסייעים לעקוף את הצורך בהליך הבירור.



התיקון לחוק ביקש להתמודד עם חוסר השקיפות בכל הקשור להסכמות שהיו נהוגות בין הרשויות המקומיות לנישומים. כפיית הליך משפטי ארוך ויקר, גם כשיש הסכמה בין הצדדים, בזמנים בו מעודדת המערכת המשפטית את הצדדים לסיים מחלוקות מחוץ לכתלי בית המשפט, מהווה צעד קיצוני ובעל מחיר ציבורי ניכר. ניתן להגיע לשקיפות הרצויה על ידי פרסום ההסכמות שהתקבלו, ללא צורך בסרבול ההליך וללא כל עלות ציבורית.



-



הכותב הינו שמאי מקרקעין, גיאוגרף, מומחה בתכנון עירוני