>> עד כמה יכולים נתונים דמוגרפיים, חברתיים וכלכליים לנבא את מחירי דירות? במידה רבה. מחקר שנערך באחרונה בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) מאשר את התזה, שלפיה מחיר דירה נגזר מעירוב משתנים של מיקום ומאפיינים של אוכלוסיית האזור, וביחד ניתן להרכיב מהם נוסחה שתנבא ברמת מתאם גבוהה את מחירי הדירות.
אין זה סוד, ששווי דירה נגזר ממספר רב של משתנים, בהם מיקומה, מצבה הפיזי ומאפיינים סביבתיים, כלכליים וחברתיים. השאלה היא אלו גורמים משפיעים יותר ואלו פחות, ועד כמה צירוף של כולם יכול להסביר ולנבא שווי של דירה.
לפיכך, ערכו חוקרי הלמ"ס לריסה פליישמן ויורי גובמן מהאוניברסיטה העברית ואביעד טור-סיני מאוניברסיטת תל אביב מחקר, שמטרותיו היו לבדוק אם הפרמטרים השונים יכולים להסביר את שווי הדירות באזור מסוים.
מדד חברתי-כלכלי
כדי לענות על השאלה, ערכו החוקרים השוואה בין שווי הדירות הממוצע בכ-400 רשויות מקומיות, אותם חילקו לכמה אשכולות מחירים, שכל אחד מהם קיבץ יישובים בעלי שווי דירות דומה; לאחר מכן השוו את מיקומם של היישובים באשכולות המחירים, למיקומם באשכול החברתי-כלכלי שנהוג בלמ"ס. מדובר במדד שכולל 14 משתנים דמוגרפיים, חברתיים וכלכליים של התושבים, בהם נתוני השכלה, הכנסה, רמת חיים ועוד. 10 במדד זה מציין את הרשויות החזקות ביותר חברתית- כלכלית בישראל, ו-1 - את הרשויות החלשות ביותר.
בנוסף, לקחו החוקרים מספר פרמטרים נוספים והוסיפו אותם למדד החברתי-כלכלי, כדי לבדוק באיזו מידה, אם בכלל, הם משפיעים על ערכי הדירות.
מהצד הנדל"ני בדקו החוקרים קבצי עסקות מקרקעין שבוצעו ב-2001 וב-2003, שבסך הכל, לאחר ניכוי עסקות חריגות, כללו כ-102 אלף עסקות, שבוצעו ביישובים עירוניים שבהם לפחות 16 אלף תושבים. אלה חולקו ל-10 קבוצות מחירי דירות, וכך נבחנו ההתאמות בין מיקום הרשויות באשכול החברתי-כלכלי, לבין למיקומן במדרג מחירי הדירות, שנקבע.
הוברר כי בסך הכל המתאם הסטטיסטי בין שני הנתונים היה גבוה והגיע לרמות שנעו בין 0.7 ל-0.8 (כשהמתאם הסטטיסטי המקסימלי האפשרי הוא 1). עם זאת, נמצאו מספר אי התאמות, שהבולטת שבהן היא בני ברק, שבה מחירי הדירות נמצאים במדרג גבוה, אך האוכלוסייה במדרג חברתי-כלכלי נמוך. דוגמאות נוספות, שבהם נמצא שמחירי הדירות נמצאים במדרג גבוה יותר מהרמה החברתית-כלכלית של האוכלוסייה, היו באור יהודה, ירושלים ונתניה, כולן ערים במרכז הארץ שבהן אוכלוסייה חלשה יחסית.
לעומת זאת נמצאו אי התאמות הפוכות, כלומר יישובים בהם מחירי הדירות היו נמוכים יחסית למצב הכלכלי-חברתי של היישוב, בערים שממוקמות בפריפריה, כגון דימונה, ערד, נצרת עילית ועפולה.
ככל שיישובים נמצאו במדרג חברתי-כלכלי גבוה יותר, רמות המתאם בין המדרג הזה לבין מחירי הדירות היו גבוהות יותר.
ניבוי חזק של רמות המחירים
המסקנה העולה מהממצאים היא כי ישנה התאמה גבוהה בין הרמה החברתית-כלכלית ביישובים לבין רמת מחירי הנדל"ן, ואולם סביר גם כי קיימים גורמים נוספים שמשפיעים על שווי הדירות, שלא מופיעים במדד החברתי-כלכלי. לפיכך, חלקו השני של המחקר ניסה לזהות מה הם אותם גורמים, שאם נוסיף אותם למדד החברתי-כלכלי, נוכל לקבל ניבוי חזק של רמות מחירי הנדל"ן.
לצורך זה, נבחרו מספר משתנים: גודל האוכלוסייה, משקלה של האוכלוסייה היהודית ביישובים, משקלה של האוכלוסייה הדתית, משקלם של החרדים, משקל העולים החדשים, שיעור העבריינות שביישובים, וכמו כן המרחק מתל אביב וגיל הבנייה ביישוב.
המשתנה החזק ביותר שמשפיע על מחירי הדירות היה, כצפוי, המרחק של היישובים מתל אביב. ההשפעה של גורם זה כה חזקה, שלעתים היא מנטרלת השפעה של גורמים אחרים: "ברוב המקרים בהם קיים פער בין דירוג לפי שווי הדירות לבין אשכול חברתי כלכלי, פער זה שלילי באזורים מרוחקים ממחוז תל אביב וחיובי באזורים הקרובים אליו. הדבר מוסבר על ידי הרמה הגבוהה של מחירי קרקע במרכז, לרבות יישובים בעלי רמה חברתית-כלכלית נמוכה יחסית", נכתב במחקר.
בין הפרמטרים שנמצאו קשורים למחירים נמוכים היו שיעור גבוה של אוכלוסייה ערבית, אוכלוסייה חרדית או עולים מרוסיה ואתיופיה. עם זאת, ייתכן כי הדבר נובע מכך שהפרמטרים הכלכליים-חברתיים של אוכלוסיות אלה נמוכים, ולא מהזהות האתנית או הדתית שלהן.
כמו כן, גילה המחקר כי ככל שגיל הבניין גבוה יותר - מחירי הדירות יורדים, וכן ככל שהמרחק מתל אביב גדול יותר וככל ששיעור העבריינות עולה. לעומת זאת, קיים מתאם חיובי בין גודלי היישובים ומשקל האוכלוסייה היהודית מכלל האוכלוסייה לבין שווי הדירות.
כשמדובר בעבירות גוף נמצא כי יישובים שבהם נפתחו מספר גדול של תיקי עבירות - מדורגים ברמת שווי דירות נמוכה, ואותה מגמה נמצאה ביחס לעבירות מוסר, אם כי במתאם נמוך יותר.
המשתנה של היקף עבירות רכוש פעל בשני כיוונים מנוגדים: בהתחלה מורגש כי שווי הדירות עלה ככל שמספר תיקי עבירות הרכוש עלה, וזאת משום שבאזורים הזולים ביותר יש פחות מה לגנוב. אך החל מהיקף של 69 תיקי עבירות ל-1,000 תושבים המגמה השתנתה, ועלייה נוספת במספר התיקים תרמה להורדת שווי הדירות, וזאת משום שבשכונות יוקרה יש גם הרבה אמצעי מיגון והתרעה נגד גנבים, ולכן מספר הפריצות והגניבות בשכונות הללו נמוך מאשר בשכונות יוקרתיות פחות.
ומה לגבי הפרמטר הפיסי, שהוא מצבן של הדירות? זה שוקלל באמצעות הגיל החציוני של הדירות ונמצא כאחד החלשים. המסקנה לכך היא, שעדיף להיות בעל דירה ישנה ביישוב חזק, מאשר בעל דירה חדשה ביישוב חלש.
כותבי המחקר כתבו: "ניתן להסיק, בין היתר, כי אזורים המאופיינים באחוז אוכלוסייה יהודית מעל 90% מדורגים במקומות גבוהים במדרג שווי הדירות. ביישובים בהם אחוז גבוה יחסית של אוכלוסייה דתית, רמת המחירים אינה גבוהה, אם כי נצפה שוני מסוים במגמה זו על פני רמות שווי שונות במדרג שווי הדירות.
"אפשר וניתן להסביר זאת בכך, כי ריכוז גבוה ביותר של אוכלוסייה דתית ביישובים זולים ביותר, הינו ביטוי ליישובים דתיים רבים וזולים יחסית הממוקמים באזורים פריפריאליים וכן מעבר לקו הירוק. מצד שני, את ריכוז האוכלוסייה הדתית ביישובים בעלי רמת שווי דירות בינוני ניתן להסביר על ידי מיקומם המרכזי של אזורים אלו. תופעה זו בולטת הרבה יותר בנוגע לאוכלוסייה חרדית: יישובים בהם ריכוז גבוה יחסית של אוכלוסייה חרדית, המדורגים ברמת השווי במדרג בינוני, ממוקמים באזור המרכז - ביישובים כמו בני ברק ואלעד".
לאלו מסקנות מעשיות ניתן להגיע מהמחקר? הראשונה היא ש"קירוב" הפריפריה למרכז, באמצעות דרכי גישה מהירות ורכבות, עשויה לסייע להעלות את רמת המחירים ביישובים שיחוברו; לפרמטרים מקומיים של רמת חינוך ורמת עבריינות השפעות על מחירי הדירות, ולכן צריך לשפר את רמת מוסדות החינוך והשיטור המקומיים; מסקנה אחרת היא ששוק הנדל"ן אינו אוהב אוכלוסייה מעורבת, לא ברמה הלאומית ולא ברמה הדתית, והטענה שאנשים רוצים להתגורר בשכנות ל-people like us תקפה בהחלט גם בישראל.
המתכון למחיר גבוה: קירבה לת"א, תושבים חילונים, בלי פשע
מאת אריק מירובסקי
29.1.2010 / 7:04